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2011-01-30 作者:南都社論 來源:南方都市報
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近期房地產(chǎn)政策頻繁出臺,繼續(xù)重申對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控。繼去年國慶前宣布停止三套房貸款后,1月26日新聞顯示,除在各大城市推出限購令外,二套房首付將繼續(xù)提高,從國慶時的50%首付比例再提高到60%,同時貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。與此同時,重慶、上海的房產(chǎn)稅試點也已啟動,并有報道指出將在全國推廣。而且國務(wù)院已經(jīng)明確要求地方政府確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。在眼花繚亂的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”面前,有理清房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系這一主線,才能穿透房地產(chǎn)市場亂象之迷霧,對各項政策的制定初衷及其預(yù)期效果作出準(zhǔn)確判斷。 當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下的兩個原因,一是通貨膨脹背景下,投資渠道不暢,實體經(jīng)濟(jì)效益下滑,導(dǎo)致流動性泛濫于房地產(chǎn),這不屬于房地產(chǎn)調(diào)控可以解決的問題。二是地方政府對土地財政的過度依賴仍未解決,導(dǎo)致土地與房地產(chǎn)的供求關(guān)系扭曲問題一直存在。由此可知,房地產(chǎn)調(diào)控的重心仍然是供給方調(diào)控。而理順中央-地方的財政分配結(jié)構(gòu),解除地方政府的土地財政癥,成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 必須反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是,房價上漲的根本原因是供給不足而不是需求過剩。居民住房需求確實是存在剛性的,在地方政府和開發(fā)商仍然人為制造供不應(yīng)求的扭曲市場環(huán)境下,不斷將政策壓力加諸購房即需求方身上,不但不能降低購房者的需求總量,反而會把新增的調(diào)控成本全部轉(zhuǎn)嫁給購房者。 以此為參照系,反觀最近的房地產(chǎn)政策,不難發(fā)現(xiàn)“提高首付比例”、“取消優(yōu)惠利率”、“限制第N套住房消費”等政策手段,仍屬于需求方調(diào)控的范疇,還需要加大土地供給方面的力度。 事實上自2008年以來,我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了一系列強(qiáng)調(diào)增加供給的政策,例如增加商品房土地供應(yīng),提高中小戶型比例,加大廉租房興建力度等。但這些政策的順利推行必須建立在地方政府?dāng)[脫對“土地財政”的依賴,回歸市場規(guī)則管理者的本位之基礎(chǔ)上。但從2010年全國范圍內(nèi)“地王”頻出,實際土地成交普遍無法完成目標(biāo)的情況看,對增大供給的調(diào)控依然不足。 必須看到的是,“土地財政”困局的根源,是中央與地方的財政分配比例不合理,而不是由于地方政府的收入來源不夠多,解決土地財政的最終目的,是為了實現(xiàn)中央-地方的財政分配比例合理化,從而扭轉(zhuǎn)地方政府在“土地財政”下,以賣地收入最大化為目的引致的種種市場規(guī)則扭曲。降低從居民身上變相抽取的土地紅利。 倘若存量財政收入的中央與地方分配比例不改,即使地方政府得以開征再多的稅項,也只能是在增量財政收入上提高地方收入,而這一收入來源,無非是通過增加居民納稅額度實現(xiàn)的。這就無法體現(xiàn)降低居民生活成本的政策初衷。 與此同時,實行保有環(huán)節(jié)征稅的前提,是降低開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的系列稅負(fù),諸如營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等,征收房產(chǎn)稅的同時,是否降低相關(guān)稅負(fù),也成為政策進(jìn)一步合理化的課題。 總之,判斷房地產(chǎn)政策的標(biāo)準(zhǔn)只有一個,那就是能否增加供應(yīng)量,降低開發(fā)、銷售、購買、持有成本。無疑,2011年我國面臨克服通脹與實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重考驗,累積了巨大金融風(fēng)險和民生怨懟,房地產(chǎn)調(diào)控成為攸關(guān)全局的關(guān)鍵,而解決中央-地方財政分配結(jié)構(gòu),扭轉(zhuǎn)地方政府對土地財政的依賴,已經(jīng)成為無法繞過的攻堅環(huán)節(jié)。
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