第三輪樓市調(diào)控已經(jīng)正式宣告開始。近日，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已經(jīng)發(fā)布細則，其他二三線城市亦都明確表態(tài)執(zhí)行“限購令”。
這一切看起來都是那么的雷厲風行，政府部門的文字效率變的是越來越高。的確，目前中國房地產(chǎn)全面泡沫化的趨勢十分明顯，自從去年初針對一線城市十分嚴厲的調(diào)控政策實施以來，以及不少人開始逃離京滬廣深的大背景下，二三線城市就成為開發(fā)商和炒房人，新的亟待開發(fā)的“價值洼地”。
過去一年，不少二三線城市房價連續(xù)出現(xiàn)跳升，無論是經(jīng)濟活躍的東部城市，還是西北邊陲的小城，都開始出現(xiàn)房價泡沫的跡象。去年12月公布的社科院樓市綠皮書的數(shù)據(jù)顯示，房價收入比、空置率和租售比都開始出現(xiàn)明顯的泡沫跡象。如果一旦房地產(chǎn)泡沫在二三線城市蔓延開來，其對整體宏觀經(jīng)濟的危害，將遠遠甚于一線城市。因為這些城市所謂的樓市行情，不大可能出現(xiàn)持續(xù)長時期的單邊上漲周期，只能是一波一波的，一旦崩盤，海南就是他們最好的范本。
而且二三線城市沒有強大的制造業(yè)做后盾，也沒有雄厚的地方財政維持，若泡沫膨脹到一定階段，炒房資金抽離，那留給地方的將完全是“一地雞毛”。雖然一線城市房價泡沫也面臨著類似的問題，但畢竟經(jīng)濟基礎(chǔ)相對穩(wěn)固，“財大氣粗”，以及很多的后備性需求。
由此，在一線城市房價泡沫已經(jīng)瀕臨失控的當下，防止二三線城市重蹈覆轍就顯得尤為緊迫。如今，政府決定采用“限購令”這一頗具計劃經(jīng)濟色彩的行政手段，強力干預(yù)二三線城市的房價。從去年在京滬等16個城市相繼執(zhí)行的現(xiàn)實情況來看，效果十分不好，完全沒有達到政策實施之初各個利益群體的預(yù)期。
雖然“限購令”能夠有效壓制市場需求，令調(diào)控重點區(qū)域成交量大幅下降，但是必須明白這些需求是強迫被控制的。在投資渠道未有明顯拓寬、通脹預(yù)期強烈之下，只要“限購令”稍一放松，或者購房者找到了規(guī)避“限購令”的辦法，被壓抑的需求只會呈現(xiàn)報復性的反彈，反而進一步刺激房價的上漲。拓寬投資渠道，還民資以更多的生存空間才是治本之道。但是，現(xiàn)狀則是國資在大踏步“進”，民資則在夾縫中生存。雖然“新36條”一直宣稱在為民資發(fā)展保駕護航。
況且，“限購令”的貫徹執(zhí)行還是個大大的問題。
之所以2010年如此之多的調(diào)控的政策，依然控制不住房價的膨脹，并非政策本身有問題，其根源依然在于這些政策得不到有效執(zhí)行。地方政府成為房價的重要受益者，自然無法真正執(zhí)行嚴厲的調(diào)控政策。去年賣地收入暴增七成，成為很多地方政府最重要的財政收入來源。而且不少官員本身就持有多套住宅，以及與地產(chǎn)商存在著難以說清的利益關(guān)系。
由此，我們也很難想象地方政府會真正認真去執(zhí)行自斷財路的“限購令”。畢竟，出政策做樣子簡單，但是真執(zhí)行則需要更大的勇氣。比如，“不限購，就約談”，但從2010年的相關(guān)執(zhí)行效果來看，“約談”從來都是走過場，是否有進一步的行政措施？去年的新“國十條”，以及“927新政”，雖然也都強調(diào)對官員的問責，但是至今并未看到真有因為執(zhí)行政策不力而被問責的官員。
不過，2011年的“限購令”擴大化，又是一場輸不起的調(diào)控之戰(zhàn)�，F(xiàn)在雷厲風行出臺的這些細則，到年底一旦與之伴隨的景象是，二三線城市房價出現(xiàn)暴漲，多套房購置并非難事的話，那么地方政府就面臨著公信力喪失的問題。這對于目前本已嚴峻的民眾對地方政府不信任的形勢更為惡化，到時候拿什么取信于老百姓？
其實，一切說到底，房價調(diào)控是不可能通過“限購令”來完成。在過去兩年放出17萬億新增貸款，流動性泛濫格局已成洪水汪洋的貨幣條件下，合理引導這些資金的去向才是治本之策。尤其是數(shù)目龐大的以熱錢形式存在的民間資本。
在實體經(jīng)濟凋敝、制造業(yè)利潤微薄之際，房地產(chǎn)就成為這些資金追利潤的主要領(lǐng)域。而對于地方政府而言，土地依然是最大的財政，雖然民生是最大的政治，但是相對于GDP政績決定升遷的現(xiàn)實來看，“賣地”大于民生。
如果不能勇敢面對貨幣泛濫和土地財政這兩大支撐房價泡沫的根源因素，一切打著控制房價為旗號的調(diào)控政策都是“假調(diào)控”。