我發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的年輕人多談房子，不過(guò)日本的年輕人基本上不在乎房子。為什么？
一個(gè)住在東京的朋友最近告訴我，她的房租占薪水的八分之一，因?yàn)樗鶎俚膵雰河闷饭鞠蛩l(fā)放租房補(bǔ)貼。我姐姐目前住在九州，她說(shuō)，全家人從來(lái)沒(méi)有感到房租是個(gè)問(wèn)題。我卻在北京，一度過(guò)所謂的“蝸居”生活，常常辛苦尋找便宜又合適的房子。一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的員工告訴我，北京一套三室一廳房子，24個(gè)人住在里面。
面對(duì)讓民眾不堪重負(fù)的住房問(wèn)題，中國(guó)政府決定在未來(lái)5年里，提供3600萬(wàn)套保障房。對(duì)此，輿論有不少擔(dān)憂。我們能從戰(zhàn)后日本住宅政策的“功”與“罪”中學(xué)到什么？
首先，我認(rèn)為明確的規(guī)則是不可缺乏的。1947年的日本新憲法25條規(guī)定：“所有國(guó)民均有享有維持健康且文明的最低限度生活的權(quán)利”。因此，日本政府陸續(xù)啟動(dòng)住宅政策的三根支柱——公營(yíng)住宅（1951年，下稱“公營(yíng)”）、住宅金融公庫(kù)（1950年，下稱“公庫(kù)”）及日本住宅公團(tuán)（1955年，下稱“公團(tuán)”），試圖以此度過(guò)住宅短缺的難關(guān)（1946年時(shí)，短缺460萬(wàn)套）。
公平分配是中國(guó)保障房面對(duì)的挑戰(zhàn)之一。這一難題，應(yīng)該由規(guī)則來(lái)解決。
日本北九州市相關(guān)人士介紹，與中國(guó)不同，騙購(gòu)及定向房等問(wèn)題基本上不可能發(fā)生。申請(qǐng)市營(yíng)住宅的市民，必須提交市政府稅務(wù)司出具的所得稅證明，逃稅的處罰在日本相當(dāng)嚴(yán)厲。此外，官方抽簽來(lái)決定可以入住的市民。“如果3次沒(méi)抽中，你的號(hào)碼增加1個(gè)，6次沒(méi)抽中，你的號(hào)碼增加至3個(gè)，可能性會(huì)越來(lái)越高”。
從政策的對(duì)象看來(lái)，中國(guó)與日本的對(duì)比鮮明。保障房的對(duì)象并不包括白領(lǐng)等社會(huì)中層骨干，而是為收入最低的群體。恰恰相反，在農(nóng)民大量流向城市的背景下，戰(zhàn)后的日本政府不僅為地方貧困家庭提供公營(yíng)住宅，而且經(jīng)過(guò)公團(tuán)及公庫(kù)確保白領(lǐng)家庭的居住。
對(duì)此，神戶大學(xué)教授、都市問(wèn)題專家平山洋介表示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)惠及中產(chǎn)階級(jí)，中產(chǎn)階級(jí)在政府財(cái)務(wù)支持的基礎(chǔ)上，能夠購(gòu)買(mǎi)且持續(xù)擁有房產(chǎn)，這又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，政府稅收也得以增加。在他看來(lái)，這是“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的良性循環(huán)”。我認(rèn)為，中國(guó)政府最好也加強(qiáng)對(duì)中產(chǎn)階層的支持政策，從而提高白領(lǐng)在內(nèi)的老百姓的生活。
其次，在住房貸款制度方面，中國(guó)還需要提高。日本公庫(kù)最近直接向購(gòu)房者提供長(zhǎng)期固定利息的住房貸款。從1950年到2006年，由公庫(kù)融資建筑的戶數(shù)，已經(jīng)超過(guò)1900萬(wàn)。2010年，貸款余額約為30萬(wàn)億日元，占整個(gè)住房貸款余額的3成。而且，自1970年以來(lái)，民間住房貸款也逐漸發(fā)達(dá)。如今，民間機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)剩下7成的貸款余額。
而按照中國(guó)不少城市的規(guī)定，第一次購(gòu)買(mǎi)房子的人，需要支付四成的首付。由此，大多數(shù)中層收入群體要依靠父母籌資，否則無(wú)法買(mǎi)房。可以說(shuō)，“裸婚時(shí)代”不是電視劇里的事情，而是不少年輕人的現(xiàn)實(shí)。
此外，我們還要面對(duì)住宅的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，保障房的利潤(rùn)率沒(méi)有其他商業(yè)住宅那么高，我們不得不擔(dān)心開(kāi)發(fā)商為了減少成本而在房屋質(zhì)量上有所放松。曾去過(guò)汶川的東京大學(xué)地震研究所教授纈一起最近提醒我，“為了盡量減少地震災(zāi)害，中國(guó)最需要的政策是提高建筑物的質(zhì)量”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低質(zhì)量房子不僅讓其價(jià)格快速下降，而且修繕費(fèi)用也有增無(wú)減。
日本政府戰(zhàn)后一直重視房產(chǎn)，并促進(jìn)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房子的“房產(chǎn)政策”。然而，泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，上述的“良性循環(huán)”已經(jīng)告終。政府在1993年出臺(tái)“特定優(yōu)良租房制度”。這證明日本政府再度關(guān)注租房的作用。此項(xiàng)制度為低收入者提供便宜的租房，以平衡房產(chǎn)與出租房子的供給。中國(guó)政府也要保持房產(chǎn)與租房的平衡，使用政策工具進(jìn)一步減輕租房居住者的負(fù)擔(dān)。
財(cái)政方面，保障房面臨地方政府財(cái)政投入不足的困窘。日本是怎么應(yīng)對(duì)財(cái)政挑戰(zhàn)的？以公庫(kù)為例，日本從郵政存款與養(yǎng)老金中籌資。但是，由于對(duì)財(cái)政負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂，在2007年4月，公庫(kù)改名為住宅金融支援機(jī)構(gòu)，原則上由市場(chǎng)進(jìn)行資金籌集，以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至投資者。看起來(lái)，為了負(fù)擔(dān)保障房的巨大費(fèi)用，中國(guó)政府也需要進(jìn)一步對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行改革。（此文摘自財(cái)新網(wǎng)）
