成交量下滑，主要城市居住用地價(jià)格漲幅回落，部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)同比下降，不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化。筆者認(rèn)為，目前樓市調(diào)控正步入“敏感期”，有一定效果，但基礎(chǔ)仍顯薄弱，各地應(yīng)加強(qiáng)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度。
　　溫家寶總理近日在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，當(dāng)前市場仍處于相持階段，普通商品住房價(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價(jià)過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。
　　的確，目前樓市博弈氛圍依舊濃厚，一邊是部分房地產(chǎn)開發(fā)商抱著調(diào)控松動(dòng)幻想死扛不降價(jià)，另一邊是消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)仍高。以北京春季房展會(huì)為例，開發(fā)商咬牙不降價(jià)，只是象征性地給點(diǎn)小禮物作為營銷噱頭；而消費(fèi)者并不買賬，購房意愿極低。與以往明顯不同的是，房展組委會(huì)僅公布了“登記人數(shù)”和“看房人數(shù)”，絕口不提“成交量”。
　　這或許可以從以下一組數(shù)據(jù)中找到答案�！版溂业禺a(chǎn)”在此次展會(huì)上的調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，僅13%的受訪消費(fèi)者打算近三個(gè)月內(nèi)購房，87%的受訪消費(fèi)者把購房計(jì)劃推遲到三個(gè)月以后，其中半年以后購房的受訪消費(fèi)者占65%。
　　事實(shí)上，在一系列調(diào)控舉措下，天平正向有利于購房者一方傾斜“存貨大增、現(xiàn)金流巨減、負(fù)債激增、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀。
　　這也可以從一組數(shù)據(jù)中看出端倪。截至4月18日，94家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào)，其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-760.3億元，同比大減1249億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的91家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)8055億元，同比增長40.5%。
　　更為重要的是，今年以來央行已四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，去年曾六次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的歷史高位。據(jù)測算，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元。在連續(xù)上調(diào)后，開發(fā)商從銀行貸款愈加困難，資金壓力加大，這在中小房企表現(xiàn)得更為明顯。
　　成交下滑、資金趨緊，無疑將加大開發(fā)商的降價(jià)壓力。但應(yīng)該看到，新盤打折促銷的仍屬少數(shù)，大規(guī)模降價(jià)尚未出現(xiàn)，有些開發(fā)商仍幻想調(diào)控會(huì)放松，會(huì)像以往一樣扛過去。
　　筆者認(rèn)為，在目前這一“敏感期”內(nèi)，必須打破房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)利益群體的幻想，進(jìn)一步加強(qiáng)地方政府對(duì)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度，而這是樓市調(diào)控效果能否鞏固和擴(kuò)大的關(guān)鍵。
　　歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓市調(diào)控可謂“逆水行舟，不進(jìn)則退”。自2003年以來，樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷，但多數(shù)沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，幾乎每輪調(diào)控過后都會(huì)出現(xiàn)新一輪房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。造成這種局面的原因是多方面的，但可以肯定的是，政策落實(shí)不到位、執(zhí)行不力是關(guān)鍵。
　　欣慰的是，無論是國務(wù)院督察組正在對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督檢查，還是國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳達(dá)出的信息，均顯示樓市調(diào)控政策不會(huì)半途而廢，力度將不斷加強(qiáng)�？梢灶A(yù)見，今年將是樓市調(diào)控的“攻堅(jiān)年”，如果打不破僵局，不排除新調(diào)控政策出臺(tái)的可能性。