最近，各城市都在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的最后期限發(fā)布了房?jī)r(jià)調(diào)整目標(biāo)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)治久安，調(diào)控政策需從長(zhǎng)計(jì)議。
首先，一些城市把“今年”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在與收入增長(zhǎng)一致的水平，并不見得是“合理”的。實(shí)際上短期內(nèi)，一線城市房?jī)r(jià)下降才是合理的。
其次，銀行房地產(chǎn)信貸的調(diào)控政策需要長(zhǎng)期化。如果問近年房?jī)r(jià)大幅上漲的推手是什么。一般回答是“剛性需求”。“剛需”就是沒有彈性，特別是沒有價(jià)格彈性，不論房?jī)r(jià)如何變化，不論買得起還是買不起，這樣的剛性需求只能是居住需求。投資性需求受價(jià)格影響很大，也就是彈性很大，顯然不是剛性需求。在房?jī)r(jià)大幅上漲擠出了一般收入群體的居住需求后，在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期下的購房需求，只能是投資或者投機(jī)需求。房?jī)r(jià)上漲的推手主要是投機(jī)而不是“剛需”。
占主導(dǎo)地位投機(jī)需求破壞了房地產(chǎn)以居住需求為主的基本屬性；投機(jī)活動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，政策的干預(yù)目標(biāo)就必須針對(duì)投機(jī)需求。
當(dāng)然，沒有銀行資金的支持僅憑投機(jī)動(dòng)機(jī)是難以推高房?jī)r(jià)的。如果投機(jī)活動(dòng)全部用自有資金全額購房，房?jī)r(jià)是不可能大幅上漲的，沒有銀行資金源源不斷的支持，不斷接受高房?jī)r(jià)的資金鏈斷掉的風(fēng)險(xiǎn)大大上漲，而且風(fēng)險(xiǎn)完全由接手的人來承擔(dān)，誰也不愿成為最后的接盤人，投機(jī)博弈就會(huì)停止，房?jī)r(jià)上漲自然失去動(dòng)力。
所以，銀行資金不斷對(duì)投機(jī)者提供信貸，不斷放大投機(jī)資金規(guī)模，放大收益和利潤(rùn)，使利用銀行資金投機(jī)房地產(chǎn)推動(dòng)房?jī)r(jià)活動(dòng)越來越活躍，房?jī)r(jià)被推高的同時(shí)，對(duì)應(yīng)杠桿效應(yīng)放大的風(fēng)險(xiǎn)被銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)理所當(dāng)然地繼續(xù)玩下去。因此，長(zhǎng)期規(guī)范投機(jī)者利用銀行資金的游戲是房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
第三，長(zhǎng)期穩(wěn)房?jī)r(jià)需要制度層面的不斷完善。
首先，房地產(chǎn)稅推廣并制度化。過去沒有實(shí)施房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在作為一項(xiàng)房地產(chǎn)的調(diào)控手段推出，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整應(yīng)有威攝作用。房地產(chǎn)稅是針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種稅收，是國際通行的稅種。從房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體制的完善和房地產(chǎn)長(zhǎng)期的健康發(fā)展角度，房地產(chǎn)稅應(yīng)該被制度化，試點(diǎn)完成后推廣到全國范圍內(nèi)。
其次，土地政策規(guī)范化。地方政府的土地財(cái)政顯然是房?jī)r(jià)上漲的另一重要原因。只有對(duì)現(xiàn)在的土地政策以及與之相關(guān)的地方政府的事權(quán)財(cái)權(quán)關(guān)系和政府職能的轉(zhuǎn)換進(jìn)行改革，才能使房地產(chǎn)價(jià)格回歸正常并穩(wěn)定合理增長(zhǎng)。
另外，保障性住房政策的長(zhǎng)期化。短期內(nèi)保障性住房以租為主，有靈活性，以租賃為主的保障性住房不是終身制的，隨著收入不斷發(fā)生變化，租房者隨時(shí)可以升級(jí)改善住房然后退出，保障性補(bǔ)貼可以繼續(xù)服務(wù)于其他低收入群體，政策資源會(huì)得到優(yōu)化使用，而且對(duì)保障性住房的投入可以抵消對(duì)商品房調(diào)整會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)心。不斷推出保障性住房后增加的改善性需求有利于商品房市場(chǎng)的正常發(fā)展。長(zhǎng)期來說，保障性住房可能在未來十年內(nèi)成為城鎮(zhèn)化和收入較低的群體，包括剛畢業(yè)的每年幾百萬大學(xué)生安居保障，保障性住房事關(guān)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的保障。保障性住房的關(guān)鍵是管理，建立包括準(zhǔn)入分配審核退出在內(nèi)的管理機(jī)制，使政府補(bǔ)貼保持公平和效率。政府提供貼息優(yōu)惠免稅等等鼓勵(lì)政策，使參與者可以得到資本的社會(huì)平均收益率，推動(dòng)資本和開發(fā)商參與也非常重要。
最后，商品房地產(chǎn)衡量?jī)r(jià)格的指標(biāo)要長(zhǎng)期化和合理化。房?jī)r(jià)指數(shù)要分類制定，一線、二線、三線城市，不同面積區(qū)間、不同地段，應(yīng)該有相應(yīng)的指數(shù)。合理的指標(biāo)才能衡量真實(shí)的房?jī)r(jià)水平，真實(shí)房?jī)r(jià)上漲與收入水平增長(zhǎng)一致，一般收入水平的群體可以有滿足居住需求的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。
近期包括利率調(diào)整在內(nèi)的房地產(chǎn)組合政策隨著累計(jì)效應(yīng)顯現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整是會(huì)產(chǎn)生作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展必須建立制度和一些政策的長(zhǎng)效機(jī)制。