樓市調(diào)控,不能總讓剛性需求受傷
2011-10-17   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士)  來源:東方早報
 
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  楊紅旭

  近期,多家銀行提高房貸利率的新聞頻現(xiàn)。比如,北京建行已上浮首套房利率至基準利率的1.05-1.1倍,廣州工商銀行、建設(shè)銀行等房貸利率每周都在調(diào)整,10月均將首次置業(yè)房貸利率上浮20%至30%不等。而且,即便是這么高的利率,也不見得立即就能放貸。等貸款已成為同時困擾購房人和開發(fā)商的共同難題。
  對停貸第三套房,我們支持,因為購買第三套及以上住房多屬投資投機性購房。對于二套房首付提至六成,貸款利率為基準利率的1.2倍以上,我們有點無奈,但也能理解?蓪κ滋追繉嵭兴某墒赘叮ㄆ骄担侍岣咧粱鶞世实1.1-1.2倍,我們就有些難以接受了。此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標是穩(wěn)定房價,打擊重點是投資投機性需求,但緣何對非常合理、純屬自住的第一套房貸如此苛刻?
  諸多政策文件中都冠冕堂皇地說:實行差別化住房信貸政策。由當前事實來看,這“差別化”的特征未免太不顯眼了。或許政府確也有意在打壓投資投機需求的同時保護合理的自住需求。但這事最終還得由商業(yè)銀行說了算。去年以來,銀根持續(xù)緊縮,信貸額度壓了又壓,商業(yè)銀行可放貸的指標越來越少。在此形勢下,商業(yè)銀行自然“嫌貧愛富”。在民間借貸利息平均高達15%~20%的情況下,商業(yè)銀行隨便放貸,也能找到10%以上的去處,而五年以上期貸款利率只有7.05%。目前的局面不能全怪商業(yè)銀行。
  那該怪誰?只能怪制度不健全。舉目全球,文明程度但凡還能說得過去的國家,政府無不對基本住房需求提供支持。方式有兩種,一種是對比較困難的群體直接提供住房保障,另一種是通過稅收信貸優(yōu)惠政策扶助首次置業(yè)群體。首次置業(yè)者是具有一定購房能力,但尚需政府幫扶一把。
  對以信貸支持首次置業(yè),我國并非沒有考慮,1999年出臺的《住房公積金管理條例》,主要目的正是為了支持民眾購房。不過,如今這一制度已離初衷越來越遠。因為這一制度面向所有公積金繳交者,而當前的現(xiàn)實是很多中高收入者利用公積金買過幾次房,而部分困難職工連一次使用公積金的機會都沒有。制度已到了該改革的時候。
  就算有小部分人可以使用公積金貸款首次置業(yè),也省不了多少利息。當前五年以上期公積金貸款利率為4.9%,比同期商業(yè)貸款低2.15個百分點,相當于打七折。關(guān)鍵是,首次置業(yè)者多屬年輕人,或者低薪群體,他們的公積金繳交量少,可貸額度非常有限,絕大多數(shù)仍需組合部分商業(yè)貸款。
  國際通行做法是對首次置業(yè)群體給予貸款低首付、低利率的支持。比如,澳大利亞最低首付5%,利率低于正常利率0.5到1個百分點;加拿大和美國甚至允許零首付;美國政府先后成立房利美和房地美,為低首付和低息(比正常低30%)提供擔(dān)保,這樣商業(yè)金融機構(gòu)更愿放貸,雖然次貸危機暴露了美國房貸方面的一些問題,但不能因此全盤否定政府支持首次置業(yè)的做法。另外,澳大利亞、美國、英國等很多國家,都允許用個調(diào)稅抵扣房貸利息。
  我國相關(guān)政府部門,以及地方政府,只在樓市低迷、經(jīng)濟下滑時,如2000年前后,2008年下半年至2009年,才急吼吼地放松房貸政策,首次置業(yè)者才能與投資投機者一道享受好處。這真是一件悲哀的事。既然政府能夠通過信貸、稅收政策救助小微企業(yè),為何就不能支持一下首次置業(yè)者呢?

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