就在近期房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)明顯升溫之際，國務(wù)院召開常務(wù)會議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。我們認(rèn)為，這標(biāo)志著房地產(chǎn)第三輪調(diào)控的大幕開啟，它將比前兩輪調(diào)控更全面，更深入，這將有利于樓市降溫。這樣一方面有利于降低居民通脹預(yù)期，為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型騰挪空間，另一方面也可增強(qiáng)各地加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的動力。
前兩輪的調(diào)控對于遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲已經(jīng)起到一定的作用，但由于調(diào)控政策某些方面的局限性，政策效果有減弱的跡象。第三輪調(diào)控則在總結(jié)前期調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)后，綜合運(yùn)用了信貸、稅收、土地、行政等多方面手段做出了更為細(xì)致全面的調(diào)控安排。
例如前兩輪調(diào)控都只是要求少數(shù)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)實(shí)行居民限購政策，而這就留下政策漏洞，使得部分資金仍可以采取回避方式投資，如到?jīng)]有實(shí)施限貸限購的地區(qū)買房，由此也就造成去年四季度以來，廣大的二三線地區(qū)樓市也出現(xiàn)了火暴局面，這就使得中央政府為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，必須將原有調(diào)控政策的實(shí)施范圍全面擴(kuò)大，如辦法督促各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市都要在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，這將有利于進(jìn)一步遏制樓市投資資金的騰挪空間。
前兩輪的貸款政策仍不夠嚴(yán)厲，這就使得居民房貸增長仍然較快，從而支持了近期房地產(chǎn)銷量的快速反彈，為進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控成果，出臺更為嚴(yán)厲的信貸措施勢在必行，因此本次辦法再次提高了第二套住房的首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且要求各地人行還可以根據(jù)需要制定更嚴(yán)格的信貸政策，這意味著部分熱點(diǎn)地區(qū)二套房的首付比例將更高，貸款利率水平也更高，這將有利于遏制熱點(diǎn)地區(qū)投資性購房的蔓延。
稅收政策方面，這次政策調(diào)整也更加嚴(yán)厲，如對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額而不是按差價(jià)征稅，這將明顯增加投機(jī)成本；而對房產(chǎn)調(diào)控具有更中長期意義的房產(chǎn)稅也在這次調(diào)控中出臺，雖然政策力度并不大，僅在重慶和上海試點(diǎn)，且適用范圍不大，但政策后續(xù)的威懾力量比較強(qiáng)，如政策強(qiáng)調(diào)在條件成熟時(shí)將在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅，這鮮明地表達(dá)了政府意在增加投資人持有多套房的成本，打擊投資人購房的決心。
土地以及住房供給方面，則繼續(xù)了前兩次調(diào)控“擴(kuò)供給”的思路，如要求各地今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量，并特別要求落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。而這樣經(jīng)過連續(xù)幾年的擴(kuò)大供給后，房地產(chǎn)供給也將逐漸轉(zhuǎn)變近幾年來供不應(yīng)求的格局，從而利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。
在行政措施方面，則進(jìn)一步強(qiáng)化了地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，如在督促各地加大保障性安居工程建設(shè)力度的同時(shí)，要求各城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。我們預(yù)計(jì)，地方政府為滿足政策調(diào)控的需要，不大可能制定出高于當(dāng)?shù)厥杖胨皆鲩L的房價(jià)水平，這對于當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期具有十分積極的意義。
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產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有望加快 |
在多種政策組合拳的作用下，我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月的房地產(chǎn)銷量以及投資增速下滑在所難免，而這對于我國投資以及經(jīng)濟(jì)增速將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，如房地產(chǎn)投資增速若從2010年的33%回落到2009年的20%的水平，這將拖累今年投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)，而考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長的貢獻(xiàn)率是大約為17%，這將拖累GDP增速1.7個(gè)百分點(diǎn)。
但我們認(rèn)為，這不會對今年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長造成較大沖擊。首先，今年世界經(jīng)濟(jì)帶來的緩慢復(fù)蘇有利于中國出口保持20%左右的平穩(wěn)增速，從而支持凈出口對于GDP增長有正的貢獻(xiàn)。其次，受益于產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃帶來的政策紅利，國內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)部門的增長力量也開始逐漸崛起，如去年以來，作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)行業(yè)——裝備制造業(yè)保持了較高的行業(yè)景氣度，2010年裝備工業(yè)增加值達(dá)到21.2%，遠(yuǎn)高于規(guī)模以上工業(yè)增加值的平均增速。
相反，樓市的平穩(wěn)回落還有利于我國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。如樓市的降溫將有利于目前居高不下的居民租房價(jià)格回落，從而降低通脹預(yù)期，而通脹水平的回落也為政府利用積極財(cái)政政策推動我國產(chǎn)業(yè)升級騰挪了發(fā)展空間，各地也將更有動力積極培育新產(chǎn)業(yè)增長，以對沖未來房地產(chǎn)投資增速下滑的影響。
此外，樓市的降溫還可以更好地優(yōu)化社會資源，改善社會關(guān)系，如大量的資金從樓市退出將有利于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得寶貴的資金，而樓市調(diào)控后帶來的樓市民生屬性增強(qiáng)也有利于社會收入分配的改善，激發(fā)創(chuàng)新型社會的形成，從而有利于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
因此，我們不必對于房地產(chǎn)調(diào)控抱以悲觀的態(tài)度，它很可能是助推我國產(chǎn)業(yè)升級的催化劑，因?yàn)樵跇鞘姓{(diào)控導(dǎo)致它對于GDP增速的貢獻(xiàn)逐年下降的同時(shí)，一大批新興產(chǎn)業(yè)占GDP比例也會越來越大，這樣一個(gè)新老主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的接替過程也將推動中國逐漸進(jìn)入以技術(shù)密集型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)增長階段。