近期，關(guān)于二三線城市限購(gòu)的討論越來(lái)越多。持支持的觀點(diǎn)認(rèn)為，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅并不遜于一線城市，某種程度上是因?yàn)橐痪�城市限購(gòu)之后，炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，所以限購(gòu)很有必要；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)是標(biāo)桿，二三線城市房?jī)r(jià)只是“估值修復(fù)”而已，限購(gòu)并不能解決問題。
　　本月12日國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議指出，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖　、調(diào)控力度不放松，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外，在房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也采取必要的限購(gòu)措施。這一基調(diào)被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控加碼的信號(hào)。隨后，7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況”，6月份仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢(shì)，漲幅較大的城市有鄭州、長(zhǎng)春、濰坊、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺(tái)等，均為二三線城市。
　　客觀來(lái)講，二三線城市近期房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)驚人。相對(duì)于一線城市而言，二三線城市房?jī)r(jià)更是嚴(yán)重脫離了老百姓的收入水平，購(gòu)房成為大多數(shù)人遙不可及的夢(mèng)想。這里面，有跟漲的因素，也有長(zhǎng)期以來(lái)大家對(duì)房?jī)r(jià)的誤解。跟漲的道理很簡(jiǎn)單，與股市所謂的價(jià)值洼地類似，最終市場(chǎng)會(huì)熨平所有的洼地，這是比價(jià)效應(yīng)使然。譬如說一線城市房?jī)r(jià)均值為2萬(wàn)元，二線城市1萬(wàn)元總行吧，三線城市5000元也說得過去，這就是購(gòu)房者的心理預(yù)期，房?jī)r(jià)就在無(wú)聲無(wú)息中大踏步上漲了。
　　應(yīng)該看到，房?jī)r(jià)一直以來(lái)都不是由成本決定的，這就是為什么觀察地價(jià)的變化，對(duì)于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)沒有任何參考意義。另一個(gè)誤解，房?jī)r(jià)也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的。這也是為什么無(wú)論從租售比、月供比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)中，找不到與其它國(guó)家可比性的原因。那么，房?jī)r(jià)是由什么決定的呢？房?jī)r(jià)肯定還是受供需關(guān)系的影響，但主要還是少數(shù)高收入人決定的。這與買機(jī)票完全不一樣，坐在同一架飛機(jī)上，機(jī)票的價(jià)格卻不完全相同。房?jī)r(jià)有點(diǎn)類似于股市中的集合競(jìng)價(jià)，少數(shù)高收入者確定下來(lái)的房?jī)r(jià)，卻要所有購(gòu)房者承擔(dān)。
　　因此，對(duì)于二三線城市的房?jī)r(jià)問題，不應(yīng)該按照一線城市來(lái)對(duì)待。首先，一線城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房?jī)r(jià)。而且，一線城市土地供給有限，不可能從供給上有大的突破。雖然保障房有助于滿足普通老百姓的住房需求，但從根本上解決不了一線城市的高房?jī)r(jià)問題。一線城市二手房和一手房成交比例顯著高于2:1，就是很好的例子，說明什么呢？說明投機(jī)需求太旺盛，因此，限購(gòu)是有道理的。二三線城市則不同，少數(shù)高收入者決定了房?jī)r(jià)，讓大部分普通老百姓去承擔(dān)，顯然不合理。
　　那么，應(yīng)如何破解二三線城市房?jī)r(jià)問題？第一，差異化二三線城市住宅產(chǎn)品供給。少數(shù)高收入者，住高檔的房子，哪怕房?jī)r(jià)與一線城市接軌都無(wú)所謂。大部分老百姓住普通商品住宅，價(jià)格與收入水平接軌。這是有實(shí)現(xiàn)可能性的，為什么呢？因?yàn)槎�三線城市土地供給充分，政策應(yīng)更多從供給角度出發(fā)，緩解供需矛盾。不能因?yàn)樯贁?shù)高收入者的投機(jī)需求，就通過限購(gòu)來(lái)打擊大眾的住房需求。
　　第二，差異化首套房與多套房房貸政策。不可否認(rèn)，二三線城市也存在投機(jī)炒房需求，只不過不及一線城市。在一線城市，多套房的擁有者，可以憑租金完全覆蓋月供，甚至略有盈余，僅靠提高首付比例限制杠桿，顯然是不夠的。二三線城市普遍租金水平較低，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間。只要控制住杠桿，適當(dāng)提高持有多套房的信貸成本，足以抑制住本不太旺盛的投機(jī)需求。
　　第三，保障性住房不可或缺。不能因?yàn)橐痪�城市房?jī)r(jià)偏高，對(duì)保障房的需求就更迫切。二三線城市同樣面臨低收入群體的住房問題。增加二三線城市保障房、廉租房的供給，顯然是抑制房?jī)r(jià)的良方。
　　整體來(lái)看，要解決二三線城市的高房?jī)r(jià)問題，供給端的政策要顯著優(yōu)于需求端。畢竟那里的高收入者還不夠多，投機(jī)氛圍還不夠濃。如果能適當(dāng)引導(dǎo)，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，那么，二三線城市的高房?jī)r(jià)還是能降下來(lái)的。