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2011-05-16 作者:何志成(中國農(nóng)業(yè)銀行大客戶部高級專員) 來源:中國證券報
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當(dāng)前中國經(jīng)濟高通脹、高庫存、經(jīng)濟減速并存,貨幣政策繼續(xù)緊縮的余地已越來越小了,若高庫存遇到高利率,緊縮遇到企業(yè)周轉(zhuǎn)困境,處理不好,不僅企業(yè)受不了,經(jīng)濟很可能失控。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨價格下降的拐點。因此,在經(jīng)濟增速呈現(xiàn)拐點的時候,抗通脹已經(jīng)到了貨幣政策慎用的階段,打壓房價的舉措也要“柔一點”。 房地產(chǎn)市場變臉的信號最敏感最典型的是二手房房價。北京市最經(jīng)典的地段方莊和亞運村小區(qū)的二手房價格,在5月第一周的成交量大幅度下降的同時,報價也下跌了5%—10%。降價還沒有刺激起銷售量,說明還要跌。這兩個地區(qū)的房價數(shù)據(jù)相比所有的房地產(chǎn)報價數(shù)據(jù)都更有說服力和代表性,F(xiàn)實告訴我們:一線城市房價已經(jīng)面臨下跌的拐點。 打壓房價目前只差“最后一根稻草”了,壓下去,還是觀望?我主張觀望,但更多的人強調(diào),時機難得,為什么不壓呢?在經(jīng)濟增速呈現(xiàn)拐點的時候,調(diào)控效果需要一段觀察期。 打壓房價泡沫是否需要雷霆手段,是否需要來一次房價暴跌?我認(rèn)為,應(yīng)該按照市場規(guī)律順勢操作,將房價上漲的動力一點點撤除,宏觀經(jīng)濟政策應(yīng)該創(chuàng)造讓房價微跌、慢慢跌的大環(huán)境。比如英國4年房價平均下跌40%,雖然整體經(jīng)濟一直被壓抑,但沒有出現(xiàn)硬著陸。只有避免硬著陸,避免房價暴跌引發(fā)的滯脹,才能使整個經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。 從感情出發(fā),我希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴跌。但我深知一點,房價暴跌的結(jié)果不一定買得起好房子的人越來越多了,而意味著高庫存將立即演化為“去庫存”、“拋庫存”,房價拐點很可能迅速演化為經(jīng)濟的拐點。 在最近的人口統(tǒng)計中披露了一個數(shù)據(jù):我國2010年的城鎮(zhèn)住房自有率已經(jīng)高達(dá)80%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球平均水平,甚至高過很多發(fā)達(dá)國家。我國目前城鎮(zhèn)人口是6.66億人,大約有1億多人是無房戶,而這些無房戶中或者是剛剛參加工作不久,或者屬于絕對的低收入人群。我不是有意想站在這些人的對立面,但我必須以經(jīng)濟學(xué)家的良心說話:如同必須保持一定的失業(yè)率一樣,一個正常的國家必然有一定數(shù)量的無房戶,否則誰還會為改善生活而努力工作。即使房價暴跌50%,還會有這么多無房戶。 近期房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明,中國住宅最大的需求已經(jīng)不是投資性需求,更不是投機需求,而是改善性需求和剛性需求。改善性需求和剛性需求是未來經(jīng)濟增長的主要動力。目前的限購令和限貸令某種程度上抑制了促進(jìn)經(jīng)濟增長所最需要的人的創(chuàng)造力。 3000萬平方米的保障房大約可以保障近1億的低收入者有住房。而現(xiàn)在各地的限購令和房產(chǎn)稅全面征收預(yù)期限制著改善性需求。我們在基本消滅了“無房戶”的同時,也消滅了大量存在的改善性需求。那么,目前這么多的在建住宅和已完工住宅如何變現(xiàn)呢?
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