房產(chǎn)稅不是“財(cái)產(chǎn)稅”
2011-01-31   作者:左曉蕾(銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)  來源:上海證券報
 
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  左曉蕾

  上海和重慶房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的認(rèn)識需要不斷加深,這對于房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施是非常重要的。前幾天看見報道,有觀點(diǎn)提出房產(chǎn)稅征收的立法問題,這確實(shí)是應(yīng)該注意的。不過觀點(diǎn)中提到的一些基本概念,筆者以為有必要進(jìn)一步討論。倘若不把概念弄清楚,非常不利于房地產(chǎn)市場制度的完善,不利于稅收體制的改革和完善。
  關(guān)于“房產(chǎn)稅”有三方面的概念,需要進(jìn)一步深入探討。
  第一個基本概念,房產(chǎn)稅不是財(cái)產(chǎn)稅。有觀點(diǎn)認(rèn)為,房產(chǎn)稅涉及個人財(cái)產(chǎn),對非國有財(cái)產(chǎn)征稅,必須通過法律來解決。讓國民交錢,就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意。就筆者的理解,國外“房產(chǎn)稅”的標(biāo)的物是土地,房產(chǎn)稅實(shí)際上是“土地稅”,不是以建在“地”上的房屋為標(biāo)的物的稅收。而“土地”如果是國家所有,政府代表國家對這一塊地的使用者收取稅收形式的租金,這是合理合法的政府職能。換句話說,“土地稅”不是“財(cái)產(chǎn)稅”的范疇,被冠以“房產(chǎn)稅”的稅收,不是對個人財(cái)產(chǎn)或者說不是對非國有財(cái)產(chǎn)征稅。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念,把“國有土地”包括在“資源”的范疇,房產(chǎn)稅就是對國有土地的國有資源的使用者收稅,就像取得資源開采權(quán)以后開采資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣,征收“房產(chǎn)稅”就有法律根據(jù)了。
  至于“讓國民交錢,就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意”的說法,需要說清楚,最高立法機(jī)構(gòu)是就相關(guān)問題的合法性進(jìn)行論證和把關(guān),不是簡單的贊成和反對,更不是簡單代表“民意”。
  第二個基本概念,是“房產(chǎn)稅”的稅率計(jì)算。有觀點(diǎn)認(rèn)為,因?yàn)椤胺慨a(chǎn)稅”按照房價計(jì)算,而房屋價值折舊與土地增值相悖,所以應(yīng)把土地價值和建筑物的價值分開。也就是說“房產(chǎn)稅”不能簡單按照房價來計(jì)算。
  前面分析過“房產(chǎn)稅”實(shí)際是“土地稅”!巴恋囟悺钡挠(jì)算應(yīng)根據(jù)土地使用價值。土地使用價值主要表現(xiàn)在房屋價值——居住價值、投資價值上。這兩個價值都在價格中反映出來。所以按照房價來計(jì)算“土地稅”是有道理的。而且按照房價計(jì)算已把“折舊”考慮進(jìn)去了。如果房屋年久失修,房價一定會低。房屋在好的社區(qū)并且精心打理,時間越長價值越高,價格會不降反升。
  還有觀點(diǎn)提出,“城市土地使用稅”已交付,不能重復(fù)收取“土地稅”,這需要對這兩類稅種的標(biāo)的做出明確界定!俺鞘型恋厥褂枚悺笔欠裰赋鞘泄苍O(shè)施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”?相關(guān)政策部門有必要對“城市土地使用稅”的概念進(jìn)一步說明。
  第三個基本概念,“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)和實(shí)施是長期財(cái)稅制度的完善,不僅僅是短期宏觀調(diào)控的工具。把房產(chǎn)稅僅僅當(dāng)作當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的手段來解讀,是會誤導(dǎo)的,也容易被利益群體利用,增加實(shí)施的阻力。其次,如果被認(rèn)為是短期調(diào)控的政策,遲早會收回去,也會增加各方面包括地方政府在內(nèi)的短期博弈行為。
  長期來說,開征房地產(chǎn)稅,將為地方政府帶來穩(wěn)定的稅收來源,將被培養(yǎng)成地方政府的主要稅種,應(yīng)是財(cái)稅制度的重要改革。“房產(chǎn)稅”的開征短期內(nèi)將顛覆一個概念:地方政府“賣地”行為可能并不符合現(xiàn)有基本規(guī)則。
  按“房地產(chǎn)稅”的實(shí)際含義,是國有土地使用權(quán)出讓的租金,所以地方政府是不能賣地的,地方政府只能行使“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利,中國住宅土地使用時間規(guī)定是70年,70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分成兩個階段。第一部分是出讓土地開發(fā)使用權(quán),地方政府收取土地開發(fā)權(quán)的出讓金,由房地產(chǎn)開發(fā)商支付。第二部分是針對土地上建筑物的所有者出讓使用權(quán),應(yīng)是由房屋擁有者在未來70年內(nèi)分期支付,也就是繳付房產(chǎn)稅。地方政府不能“賣地”,而土地使用權(quán)出讓的“租金”,須準(zhǔn)確分開“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的兩個階段。按“賣地”概念一次性把土地拍出天價,違反“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移”的基本規(guī)則。
  房地產(chǎn)稅收制度的改革遇到的這些問題,是我們現(xiàn)在和將來的制度改革都將面對的。在未來的改革開放過程中,應(yīng)有更多的新的制度和規(guī)則會不斷建立和完善,新制度建立的程序化規(guī)范化合法化,本身可能成為一個新制度。

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