土地供給不足造成房價(jià)高企
2011-11-11   作者:許小年  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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  許小年

  中國的房地產(chǎn)搞到今天,問題越來越復(fù)雜。原因就是,從來沒有一個(gè)市場交織著如此眾多人的利益。
  在目前格局下,以限購和限貸為主的調(diào)控政策,不僅無法協(xié)調(diào)各方利益,而且在我看來,沒有什么機(jī)會(huì)行使這個(gè)政策的初始目標(biāo)。過去的歷史已經(jīng)證明,每次調(diào)控之后,房價(jià)出現(xiàn)短暫的下跌,下跌之后又是報(bào)復(fù)性反彈。
  我本人一貫反對用行政手段調(diào)控價(jià)格。當(dāng)動(dòng)用行政手段調(diào)控價(jià)格的時(shí)候,我們同樣看到有人受益、有人受損。強(qiáng)行把價(jià)格壓下去,消費(fèi)者受益,企業(yè)受損。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,在多元利益發(fā)展的過程中,如果還像在傳統(tǒng)社會(huì)那樣,以代表社會(huì)全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn),采用行政手段干預(yù)市場的話,勢必引起社會(huì)公平性問題。
  價(jià)格是由市場的供給和需求決定的。是由預(yù)期的控制和需求決定的。調(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求,但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒,只是暫時(shí)壓制住了。隨著人口、收入和城鎮(zhèn)化提高,對房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上,價(jià)格肯定是一路上漲。
  我們分析一下需求方的因素,人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的,不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長下降,不可能使收入增長下降,不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價(jià),關(guān)鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個(gè)國家,房價(jià)這么高是沒有道理的。世界上高房價(jià)的地區(qū)都是存在天然屏障,土地供應(yīng)無法再增加的情況下,房價(jià)才能持續(xù)地上升。
  比如說香港的中環(huán),就是一個(gè)島,這個(gè)島上的土地已經(jīng)開發(fā)完了,而需求在不斷上漲。因此港島的房價(jià)從總體趨勢上來說是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓,它是一個(gè)半島,三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開發(fā)完了。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制,其他有著比較深度土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū),我們沒有看到持續(xù)性的房價(jià)上漲。
  我們國家房價(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)控制有關(guān)。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺,從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加,需求這一端,人口、收入和城鎮(zhèn)化都在提高。房價(jià)肯定要上去,為了提供一個(gè)長遠(yuǎn)的解決方案,應(yīng)該認(rèn)真地考慮,取消18億畝紅線,認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的,真正建立起土地一級市場,能夠讓市場來調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià)、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場,來平抑樓價(jià)和地價(jià)。
  在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場上,我們現(xiàn)在還缺乏一個(gè)協(xié)調(diào)各方利益的公平、公正的平臺(tái)。博弈的最終結(jié)果,在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系。要想從根本上解決中國房價(jià)過高的問題,要從改革著手,更多地面向市場,以改變的思路尋求突破,避免過去出現(xiàn)調(diào)控,暫時(shí)下跌,隨后報(bào)復(fù)性反彈這樣一個(gè)歷史的循環(huán)。

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