在以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，預(yù)期不變，房?jī)r(jià)要想向下調(diào)整是不可能的。破解房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局，就得對(duì)投資性或投機(jī)性存量住房開刀，或加大其持有成本，或是減少其投機(jī)收益。重點(diǎn)應(yīng)是在全國住房普查的基礎(chǔ)上全面開征物業(yè)稅。同時(shí)，對(duì)住房投機(jī)炒作，在信貸政策上進(jìn)一步收緊。
經(jīng)過一年多來被稱作史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，住房的價(jià)格仍然處于上漲的態(tài)勢(shì)。只不過，一些地方房?jī)r(jià)上漲幅度小了一些。事實(shí)上，這是中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展不平衡表現(xiàn)出來的一種假象。中國是一個(gè)巨型的經(jīng)濟(jì)體，地方之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著嚴(yán)重的不平衡。發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如在東南沿海地區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已達(dá)到中等發(fā)展國家水平，但在中西部一些地方，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與發(fā)達(dá)地區(qū)相比至少落后30年。房地產(chǎn)的情形也是如此。因此，如果要讓全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都達(dá)到一線城市的水平，同樣需要幾十年的時(shí)間。正因?yàn)檫@種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，在相當(dāng)程度上把當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局給掩飾了。即，看上去全國的房?jī)r(jià)仍然在上漲，住房銷售還在增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)更是創(chuàng)歷史最好水平，其實(shí)住房市場(chǎng)的僵局正由一線城市向二三線城市蔓延。
當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)僵局態(tài)勢(shì)主要表現(xiàn)為，經(jīng)過一年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，一二線城市住房銷售在去年下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步全面下降。比如8月第一周，北京住房銷售同比下降近50%，但住房?jī)r(jià)格卻沒有隨之向下調(diào)整，而是僵持在一個(gè)高水平上。這與我國香港樓市形成了十分鮮明的對(duì)照。
在香港，隨著特區(qū)政府的房地產(chǎn)政策出臺(tái)以及全球經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性，這兩個(gè)月的房?jī)r(jià)隨著住房銷售的下降在向下調(diào)整。房?jī)r(jià)的調(diào)控不僅只是表現(xiàn)為價(jià)格下跌，更主要的是表現(xiàn)為購買住房賺錢效應(yīng)已發(fā)生現(xiàn)了根本性變化。一兩年前，在香港購買住房，投資收益是十分可觀的，不少人賺得盆滿缽滿，但在最近一個(gè)階段，投資住房面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，市況已糟到一些房產(chǎn)投資人寧可虧損也要退出市場(chǎng)的地步。正因?yàn)橄愀鄣淖》客顿Y并非只賺不賠，而是有賺有賠，所以當(dāng)市況變化時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)投資預(yù)期就會(huì)隨著市場(chǎng)條件而變化。當(dāng)下的香港樓市表明，市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)及市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開始。而隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，新的住房需求才會(huì)逐漸涌現(xiàn)出來。
內(nèi)地的情形則完全不同。一方面，住房銷售全面下降，需要銷售或可銷售的住房則越來越多。特別是早兩年不少國內(nèi)投資者利用信貸資金過度炒作，個(gè)人手中所有的住房空置率過高的現(xiàn)象在一二線城市十分普遍。另一方面，因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格依然僵持在高水平上，真正需要住房的人仍然無法或根本就沒有支付能力入市，潛在住房需求無法釋放出來。同時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商還是住房投機(jī)炒作者，由于手中過度持有不少住房而面臨融資上的困境。
尤其嚴(yán)重的是，這種僵局不僅表現(xiàn)在商品住房銷售與價(jià)格上，還表現(xiàn)在保障性住房的生產(chǎn)與分配上。因?yàn)椋瑥慕衲暾畬?duì)房地產(chǎn)布局來看，要通過大造保障性住房來擠出一二線城市的房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)又不改變住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的工具性。這個(gè)意圖當(dāng)然很好，但要實(shí)現(xiàn)并非易事。因?yàn)�，中國香港地區(qū)及新加坡這兩個(gè)保障性住房力度最高的地方，是花了幾十年時(shí)間才達(dá)到現(xiàn)在這個(gè)水平的。中國內(nèi)地幅員如此廣袤，保障性住房建設(shè)要達(dá)成一定規(guī)模，難度之高，時(shí)間之長(zhǎng)，可以想見。更何況有關(guān)保障性住房的法律制度尚未建立，地方政府建造保障性住房融資以及保障性住房如何分配都面臨著不小的難題。
對(duì)前一個(gè)難題，如果僅要求商業(yè)銀行提供支持，那么這可能是地方政府建造保障性住房的融資風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移，讓剛開始健全一些的國內(nèi)商業(yè)銀行又陷入新的困境。后一個(gè)難題，牽涉更深層次的矛盾。事實(shí)上，從不少地方發(fā)生的情況來看，保障性住房無形之中又成了地方政府官員、公務(wù)員們獲得福利的方式。如果這種情形不制止，那就與保障性住房建設(shè)的初衷或目標(biāo)背道而馳。
由上述這兩個(gè)難題造成的保障性住房市場(chǎng)的僵局，使得保障房的建設(shè)既無法達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫目標(biāo)，也未能達(dá)成解決低收入民眾住房問題的目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重僵持，不僅使得大量的資源被沉淀，形成嚴(yán)重浪費(fèi)，而且房地產(chǎn)對(duì)于政府的工具性意圖也被嚴(yán)重削弱。
那么，究竟如何才能打破房地產(chǎn)當(dāng)前這種僵局呢？如果不打破，對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)如何？
筆者以為，造成當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局的核心因素，就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)（尤其是一二線城市的存量房）。只要這樣的市場(chǎng)預(yù)期不改變，在融資成本很低的情況下（當(dāng)前的信貸政策對(duì)存量房還沒有影響），投資炒作者是不會(huì)把其手中的住房降價(jià)投向市場(chǎng)的。有了早幾年住房市場(chǎng)強(qiáng)大的賺錢效應(yīng)，胃口被吊大的持有住房的投機(jī)炒作者仍在等待政府政策的松動(dòng)以期獲得更高的利潤。由于有多種因素讓市場(chǎng)投機(jī)炒作者堅(jiān)持認(rèn)為國內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期根本就沒有轉(zhuǎn)變的跡象。而在以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，預(yù)期不變，房?jī)r(jià)要想向下調(diào)整是不可能的。
這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)僵局的原因所在。毫無疑問，要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局，就得對(duì)投資性或投機(jī)性存量住房開刀，或加大其持有成本，或是減少其投機(jī)收益。對(duì)于前者，筆者的看法是，重點(diǎn)應(yīng)是在全國住房普查的基礎(chǔ)上全面開征物業(yè)稅。盡管眼下要征收物業(yè)稅，還欠缺一些基礎(chǔ)性條件，但不能不給市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期，嚴(yán)厲的物業(yè)稅將在什么時(shí)候起征。減少其投機(jī)炒作收益，就得在住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)提高稅率，讓住房投機(jī)炒作者無利可圖。要做到這點(diǎn)其實(shí)是十分容易的。同時(shí)，對(duì)住房投機(jī)炒作，在信貸政策上要進(jìn)一步收緊。
要化解當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)困境，打破國內(nèi)房地產(chǎn)僵局是關(guān)鍵所在。