日前,《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定(修訂征求意見稿)》公開征求意見。該《意見稿》最引人注目的規(guī)定是關于開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價的具體處罰標準。《意見稿》規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價,經有關行政主管部門查實,可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。 《意見稿》一公布,輿論就對這個處罰規(guī)定表示非常不滿,認為處罰太輕,其中以馬光遠博士的觀點最具代表性。馬先生以“哄抬房價,罰酒三杯”為題,發(fā)表了長篇評論,將該規(guī)定定性為“貌似處罰、實為獎勵”,并呼吁加重處罰。 值得思考的是,持馬先生這樣的立場與觀點的大有人在,社會主流觀點似乎都是這么看的:如果加重處罰,提高違規(guī)違法成本,而不是輕描淡寫,不痛不癢,一定能達到效果,房地產市場就不會像現在這樣像匹脫韁的野馬。 不過,一個簡單的道理告訴我們:獎罰分明要建立在合情合理的基礎上。如果缺乏這樣的前提,再重的處罰也會雷聲大雨點小以致無濟于事。原因在于:其一,無端重罰,于情于理于法都說不過去,讓執(zhí)法者無從下手;其二,不合事理的處罰規(guī)則本身一定存有漏洞,容易讓人抓到把柄,更容易讓人鉆空子。 以《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中的處罰規(guī)則為例,意見稿規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)囤積土地,擅自變更容積率,捂盤惜售,哄抬房價,經有關部門查實,可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。乍一看,對于富得流油的開發(fā)商與暴利累累的房地產企業(yè)而言,1到3萬元的處罰當然是不起眼的,再加個千倍也不算多。可問題在于上述處罰條件中,有些模棱兩可,界定困難,比如囤積土地;有些貌似違規(guī)犯戒,實則無關痛癢,比如捂盤惜售;有些甚至是無中生有,比如哄抬房價。這樣一來,懲戒對象似是而非,政策界限模糊,拿捏的空間大,最終會使得政策執(zhí)行的效果大打折扣。 比如囤積土地,從近幾年房地產價格飆升的趨勢里,我們看到了地價飛漲,看到了一些企業(yè)因為土地而賺錢的事實。因此,打擊囤地,好像打中了“七寸”。但大量的事實表明,一方面,房地產商故意囤地,依賴賣地賺錢的現象并不多見。大多數土地沒有及時得以開發(fā),是由于存在一些客觀原因,而其中的主要原因在于土地供應方——政府,而不是房地產開發(fā)商。另一方面,表面上,這些年來房地產市場火爆,為開發(fā)商賺錢提供了大好機會。房地產商要風有風,要雨有雨,處處得心應手。但對于激烈的市場競爭,他們從不敢怠慢,也不敢有“穩(wěn)坐釣魚臺”的放任心理。在競爭激烈、瞬息萬變的市場中,開發(fā)商唯一可以做的,就是加大開發(fā)力度,加速資金周轉,以便充分利用現有的市場機會。因此,囤地不是一個好選擇,不是開發(fā)商的意圖所在,不可能成為常態(tài)的盈利模式。有了這樣的前提,打擊囤地幾乎就變成了“隔山打牛”。這樣的政策因缺乏普遍的針對性而顯得虛無縹緲,自然也就難有用武之地了。 再以捂盤惜售、哄抬房價為例。房價飆升,開發(fā)商不僅賺得盆滿缽滿,還經常耍點小花招。這給市場印象深刻,成為打擊的由頭。但是,這樣的小花招對房價的作用微乎其微,甚至根本不起作用,不過是價格上漲的具象化表現形式而已。房地產銷售有一個自然過程,不是簡單的“一手交錢、一手交貨”的小商品買賣。對于大型小區(qū)而言,分期開發(fā)、分批次銷售是業(yè)內常態(tài)。因此,如何定義捂盤惜售,從技術上講,是一個非常困難的問題,不容易有一個客觀準確的認定標準。再者,房地產商充分利用有利時機,抓住市場需求旺盛的機會而適當調控銷售節(jié)奏以獲取更多的利潤,也是合情合理的。理論上,捂盤不售要承擔賣不出去與而后價格下跌的風險。而哄抬價格也要承擔一系列相應的不利后果,包括信譽損失等。本來是風險與收益自動平衡的事,我們只看到了對開發(fā)商有利的一面。因此,打擊捂盤惜售與哄抬價格這樣偏向性的政策缺乏客觀穩(wěn)固的根基。 再以今年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》為例。商品買賣明碼實價,是基本規(guī)則,也是達成買賣的重要前提。對于房地產而言,由于本身的特殊性,諸如樓層、朝向、面積大小等,每套房的具體價格差別很大。因此,開發(fā)商一般只標明起步價、樓層加價規(guī)則、朝向系數等,沒必要標出每一套的具體價格。而其他包含在房價內的稅費,國家都有明確的規(guī)定,開發(fā)商不可能從中做手腳。至于這些之外的價格小浮動,大體上不過是促銷優(yōu)惠的小手段而已,旨在激勵銷售員的積極性以催促客戶盡速成交。因此,完整來看,房地產交易過程中的價格決定有一個較一般商品要復雜得多的過程。如果每套房在交易之前要標明具體價格,只不過是讓開發(fā)商將定價工作前移,對于房屋價格高低本身并不會有什么實質性影響。退一步說,如果開發(fā)商想玩貓膩,作為一般消費者,你也難以識別其中的陷阱,看不出道道來。因此,表面上要求嚴格,可謂嚴刑峻法,實質上只是些花花草草,這樣的政策執(zhí)行起來問題一大堆。正因為這樣,處罰只能撓癢癢。據媒體報道,6月24日,有關部門對8個城市50多個在售樓盤進行明碼標價情況檢查。其后,對12家開發(fā)商開出罰單,總共罰款360萬元,平均每家30萬元。這筆總罰款不夠在一線城市買一套地段好的房子。 因此,有效的政策一定是合情合理的政策,一定有一個遵循經濟規(guī)律與市場邏輯的基礎。如果沒有這樣的基礎,那么即使政策再嚴厲,也會徒有其名而流于形式。在這樣的條件下,鼓吹重罰,實際上就是鼓勵為達目的而不擇手段的非法行政與粗暴行政,乃至作奸犯科。這樣的處罰也許可以震懾開發(fā)商,但這樣的整肅在不遠的將來一定會以另一種方式在別的地方泛濫。 正是由于一些政策非常表面,不得要領,并沒有給重罰以足夠的底氣,所以,政府只好兩面討好:不能不罰,也不能重罰。
|