目前，不僅北京、上海、深圳等一線城市的商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率，就連南昌、太原、重慶等多個(gè)二三線城市的商業(yè)銀行也紛紛開始跟進(jìn)。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前銀行信貸額度愈發(fā)吃緊的環(huán)境下，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率，雖然短期能夠收到一石三鳥之效，但經(jīng)營策略上似乎有些逐利忘義，因此，需要盡快改革。
乍看起來，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率可以收到一石三鳥的效果：
其一，隨著房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的不斷收緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投放數(shù)量（無論是開發(fā)商貸款還是個(gè)人住房貸款）在不斷減少，自然來自于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸方面的利息收益就大幅減少。為此，在商業(yè)性房地產(chǎn)信貸需求依然旺盛的情況下，通過上調(diào)首套房貸利率來實(shí)現(xiàn)以價(jià)補(bǔ)量，可以減緩貸款利差收益下滑，于是這就成了商業(yè)銀行的必然之舉。據(jù)了解，今年一季度，全國部分二三線城市的個(gè)別銀行就陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率，7折、8.5折等利率優(yōu)惠基本取消、上調(diào)至基準(zhǔn)利率，隨后幾個(gè)月又繼續(xù)上浮至5%至30%的區(qū)間不等。
其二，上調(diào)首套房貸利率與房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策方向也是一致的，而且各銀行嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策要求，在貸款額度和期限等方面依照貸款人的個(gè)人資質(zhì)和具體情況而定，主動(dòng)加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款管理及用途監(jiān)測，通過審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴(yán)防此類資金流入房地產(chǎn)市場，從而有利于進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場降溫。
其三，由于今年的貨幣信貸環(huán)境總體偏緊，造成商業(yè)銀行對企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款方面的議價(jià)能力比以往大大增強(qiáng)，所獲利潤也要大得多，所以，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也就只能屈居末席，通過上調(diào)首套房貸利率，騰挪出一部分信貸規(guī)模，同時(shí)也進(jìn)行了信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，使有限的信貸資源朝著收益更大化的項(xiàng)目配置。
政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷原本是，第一要使房價(jià)保持在合理價(jià)位；第二，保障民生，確保保障性住房的供應(yīng)，努力解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題；第三，抑制投資性和投機(jī)性購房行為，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。那么，作為商業(yè)銀行而言，通過個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展來配合政府的調(diào)控政策本無可厚非。但若商業(yè)銀行借調(diào)控之機(jī)大打盈利之牌就有些不妥了。因?yàn)楸M管商業(yè)銀行是一個(gè)金融企業(yè)，無論何時(shí)都應(yīng)將確保銀行經(jīng)營資產(chǎn)的“三性”放在重要的位置。但不要忘了，商業(yè)銀行還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。換言之，商業(yè)銀行還應(yīng)把實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化與其承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任緊密結(jié)合起來，從而真正樹立良好形象，打造知名品牌，提高客戶滿意度。
就目前一些商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率而言，如果說以前調(diào)整住房貸款利率是為了遏制樓房炒作，那么這次首套房貸利率上調(diào)則是直指普通居民了。因?yàn)�，首套房原本是普通居民真正用于民生住房的改善之舉，是完全用來消費(fèi)的耐用品，而不是用于投資甚至投機(jī)的“資本品”，但上調(diào)首套房貸，無疑將購買首套住房的普通居民作為調(diào)控對象，直接提高了普通居民的購房成本，進(jìn)而加重了其償貸負(fù)擔(dān)。
首套房貸利率上調(diào)后，一些靠工薪收入的勞動(dòng)者因買不起房轉(zhuǎn)而租房或買賣二手房，由此導(dǎo)致新蓋按揭房庫存的大量增加，銷售出現(xiàn)低迷，從而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。還有，首套房貸利率上調(diào)后，將會(huì)使那些房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營更加困難，甚至破產(chǎn)、倒閉，由此波及到銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量，造成惡性循環(huán)。
首先，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行首套住房和其他住房差別化的信貸政策，積極承擔(dān)起銀行的社會(huì)責(zé)任。尤其是對于首套房貸，還是應(yīng)繼續(xù)提供房貸利率的打折優(yōu)惠政策，并且貸款審批時(shí)間上應(yīng)及時(shí)高效，貸款手續(xù)應(yīng)簡便易行。對于二套房及其以上的按揭貸款利率可以嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。只有這樣的“有保有控”，才能既在政策執(zhí)行上體現(xiàn)出差別化，又能體現(xiàn)出銀行的社會(huì)責(zé)任。
其次，商業(yè)銀行需認(rèn)真貫徹落實(shí)政府決策部署，本著商業(yè)原則和審慎性要求，在業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，加大對廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造的信貸支持，有力緩解中低端住房壓力。同時(shí)，商業(yè)銀行對于在為保障性住房進(jìn)行貸款時(shí)遇到的還款保障難以落實(shí)等實(shí)際問題，應(yīng)認(rèn)真研究，并加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通協(xié)商。銀行還要積極利用按揭貸款支持中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，并比照首套房貸政策予以扶持，立足解決經(jīng)適房可售難買的困境。
再次，商業(yè)銀行應(yīng)加快推進(jìn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，徹底改變傳統(tǒng)盈利模式。商業(yè)銀行應(yīng)從資本高消耗轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本低消耗高產(chǎn)出；從依靠信貸投放著力支持項(xiàng)目擴(kuò)張尤其是房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目擴(kuò)張的投資金融轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅Πl(fā)展消費(fèi)金融；從個(gè)別業(yè)務(wù)市場領(lǐng)先轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)市場主導(dǎo)；從低水平價(jià)格競爭轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)價(jià)值創(chuàng)造；從網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw化全方位的渠道服務(wù)；從業(yè)務(wù)經(jīng)營上的紅海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)海戰(zhàn)略；從業(yè)務(wù)發(fā)展主要依靠信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧涌熘虚g業(yè)務(wù)發(fā)展。只有如此，商業(yè)銀行的經(jīng)營業(yè)務(wù)方能成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并能徹底改變商業(yè)銀行單純依靠吃信貸利差特別是房地產(chǎn)信貸利差作為盈利的傳統(tǒng)模式，從而實(shí)現(xiàn)盈利模式多元化和多樣化，實(shí)現(xiàn)利義兼得。
