“以房養(yǎng)老”話題最近成為熱點,透視出三個無奈:一是房地產熱突然間大幅度降溫,有房子的人不知道是該賣,還是留著養(yǎng)老;二是物價水平仍然高企,投資卻缺少渠道,多年積累的血汗錢不能保值;三是中國老齡化問題越來越尖銳。 于是,一些人提出“倒按揭”的以房養(yǎng)老模式,一些金融機構還搶先試水。我們先來看一看“倒按揭”以房養(yǎng)老模式是怎么回事。最先實行住房“養(yǎng)老按揭”的一些金融機構這樣規(guī)定:借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人,必須有兩套住房,養(yǎng)老人本人須年滿55歲,貸款金額根據擔保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定,計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%,且每月實際支付養(yǎng)老金額最多不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年,利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行。 這個辦法偽在哪?首先,既然有兩套住房為什么要抵押貸款呢?抵押貸款只能按60%計算,而且還只能分月得到貸款,扣除貸款利息后真正得到的養(yǎng)老錢能不能養(yǎng)老還不知道,為什么不賣一套房子養(yǎng)老呢?另外,養(yǎng)老貸款只給十年,55歲開始辦理住房抵押養(yǎng)老貸款,65歲到期了,以后的幾十年怎么辦?還得再辦貸款或者尋找其他的養(yǎng)老辦法,屆時房價是不是還值那么多錢?最不靠譜的是房價評估與未來房價走勢。國外能夠開辦住房養(yǎng)老貸款的國家一般房價相對穩(wěn)定,尤其是住房政策很穩(wěn)定,CPI也相對穩(wěn)定。而我國目前正在探索未來適合中國的住房模式,處于政策不穩(wěn)定期,也是房價不穩(wěn)定期,加上處于物價高漲期,相信很少有金融機構敢于跟著試水。 有評論認為,“倒按揭”住房養(yǎng)老模式沒有考慮中國的住房最多只有70年產權。其實,住房產權問題倒不大,因為所有人都面臨商品房有限產權問題,相信國家到時候會有合情合理的解決方案。最大的問題有兩個:一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢,而需要住房養(yǎng)老的恰恰是低收入人群,是只有一套房子的人。房子在貶值,養(yǎng)老貸款很可能越來越少,因此參加住房貸款養(yǎng)老的人注定是極少數;二是房屋建設規(guī)模與人口結構變化趨勢成反比。房子越建越多,商品房已經嚴重積壓,還要大建保障房,將形成極大的供過于求態(tài)勢。人口結構變化趨勢一定是慢慢減少的,尤其是城市。未來十幾年,由于需求總體下降,大量老人去世后,越來越多的房子會流向市場,成為“賤賣品”,房價肯定會大幅度下跌。房價一大跌,相信沒有金融機構還想辦住房養(yǎng)老貸款。那一點點貸款也無法養(yǎng)老,更何況未來的物價漲幅將使那一點點養(yǎng)老貸款的購買力變得越來越小 。 很顯然,炒作“倒按揭”住房養(yǎng)老模式干擾了我國養(yǎng)老主流模式的探討,干擾了覆蓋面更大、更可持續(xù)、更體現國家關懷的養(yǎng)老制度的建立。當然,“倒按揭”住房養(yǎng)老模式的設計者和炒作者們,也提出了一個嚴肅的問題:靠什么保住勞動者的勞動力價值,保住勞動者在過去十幾年創(chuàng)造的財富,花大價錢購買的住房能不能保值,都是需要探討的問題。未來住房越來越多,但高質量的住房未必越來越多,地段好的住房一定是稀缺品。隨著生活水平的提高,改善性住房是未來住房建設的大趨勢。未來住房的品質不僅在住房的大小,更不在毛坯房的造價,關鍵還在裝修和擺設。退一步說,要真想以房養(yǎng)老,只能考慮投資高品質住房。
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