樓市“左右手博弈”或?qū)⒁姺謺?
2011-05-23   作者:陳文文  來源:浙江日報
 
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  房產(chǎn)稅、限購令、一房一價……在調(diào)控政策密集打壓下,市場預(yù)期明顯被分化成兩派:一派持悲觀情緒,認(rèn)為調(diào)控下的房價又將被“越調(diào)越高”,甚至?xí)匮?008年金融危機之后先降后漲的老路;另一派則相信房價能跌下來,樓市成交量低迷和保障房入市就是“最后的稻草”,開發(fā)商撐不了多久了。
  拋開其他因素不談,當(dāng)前樓市處于臨界狀態(tài)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識!澳壳暗氖袌鰻顟B(tài)是,開發(fā)商仍未采取實質(zhì)性的降價行動,而購房者也處于觀望之中,市場陷入僵持!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱。從統(tǒng)計數(shù)字看,4月份新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅均未超過1%,其中新房價格環(huán)比下降的有9個城市,持平的有5個。這已是很難得的調(diào)控成績了,說明樓市調(diào)控重拳已初見成效,樓市已處于選擇漲跌方向的博弈膠著期。
  這是一場左手與右手的博弈,一面是依然高企的房價,另一面是夾縫中的希望曙光。
  從目前情況看,博弈的拐點似乎尚未到來。有媒體報道,目前中東部很多城市的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)延伸至遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級。僅在今年前4個月,河北、河南、湖北的一些三四線城市房價已經(jīng)上漲了50%以上!耙坏┤木城市房價泡沫形成,必將對一二線城市的高房價形成支撐,那么未來整體上將更加難以調(diào)控。” 中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理盧校稱,若五六月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大,則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺。
  樓市雖然無法輕談“說拐就拐”,但只要政策保持穩(wěn)定,拐點總會到來。
  就像“搶鹽潮”一樣,當(dāng)消費者的心理預(yù)期改變,就會引起市場供求關(guān)系的變化。房價也是如此。房價是否下降,要取決于賣家的心理防線何時潰退并大面積拋售房屋,而賣家的心理承受能力取決于目前樓市成交低迷的狀態(tài)能夠持續(xù)多久,而成交量復(fù)蘇與否則取決于限貸、限購等政策是否會放松。如果調(diào)控政策不放松,房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有降的趨勢將不會改變,現(xiàn)在關(guān)鍵看政策的穩(wěn)定期有多長,尤其是地方政府承受土地財政收入減少的耐力有多強。如果政府抱著“一定要把過高的房價降下來”的決心,目前的僵持狀態(tài)很有打破的希望。
  越來越多的信號顯示,拐點正在加速逼近。在成交受阻、漲價預(yù)期減弱的形勢下,“三限政策”(限購、限價、限貸)的組合力量有望使后期房價開始松動,但過程不可能一蹴而就。目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動,隨著銷售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn),房企只能通過加大促銷力度“以價換量”。業(yè)內(nèi)人士普遍推測,下半年房價下跌是大概率事件,房價拐點正加速逼近。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理林波認(rèn)為,“目前主流房企1至4月份銷售業(yè)績的完成度不足全年計劃的20%,銷售業(yè)績壓力將迫使下半年出現(xiàn)較大范圍價格松動與折讓”。
  上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企銷售面積和銷售金額增速出現(xiàn)了放緩或下滑。其中,萬科銷售面積和銷售金額僅實現(xiàn)個位數(shù)增長,保利銷售面積也出現(xiàn)下降,金地集團(tuán)銷售面積和銷售額更是雙雙下滑。這是全國房地產(chǎn)市場狀況的一個縮影。
  保障房入市是另一個刺激因素。隨著保障房供應(yīng)逐漸迎來高峰,做小戶型的開發(fā)商可能受到很大的沖擊,二手房的成交量也將受到一定程度的影響。不管拐點是否就在不遠(yuǎn)處,目前來看,購房者降價預(yù)期愈來愈濃厚,這場左右手的博弈,也許三季度將見一個分曉。
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