房產(chǎn)限購不能沒完沒了
2011-06-08   作者:葉檀(資深財經(jīng)評論員)  來源:東方早報
 
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  葉 檀

  據(jù)報道,部分房價上漲較快或成交較為活躍的中小城市,已登上住建部“城市房地產(chǎn)價格直報系統(tǒng)”的名單。目前已經(jīng)納入這一房地產(chǎn)價格、成交重點監(jiān)測體系的中小型城市包括內(nèi)蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、山西大同、河北廊坊下屬的香河、大廠、固安,這些城市按照習慣可以劃分為三四線城市。
  該報道還說,中央政府正在考慮,對房價上漲壓力較大、漲幅較快而當?shù)刭彿恐Ц赌芰Σ蛔愕闹行⌒统鞘杏羞x擇地推廣限購政策,而已經(jīng)納入監(jiān)控的這些城市的房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)的變化,將成為決策的依據(jù)所在。
  限購令可能擴展到房價上漲過快的三四線城市,說明政府認為外地資金炒作與投資性需求,是中國城市房價上升的主要原因。
  限購令擴展到三四線市場,勢所必然,正如一個謊言必須用更多的謊言掩飾,一項禁令也必須有更多的禁令來配套。
  一線城市限購給三四線城市帶來了套利機會。據(jù)北京科技大學教授趙曉等學者的研究,2011年一季度的房地產(chǎn)市場,以北京為代表的一線城市房價上漲幅度達6.2%。但他們預計,二季度房價可能下降約6%,全年有望下降1%。但2011年一季度以長沙為代表的二線城市房價上漲9%,以岳陽為代表的三線城市上漲10.8%。
  另據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》報告,4月房價環(huán)比漲幅居前的都是二三線城市,比如,河北邯鄲、山東菏澤、湖南湘潭,漲幅皆在1%~2%之間。而北京、上海、深圳、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%。
  一線城市房價下降,資金流向三四線城市。流入的城市具有如下鮮明的特點:與一線城市房價相比,前期價格上漲不快,距離中心城市行程不遠,或通過高鐵可以制造一小時經(jīng)濟圈的概念,如廊坊、岳陽等城市都是如此。4月份北京、天津的房價環(huán)比紛紛出現(xiàn)下降,北京周邊的中小城市卻趁勢而上,邯鄲以1.95%的漲幅位居房價漲幅榜之首,廊坊的房價漲幅居全國百城第5位,保定、石家莊、秦皇島也都表現(xiàn)出不同程度的房價上漲。溫州資金在溫州、福州限購后,流向了一小時之內(nèi)的福建寧德。而寧德的鋼材市場國內(nèi)聞名,鋼材富豪聚集于此,也給寧德的房價提供了上漲的底氣。
  另一些三四線城市則是資源性城市,人均富裕程度甚至超過大城市。比如內(nèi)蒙古鄂爾多斯,這里資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過了7000人,人均GDP超過了香港。鄂爾多斯出產(chǎn)羊(羊絨)煤土(稀土)氣(天然氣),據(jù)調查此地戶均擁有3套以上的住房。憑借雄厚的資金,購房者根本不打算借出租收回成本。
  依靠煤炭、石油的陜西榆林、新疆克拉瑪依等地的富豪數(shù)量不遑多讓。近日出爐的《中國民間資本投資調研報告》稱,榆林地區(qū)資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)在6000人以上。陜北的礦山富豪曾經(jīng)是北京樓市的主要購買力量,現(xiàn)在轉戰(zhàn)到了本地。榆林下轄的府谷縣土地最高價已至1600萬元/畝,樓面價格已近萬元;神木土地價格也接近800萬元/畝,府谷沿黃河的居民住宅價格已超過1萬元/平方米,普通新建商品房價格也均在5000元/平方米以上,2010年神木許多新建商品房價格則上漲了2倍。
  依靠限購令,短期內(nèi)確實能夠抑制房地產(chǎn)價格。限購令的實質是制止資金進入房地產(chǎn)市場,剝奪民間資金除剛性需求之外的房地產(chǎn)投資權。房地產(chǎn)泡沫越來越大的背景下,限購不僅可以收到實效,也能獲得民意支持,筆者支持短期限購,前提是政府盡快回籠貨幣,增加其他投資渠道,以大禹治水的方式為資金的流轉留出更大的空間。
  長期來看,房地產(chǎn)限購令難以持久。府谷、神木、鄂爾多斯等地的房價上升,是因為本地的資源財富無處可去,當?shù)氐馁Y金主要投資于房地產(chǎn)、民間金融與礦產(chǎn),與財富匹配的其他產(chǎn)業(yè)與服務業(yè)、環(huán)境產(chǎn)業(yè)未能獲得發(fā)展,缺乏有效的資金投資渠道,過多的資金將從一個泡沫走向另一個泡沫。如果通脹壓力持續(xù),稅費政策依舊,土地財政不改,取消限購之日就是市場井噴之時。
  拓展樓市限購令,是為房地產(chǎn)調控,為推出治本之策留出緩沖空間,目標是為了在壓力緩解的情況下取消限購令,而不是從限購令出發(fā)膜拜行政控制的高效。

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