央企還是離房地產(chǎn)遠(yuǎn)點好
2011-05-05   作者:葉檀(財經(jīng)專欄作家)  來源:京華時報
 
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  葉 檀

  5月3日,國資委發(fā)通知要求央企積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。
  央企還是離房地產(chǎn)遠(yuǎn)點好。央企到底是保障房的建設(shè)者,還是低價房的分享者,不厘清邊界,央企參與保障房建設(shè)就不是好事。
  去年3月,國資委曾下達(dá)“退房令”,要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企全部退出。2010年有14家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),預(yù)計今年將有20多家央企退出。就在這央企退出房地產(chǎn)的關(guān)鍵時刻,卻批準(zhǔn)主業(yè)為非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的5家央企——魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)保留地產(chǎn)業(yè)務(wù),使允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由此前的16家擴(kuò)編至21家;此次通知央企參與保障房,雖然限定在主業(yè)為房地產(chǎn)的央企,卻很可能成為其他央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的號角。
  如果央企參與保障房建設(shè)的方式不厘清,央企的參與很可能成為掠奪社會資源之舉。就在5月3日當(dāng)天,媒體披露國家電網(wǎng)安徽分公司在合肥為職工建豪華小區(qū),共有888套房,該小區(qū)“最普通的房子也是四室兩廳”,內(nèi)部銷售價1000多元/平米(詳見今日B42版)。
  單位集資建房隸屬經(jīng)濟(jì)適用房,目的是為了解決單位職工住房困難,緩解地方政府保障房資金不足,是保障房體系的重要組成部分。如近日山西省出臺新政,規(guī)定“在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下,允許各企事業(yè)單位利用存量土地,在依法變更為住宅用地用途后,建設(shè)保障性住房,解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題。但在國家電網(wǎng)安徽分公司,單位建房卻成為壟斷企業(yè)攫取社會資源的花招,如此參與保障房,與其說是為國家分憂,不如說是給社會添亂。
  2007年8月公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文),允許在經(jīng)批準(zhǔn)的情況下,單位可利用自用土地進(jìn)行集資合作建房,但僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。結(jié)果,一些機(jī)關(guān)企事業(yè)單位,如持有國有土地未開發(fā)的高校、科研院所,紛紛改變地塊屬性,用于住宅建設(shè);在一些地方,單位內(nèi)部論級別重新分配財富更成為公開的秘密。結(jié)果,因單位“自建保障住房”,一步退回到了福利分配、壟斷企業(yè)分肥、領(lǐng)導(dǎo)尋租年代。
  最后,央企進(jìn)入保障住房領(lǐng)域可能逆轉(zhuǎn)市場激勵機(jī)制。目前保障房建設(shè)之所以如此困難,主要是資金不足、利潤薄,缺乏持續(xù)運轉(zhuǎn)的贏利模式,市場性企業(yè)不愿進(jìn)入。
  以萬科來說,已參與了300多萬平米保障房的建設(shè),卻沒有找到賺錢的路。萬科總裁郁亮表示,以廣州萬匯樓為例,不算利息,萬科需要57年才能收回成本。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明稱,目前經(jīng)適房、限價房、廉租房都沒有盈利模式,只有公租房有盈利模式,但首創(chuàng)的劉曉光則認(rèn)為經(jīng)適房有8%的利潤,不算太差。
  企業(yè)用什么辦法建立持續(xù)運轉(zhuǎn)的模式?只能堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)。因此無論是代建式的保障房,還是其他獲得企業(yè)追捧的項目,原因是企業(yè)可以獲取其他收益。保障房項目受到政府“保護(hù)”,可以獲得貸款及低價的土地資源,并且可以在保障房之外獲得其他商用地塊,或者改變土地屬性,商業(yè)性的土地才是企業(yè)所覬覦的。如央企金隅股份高調(diào)宣布加大保障房建設(shè),該集團(tuán)將名下大量低價工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅建設(shè)用地,財務(wù)總監(jiān)王洪軍公開透露,集團(tuán)目前有保障性住房土地儲備114萬平方米,今年將有一部分轉(zhuǎn)為開發(fā)用地。
  無論是國企還是民企,要保障利潤,萬變不離其宗,就是商業(yè)住宅的開發(fā)以及低價的土地轉(zhuǎn)變用途。與其如此暗度陳倉,還不如直接建立公開的市場機(jī)制,將轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的溢價,由政府招標(biāo)建設(shè)保障房,以免企業(yè)得了便宜還賣乖,搞得市場不像市場、保障不像保障。

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