限購是把雙刃劍。到目前為止，限購政策已出臺一年半。新“國八條”之后，全國有42個城市限購，包括直轄市、省會城市和部分房價上漲速度過快的計劃單列市。
在今年的7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議再次要求“房價過快上漲的二三線城市也要限購”，根據(jù)住建部給出的二三線城市限購的5項建議標準，全國至少還有20-30個城市要出臺限購政策。
往后還會不會有更多的城市被限購令約束房價，目前還無法判斷。但由此帶來的預(yù)期卻讓人隱隱有些擔憂——隨著二三線城市限購的風(fēng)聲越來越盛，人們開始擔憂限購范圍會否繼續(xù)擴大，因三四線城市的房價也開始上漲了。
和北京上海等大城市不同，三四線城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起始和上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市在今年上半年成交量和成交價格受本輪調(diào)控的影響較小。如果由于限購帶來三四線城市房價上漲，恐怕是政策出臺部門不愿意看到的。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或者發(fā)達的二線城市。21世紀不動產(chǎn)報告顯示，上半年53個有新增土地供應(yīng)的三四線城市，累計推出經(jīng)營性用地較去年同期減少15.9%；累計成交地塊卻較去年同期增加14.4%。
房企已經(jīng)看到了三四線城市的未來前景，以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，2010年，萬科在三四線城市新增土地量已超過二線城市。今年上半年，萬科新進蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，進入城市數(shù)達到50個，新增權(quán)益土地面積222萬平方米，權(quán)益建筑面積423萬平方米，總儲備達到3585萬平方米，可供未來2-3年開發(fā)。
從宏觀層面看，四五線城市，尤其是中小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建設(shè)直接影響到城鎮(zhèn)化發(fā)展，而中小城鎮(zhèn)發(fā)展是未來中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的動力之一。
按照官方說法，到2010年底，我國城鎮(zhèn)化率已達49.68%，比“十五”末提高6.68個百分點。但經(jīng)濟學(xué)家許小年則認為這個數(shù)字并不準確，這是按照城鎮(zhèn)人口除以總?cè)丝谟嬎愠鰜淼�。實際城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計中凡是居住6個月以上都是城市人口，其實居住6個月以上包括大量農(nóng)民工，農(nóng)民工雖然住在城里，但是他的消費行為根本不是城鎮(zhèn)的，他的消費行為還是農(nóng)村的，生活方式還是介于農(nóng)村和城市之間，基本上是農(nóng)村的。如果把這部分人口剔除掉，我們城鎮(zhèn)化水平會更低一些。
如果農(nóng)民工沒法在城鎮(zhèn)里買房，會缺失對城市的歸屬感。解決不好居住問題，農(nóng)民工就不敢消費，難以認同和融入城市，最終還是可能會回到農(nóng)村。這一趨勢已經(jīng)從近年來出現(xiàn)的珠三角招工荒和農(nóng)民工返鄉(xiāng)熱潮中開始初露端倪。
在城鎮(zhèn)化的進程中，四五線城市承擔著緩解特大城市中心城區(qū)壓力的任務(wù)，不光要強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，還要增強小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，最終推進大中小城市基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。經(jīng)過多年發(fā)展，中國大城市已經(jīng)趕上甚至超過國外一些大城市的水平，但在中小城鎮(zhèn)，中外的差距仍然很大，中國中小城市發(fā)展仍具極大潛力。對三四線城市的商品房限購政策，需要三思而后行。
