取消房貸優(yōu)惠利率或引樓市走向質(zhì)變
2011-02-17   作者:易憲容(中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)  來源:上海證券報
 
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  易憲容

  眼下,新年第一波房地產(chǎn)調(diào)控的市場影響正在逐步擴(kuò)散。市場預(yù)期,“新國八條”在春節(jié)前的“橫空出世”,將對2011年國內(nèi)樓市形成較大沖擊,因?yàn)椤靶聡藯l”是有史以來最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。盡管部分市場人士認(rèn)為這一政策的嚴(yán)厲性主要體現(xiàn)在限購和限貸的雙限令規(guī)定上,但筆者認(rèn)為,“新國八條”中強(qiáng)調(diào)個人住房差別化的信貸政策最為嚴(yán)厲,對2011年國內(nèi)樓市走向也影響最大,這才是觀察2011年國內(nèi)樓市到底會走向何方的核心所在。
  之所以這么講,是因?yàn)槌朔康禺a(chǎn)稅收政策,以往過度優(yōu)惠的住房信貸政策是導(dǎo)致迄今這一輪房地產(chǎn)市場繁榮、房價快速飆升的最主要原因。數(shù)據(jù)顯示,2008年、2009年和2010年住戶從銀行體系獲得貸款分別約為6000多億元、24600億元和29000億元,其中2009年住戶貸款中有80%以上是中長期貸款。盡管不能說這項(xiàng)貸款全部都進(jìn)入了住房市場,但可以說大部分進(jìn)入了這個市場,加上企業(yè)信貸等多方面的資金也入了這個市場。因此,盡管2010年頒布的“國十條”是希望通過差別化信貸政策來限制銀行資金進(jìn)入樓市,但由于這一政策存在嚴(yán)重的信貸彈性缺口(即假定第一套住房只消費(fèi)而不作為投資,仍可以繼續(xù)享受住房信貸優(yōu)惠政策),導(dǎo)致大量住房信貸從這個彈性缺口中涌流出來。所以,“國十條”出臺后,2010年個人住房信貸仍然出現(xiàn)快速增長。
  不過,個人住房信貸政策在2011年后已經(jīng)開始發(fā)生根本性變化。一方面,貨幣政策的調(diào)整,使得央行在2010年末已經(jīng)采取不對稱的存貸款利率調(diào)整,導(dǎo)致5年期以上存款利率與中長期以上優(yōu)惠貸款利率(7折優(yōu)惠)之間出現(xiàn)倒掛,即個人住房優(yōu)惠貸款利率低于5年期存款利率;另一方面,央行計(jì)劃啟動差別準(zhǔn)備金率的動態(tài)調(diào)整機(jī)制,銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行將表外業(yè)務(wù)移回表內(nèi),這些政策措施旨在讓商業(yè)銀行的信貸增長回歸到常態(tài)以及控制住商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,結(jié)果是導(dǎo)致國內(nèi)一線城市中商業(yè)銀行紛紛取消個人住房貸款優(yōu)惠利率。
  試想,如果國內(nèi)一線城市中商業(yè)銀行都取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率,其影響將不可低估。因?yàn)椋皇侨∠麄人住房貸款優(yōu)惠利率效應(yīng)不僅會在一線城市中發(fā)酵,而且也會很快蔓延到全國各地,并有望成為國內(nèi)商業(yè)銀行針對個人住房信貸的一項(xiàng)基本政策;二是盡管“新國八條”中對第一套住房信貸沒有增加什么新的規(guī)定,但取消個人住房貸款優(yōu)惠利率恰好能堵住“國十條”中實(shí)施差別化信貸政策中出現(xiàn)的信貸彈性漏洞;三是取消住房貸款優(yōu)惠利率或等于一次性上調(diào)利率100個基點(diǎn),很大程度上將增加購房者的進(jìn)入成本;四是取消住房貸款優(yōu)惠利率,對住房投機(jī)炒作者也將構(gòu)成較大沖擊。因?yàn),提高第一套住房貸款利率,勢必會引發(fā)第二套以上住房貸款利率的“水漲船高”,投機(jī)炒作者將面臨很大的不確定性。如果他們遲疑或不進(jìn)入樓市,將改變?nèi)藗儗ψ》渴袌龅念A(yù)期。而住房市場預(yù)期是否發(fā)生改變,將決定2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向;五是如果取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率在今年能覆蓋全國范圍,勢必會促使商業(yè)銀行重新定價原來住房按揭貸款的合同利率。鑒于今年通脹壓力較大、負(fù)利率現(xiàn)象突出及可能出現(xiàn)多次不對稱加息等情況,這一變化將改變已進(jìn)入樓市的投機(jī)炒作者的市場預(yù)期,或?qū)е滤麄冎鸩綊伿凼种凶》浚坏┏霈F(xiàn)這種情況,勢必會弱化迄今國內(nèi)房地產(chǎn)市場中延續(xù)至今的賺錢效應(yīng);六是目前一線城市中部分商業(yè)銀行取消住房貸款優(yōu)惠也表明,國內(nèi)商業(yè)銀行對住房貸款是優(yōu)質(zhì)資源的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生根本性變化。
  總之,在筆者看來,取消個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率,將對未來國內(nèi)樓市產(chǎn)生較大的影響。道理很簡單,這意味著銀行體系對個人住房信貸的全面收縮,這將有助于遏制當(dāng)前房價仍在較快上漲的勢頭,降低由銀行體系的信貸無限擴(kuò)展引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂的較大金融風(fēng)險。從這個角度分析,千萬別低估取消個人住房貸款優(yōu)惠利率對國內(nèi)樓市的正面影響,特別是其 “去房地產(chǎn)泡沫”的凈化效應(yīng)。

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