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2011-04-26 作者:楊紅旭(房產(chǎn)研究人士) 來源:東方早報
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正值4月末,若在往年,房地產(chǎn)市場正處于成交量增長、房價抬頭的春季行情中。雖然如今部分城市樓市成交有起色,但今年市場氣氛相當陰郁,多數(shù)一二線城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣,主要是“政策大棒”高懸市場頭上。 近三個月樓市降溫,得力于今年1月26日出臺的“國八條”。然而去年經(jīng)驗表明,“國N條”并不太好使。比如,去年1月的“國十一條”,只讓市場略略降溫兩個月;去年4月的“國十條”,也僅抑制了3個月的成交量;效果最差的當屬9月底的“9·29新政”,基本沒有效果,市場量價齊升,持續(xù)至“國八條”出臺前。 當前情形與去年有類似之處,雖然已有少數(shù)項目開始優(yōu)惠促銷,但整體市場仍處于膠著和僵持階段:量跌價穩(wěn)。以數(shù)據(jù)說話:今年3月,全國70個大城市中,12個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌,比2月份增加4個城市;而環(huán)比上漲的城市多達50個。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%,變成了3月的上漲0.2%,漲幅顯著回落,按這一趨勢,預(yù)期4月將跌。 問題在于,眼看房價下跌城市增加,調(diào)控勝利果實在招手,但此時若調(diào)控略有松勁,已積壓多月的需求,就會隨著心理預(yù)期改變,在新開樓盤的誘惑下大規(guī)模爆發(fā),其結(jié)果自然是:優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價。 吃多塹,長一智。4月13日,溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議上表示:當前市場仍處于相持階段,普通商品住房價格與調(diào)控目標和群眾期待相比仍有較大差距,特別是有的城市房價過高、上漲過快局面沒有根本改變,有的地方落實中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強。 顯而易見,調(diào)控見效的程度,最終取決于各地政府落實中央政策的程度。在房地產(chǎn)調(diào)控上,地方與中央存在不同的利益訴求,深層次原因涉及政績考核方式和財稅分成體系;公眾質(zhì)疑的土地財政,只是問題表象。舉個例子,近日?趥鞒鱿ⅲ撌袌(zhí)行兩月有余的樓市限購令或?qū)⒊霈F(xiàn)松動,由全市限購改為“區(qū)域限購”,原因是今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑! 由此,大家可以理解,在房地產(chǎn)市場非常敏感的4月,國務(wù)院為何會派出八個房地產(chǎn)政策督查組,級別之高、規(guī)模之大,實屬罕見。如此大的動作,確也收到一點成效。比如,西安市調(diào)低了2011年新建住房價格控制目標:新建住房價格增長幅度低于當年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。再如,不在此次督查組督查之列的呼和浩特,也出臺了“遲到”的限購令。 按計劃,4月20日左右,督查工作陸續(xù)完成,相關(guān)督查結(jié)果匯總后,將酌情對社會公布。當前正處于一個業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時間窗口。還會有新的政策出臺嗎? 不妨先看昨日(4月25日)兩則轉(zhuǎn)載率超高的央媒文章!度嗣袢請蟆份d文表示:在調(diào)控取得一定成效的情況下,不但不能盲目樂觀,更應(yīng)趁熱打鐵,繼續(xù)堅持不放松;房價保持穩(wěn)定,老百姓都能住有所居,到那時,才真的可以說房地產(chǎn)調(diào)控取得了成功。新華社發(fā)文稱:各種力量博弈在加劇,限購暫時遏制了炒房投機需求,高房價出現(xiàn)松動,但離期待尚有差距。 以往經(jīng)驗表明,央媒連續(xù)撰文,很可能是政策出臺的先兆。從督查組各地視察中的消息看,主要還是督促地方在穩(wěn)定房價、建設(shè)保障房、考核問責方面細化措施,加強政策落實。如果接下來還有新政出臺,主要應(yīng)是完善調(diào)控政策的落實機制,使地方感到來自中央的更大壓力。正如國家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言:有些地方還持觀望情緒,希望各地不要抱不切實際的幻想。 如果說“國八條”已屬“苛政”,那么,備用的“大棒”政策已高高舉起。正如某些部委官員所言:政策儲備很豐富。一方面,中央可以要求地方對限貸、限購、限價等政策進行升級;另一方面,在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面,可能還有新措施備用。此番調(diào)控,可以說不達目標(房價合理或漲幅合理)不罷休。只有一件事會打斷這一調(diào)控進程:宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)超預(yù)期下滑。
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