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2011-02-21 作者:尹中立 來源:經(jīng)濟參考報
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如果說當(dāng)前的中國主要城市的房地產(chǎn)市場存在泡沫,反對的人應(yīng)該不會太多,一個簡單的對比是:最近10年來,這些城市的房價上漲幅度超過200%,部分市場漲幅超過500%。對于投資者而言,泡沫不可怕,沒有資產(chǎn)價格的泡沫就沒有迅速致富的機會。問題的關(guān)鍵是資產(chǎn)價格泡沫何時破裂?為何破裂? 1985年9月,美日等五國財長與中央銀行行長簽訂“廣場協(xié)議”,旨在降低美元對日元等貨幣的匯率,由此導(dǎo)致了日元的急劇升值。后來的日本房地產(chǎn)泡沫破裂的故事是國人害怕的,但究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場的硬著陸? 回答這些疑問的關(guān)鍵是通貨膨脹。 到1989年中期,日本貨幣當(dāng)局為了防止普通物價上漲,而且也開始意識到資產(chǎn)價格膨脹的嚴(yán)重性,于5月31日將官方貼現(xiàn)率提高到3.25%,又于年末進一步提高到4.25%,同時大藏省也采取了多項措施限制土地投機。更重要的是,1990年8月,“海灣危機”爆發(fā),石油價格飆升。為防止石油價格上漲導(dǎo)致通貨膨脹,日本中央銀行采取了緊縮政策,將官方貼現(xiàn)率提高到6%,于是,資產(chǎn)價格開始暴跌,“泡沫”破裂。為什么日本中央銀行對物價高度敏感,而對資產(chǎn)價格的迅速上升缺乏警惕呢? 每當(dāng)政府為了遏制通脹,采取緊縮的貨幣政策時,資產(chǎn)價格會首當(dāng)其沖。這其中有一個規(guī)律性的現(xiàn)象:在資產(chǎn)價格泡沫膨脹的過程中,物價都處在較低的水平上,而當(dāng)資產(chǎn)價格持續(xù)膨脹到很高位時,物價才開始上漲。也就是說,當(dāng)物價開始膨脹時,資產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)處在危險的狀態(tài)了,此時采取貨幣緊縮措施就必然會刺破資產(chǎn)價格泡沫。 在80年代后期發(fā)生的日本資產(chǎn)價格泡沫時期,日本居民消費物價穩(wěn)定,當(dāng)資產(chǎn)價格已經(jīng)上漲了數(shù)年之后,1989年日本的消費物價出現(xiàn)上漲;2001年至2004年,美國實行低利率而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格泡沫時,同樣出現(xiàn)消費物價穩(wěn)定的現(xiàn)象,但四年之后美國的物價出現(xiàn)了上升趨勢;2003年至2007年,中國的房價大幅度飆升,但消費物價同樣基本穩(wěn)定,2007年后物價開始爬升。 中國的資產(chǎn)價格泡沫正處在何階段?依我之見,早在2007年已經(jīng)處在巔峰狀態(tài),當(dāng)時的資產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)開始傳導(dǎo)到消費物價領(lǐng)域。由于控制通脹的需要,當(dāng)時我國采取了緊縮的貨幣政策,并導(dǎo)致了資產(chǎn)價格泡沫的破裂。但由于全球金融危機的影響,泡沫破裂的進程被打斷了。在2008年底寬松貨幣政策的刺激下,2009年、2010年房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹,至2010年下半年,通脹的陰影又開始籠罩著我們,我們將再次面臨資產(chǎn)價格泡沫破裂的危險時刻。 當(dāng)然,貨幣政策決策者顯然也看到了上述風(fēng)險,試圖找到讓房地產(chǎn)價格軟著陸的方法,避免重蹈2008年貨幣政策操作上的覆轍(2008年上半年貨幣緊縮,年底貨幣政策又徹底放松)。表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟政策操作上就是“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”。在產(chǎn)業(yè)政策上,積極推行公共租賃住房,試圖通過大批量增加保障性住房的方式平抑房價價格泡沫。同時,增加對農(nóng)業(yè)的投入和提高主要農(nóng)產(chǎn)品的收購價格,希望增加農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng),總之,還沒有將貨幣政策轉(zhuǎn)到“緊縮”的狀態(tài),房地產(chǎn)泡沫暫時無憂。
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