當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場仍然存在著一些問題。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動體制機制改革，在遏制投機、促進房價基本穩(wěn)定的同時，促進房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行的主要特征 |
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢
在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個百分點，較1999-2010年同期均值高4.4個百分點，總體仍保持較高水平。
從月度數(shù)據(jù)看，前5個月房地產(chǎn)投資增速相對平穩(wěn)，6月份出現(xiàn)明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月，連續(xù)3個月保持高位放緩態(tài)勢，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個百分點。
2、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感，實施房地產(chǎn)調(diào)控政策后，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果。進入2011年以來，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎(chǔ)上略有回升，總體呈現(xiàn)波動放緩的態(tài)勢。1-10月商品房銷售面積、銷售額累計同比增長10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個百分點，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù)，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個百分點。
從月度數(shù)據(jù)看，2011年住房銷售增速經(jīng)歷了三個階段。第一階段是年初到4月份，出現(xiàn)大幅下滑，4月份銷售面積和銷售額出現(xiàn)負增長，增速分別為-10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現(xiàn)大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達到25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續(xù)4個月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)負增長，增速分別為9.8%和11.1%。同時，二手房交易量持續(xù)為負增長，說明房地產(chǎn)市場交易景氣并未上升。4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現(xiàn)為同比負增長；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。
3、房地產(chǎn)價格放緩跡象初現(xiàn)
新建住宅價格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份，70個大中城市新建住宅價格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%，漲幅繼續(xù)回落。價格同比上漲的城市有69個，價格回落的有1個，同比漲幅超過5%的城市有17個；價格環(huán)比上漲的城市有24個，持平的城市有31個，下降的城市有15個，環(huán)比漲幅均未超過1%。
二手住宅價格同比漲幅下降，環(huán)比實現(xiàn)負增長。9月份，70個大中城市二手住宅價格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下跌0.07%。9月份，70個大中城市中，二手住宅價格同比上漲的城市有61個，持平的城市有2個，下降的城市有7個，漲幅超過5%的城市有10個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有24個，持平的城市有21個，下降的城市有25個，環(huán)比漲幅均未超過1%。
4、土地價格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷
土地價格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點；同比增長率分別為8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個百分點，地價環(huán)比、同比增幅全面回落。12個重點城市平均樓面地價10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，130個城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%。
土地交易逐步趨冷。從土地供應(yīng)市場上異常交易地塊的情況來看，高價地塊數(shù)量明顯減少，溢價率和競價輪次相對平穩(wěn)，市場熱度降溫。12個重點城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又擴大趨勢。進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場進一步冷清。上海、廣州、北京等地出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個百分點。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。
5、保障房建設(shè)完成預(yù)定目標(biāo)
11月2日，國土資源部發(fā)布公告稱，截至2011年10月14日，全國31個省（區(qū)、市，含兵團、西藏除外）今年落實中央下達保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地42614公頃，用地落實率超過100%，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落實任務(wù)。
今年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金，各地也通過建立保障房融資平臺等方式積極籌措資金。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現(xiàn)了年初計劃的目標(biāo)任務(wù)。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題 |
1、房地產(chǎn)調(diào)控逐步加碼與房地產(chǎn)價格尚未實質(zhì)性下降的矛盾
2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”，政策延續(xù)了2010年以來持續(xù)的“增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障性住房建設(shè)”的調(diào)控思路，在調(diào)控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價、限購等手段。至1季度末陸續(xù)有40個大中城市出臺限購令，其中北京、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴(yán)厲。然而，截止到9月份，70個大中城市新建住宅價格同比上漲的城市有69個，只有1個下降，房地產(chǎn)價格尚未出現(xiàn)實質(zhì)性下降。
2、一線城市房價穩(wěn)中趨降與二、三線城市房價快速上漲形成鮮明對比
目前來看，一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，部分樓盤房價降幅較大。然而，與此形成對比的是，二、三線城市房價上漲勢頭迅猛。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二、三線城市房價上漲是一個長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。
3、限購政策在遏制房地產(chǎn)投機的同時也對剛性需求形成影響
以往出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制投機方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質(zhì)上屬于行政手段，而且影響范圍不僅僅是投機需求，對于因勞動力轉(zhuǎn)移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產(chǎn)生影響。因而，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關(guān)注，是否需要擇機退出值得探討。
4、貨幣政策收緊的滯后效應(yīng)對住房供給形成抑制作用
2010年以來，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作，到2011年，其滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)出來。在貨幣政策收緊的條件下，房地產(chǎn)信貸資金逐步減少，三季度末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64
萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速不斷下降，1-10月份，累計同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個百分點，其中國內(nèi)貸款增長1%，較同期下降25.3個百分點；自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個百分點；其他資金中個人按揭貸款同比增長-4.9%，較同期下降20.1個百分點。
綜合來看，中長期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢。具體而言，有以下幾方面原因。
1、基本面：房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，經(jīng)濟增長短期內(nèi)難以實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”
第一，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內(nèi)住房需求快速增長的局面難以扭轉(zhuǎn)。我國2010年城鎮(zhèn)化率為49.68%，到2030年估計實現(xiàn)能穩(wěn)定在70%左右。根據(jù)國際經(jīng)驗，一個國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著住房建設(shè)快速發(fā)展。因此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產(chǎn)市場總體將保持較快的發(fā)展格局。
盡管保障性住房建設(shè)在未來五年將提供3600萬套住房，大體解決1億人住房問題，然而，保障性住房供給的瞄準(zhǔn)對象有限，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求。
第二，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)“去房地產(chǎn)化”難以實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術(shù)沒有實現(xiàn)重大突破之前，很難實現(xiàn)經(jīng)濟增長的“去房地產(chǎn)化”，而且現(xiàn)階段我國消費結(jié)構(gòu)正處于由“衣食”向“住行”升級的過程之中，無論是供給、還是需求呈現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”傾向具有階段性特征。
第三，地方政府財力與事權(quán)不匹配，以“土地”換“公共基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)”的發(fā)展模式短期內(nèi)難以改變。長期以來，地方政府財力與事權(quán)不匹配問題突出，土地出讓金作為一項政府預(yù)算外收入，在支持地方建設(shè)方面也發(fā)揮了積極的作用的同時，這一模式也導(dǎo)致了地方政府對土地收入的過度依賴，造成較大風(fēng)險。然而，未來一個時期，地方政府融資渠道仍然有限，包括基礎(chǔ)設(shè)施、民生建設(shè)等建設(shè)任務(wù)越來越重，因此，地方政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的熱度仍不會降溫。
2、政策面：限購令等調(diào)控措施效果進一步顯現(xiàn)，“需求凍結(jié)”的局面轉(zhuǎn)為“供求雙凍結(jié)”的風(fēng)險上升
限購令發(fā)揮效力的時間是，需求凍結(jié)后銷售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結(jié)”之間。預(yù)期效果是，需求下降，但投資仍然較快，供給較充足，減少了信貸資金、減少了預(yù)付款，在把自有資金用完之前，開發(fā)商勢必要降價以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂，投資出現(xiàn)大幅下滑，將導(dǎo)致供需雙凍結(jié)的局面，一方面導(dǎo)致房價上漲，另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險。然而，限購令一旦放開，房地產(chǎn)價格勢必會大幅回升，正是存在這種擔(dān)憂，限購令短期內(nèi)難以退出。
3、預(yù)期面：居民購房意愿持續(xù)下降
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查問卷的分析，一季度末，30%的居民對未來房價持上漲預(yù)期，比例比上季度低10個百分點；二季度末，25.9%的居民持房價上漲預(yù)期，比例進一步降低；三季度末，75.6%的居民認為“過高，難以接受”，較上季提高1.3
個百分點，為2009
年有調(diào)查以來的最高值。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降，未來3個月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng)2009年調(diào)查以來的新低。
