房價拋物線或已走向下跌的右邊
2011-11-01   作者:陳寧遠(yuǎn)(獨立市場觀察人士,知名財經(jīng)專欄作家)  來源:上海證券報
 
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  眼下,有關(guān)樓市是否已進(jìn)入拐點的爭論雙方仍在各執(zhí)一詞,而大家現(xiàn)在普遍關(guān)心的是,房價是不是真的下降了?下降了多少?只是要獲得相關(guān)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)不那么容易。且不說各種統(tǒng)計口徑很不一樣,各地區(qū)的差別又很大。而更為重要的是,如何判斷房價是否真的進(jìn)入了下降通道,可能比了解房價下降了多少還要難。因為這涉及資產(chǎn)價格波動與商業(yè)周期的分析。而眾所周知,雖然中國經(jīng)濟(jì)改革已走過三十多年歷程,但直到目前,房地產(chǎn)市場尚未成為一個純粹的、充分競爭的市場(土地交易就不是市場化的),要對這樣的市場作市場價格的波動分析,無論定性還是定量都比較難。
  比如房價的定性,就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔,工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。僅以上海為例,在著名的閔行區(qū),工業(yè)園地的價格可以不到100萬一畝,而臨近馬路的商業(yè)住宅用地,價格卻可以高達(dá)2000萬一畝。其他地區(qū)的土地,也有這樣的價格分門別類的管理,比如農(nóng)業(yè)用地、旅游用地乃至政府公益性質(zhì)的用地等等,價差都不止一點點。土地性質(zhì)如此繁多,想在房價的周期波動之中,準(zhǔn)確記錄價格波動的范圍實在很難,分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價格的管理是以行政手段為核心的,而市場經(jīng)濟(jì)無論怎么發(fā)展,都不可能對行政手段統(tǒng)計價格,遑論價格趨勢分析?
  從國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70大中城市住宅銷售價格變動情況看,新建商品住宅(不含保障性住房),70大中城市中有17個城市價格環(huán)比下降,持平的城市有29個;在二手房市場,價格環(huán)比下降的城市有25個,持平的城市有21個。其中,北京、上海連續(xù)三個月環(huán)比持平。不過,這些數(shù)據(jù)沒有除去房價中最為重要的土地價格因素,讓這些數(shù)據(jù)的科學(xué)性和真實性打了點折扣。因為我們不知道價格構(gòu)成之中的土地價格是否有變化。政府開發(fā)土地的成本究竟是下降了,還是持平,還是微漲。不見這些關(guān)鍵數(shù)據(jù),就給出房價下降的拐點出現(xiàn)的結(jié)論豈不太草率了些?
  有一些關(guān)于房價下降的判斷,是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤打折了,引起了很多老業(yè)主的不滿。上海某一個位于郊縣的樓盤,還為此引發(fā)了一場風(fēng)波。但這種發(fā)生狀況的具體交易案例本來就不多,作為社會事件可能很重要,也值得分析,但這到底還無法構(gòu)成對房價下降的實質(zhì)性分析,因為價格的波動和人們期望值之間并沒有必然的關(guān)系。
  從理性的角度說,上述局部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和對生活的感受,都不能證明目前正在發(fā)生的房價下降是中國樓市進(jìn)入價格周期性下降的起點。即使現(xiàn)在的下降是確確實實的,我們也需要在價格拋物線的右邊觀察很長一段時間,至少半年以上,甚至要長達(dá)一年。2008年第四季度和2009年第一季度長達(dá)半年的房價假跌,可以為此提供前車之鑒。
  要考察各地的樓市實情,目前比較可靠和直接的數(shù)據(jù),或許要從查閱各大地產(chǎn)類上市公司的報表中得出。比如中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科的數(shù)據(jù),就證明他們銷售的樓盤價格確在下降。萬科今年三季報顯示,公司實現(xiàn)銷售面積282.2萬平方米,銷售金額320.7億元,分別比2010年同期增長0.5%和減少7.4%。這意味著銷售面積略微上升,而收入在下降。假使樓價還是在繼續(xù)上漲的話,那就應(yīng)該是同步增長,甚至收入增長還應(yīng)更快些。
  但這也只是三季度的情況,而萬科半年報顯示,上半年實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米,銷售金額656.5億元,同比分別增長76.7%和78.6%。這個數(shù)據(jù)又清楚地表明三個月前的房價并未明顯下降,交易面積和銷售收入是同步且略快增長的。
  考慮到萬科是在全國布局的地產(chǎn)公司,其銷售情況應(yīng)該也可以視為全國地產(chǎn)的市場情況。假使以銷售額除以銷售面積,可以得出萬科公司在全國各地的總體銷售均價,上半年為每平方米1.19萬元,三季度為每平方米1.14萬元,環(huán)比大約下降了0.96%。當(dāng)然,這只是很粗略的統(tǒng)計,因為各地房價差別巨大,我們無法計算萬科上半年和三季度房屋銷售的比重,到底是一線城市多,還是二線城市多。但即使以銷售均價每平方米相差500元計,以70平方米主力房型為例,萬科差不多每銷售一套房屋就少收入3.5萬元。這對萬科這樣的行業(yè)龍頭公司來說,想來不會造成多大的問題。對購房者來說,也只是略有實惠。
  綜合多種信息,現(xiàn)在能謹(jǐn)慎肯定的是,全國樓市的價格拋物線有可能已經(jīng)走向下跌的右邊,或者事實上已經(jīng)處在下跌的右邊。對此,是否真值得高興?還有不小的疑問。
  或許是中國受房價上漲之困的時間太久了,各方因此都在苦等樓價下降。但若房價從此進(jìn)入下降通道了,我們又該怎么辦?這個問題還沒來得及細(xì)想。而這恐怕是更值得面對的問題。至少,對樓價會下跌到什么程度,有多長時間的調(diào)整周期,國民經(jīng)濟(jì)的承受力究竟如何等問題,我們得有足夠的估計,以便應(yīng)變。
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