問：現(xiàn)在，越來越多的年輕人面臨“高房價(jià)困局”：是以淪為“房奴”為代價(jià)來實(shí)現(xiàn)一步到位，還是梯度消費(fèi)“先租后買，先小后大”？請(qǐng)問，“居者有其屋”就意味著必須買房嗎？要實(shí)現(xiàn)“安居”夢(mèng)還有哪些途徑？
    ——上海萬航渡路 王錫唐

    答：在房價(jià)高企的今天，要實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”，除了完善住房銷售市場(chǎng)外，也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮房屋租賃市場(chǎng)的作用。這為形成梯度消費(fèi)的理念、滿足不同群體的住房需求，提供了一條重要的途徑。
    住房市場(chǎng)，是由銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)共同構(gòu)成的。住房投資者在消費(fèi)市場(chǎng)形成住房租賃供給方；在銷售市場(chǎng)得不到自有住房滿足的消費(fèi)者，則形成住房租賃需求方。因此，在世界各國，住房租賃市場(chǎng)普遍關(guān)系到住房消費(fèi)需求的滿足、住房投資理想的實(shí)現(xiàn)以及社會(huì)穩(wěn)定有序。當(dāng)前，在我國快速城市化的進(jìn)程中，發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，具有特別重要的意義。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    一、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的實(shí)現(xiàn)。住房屬于大宗耐用消費(fèi)品，總價(jià)額高，多為終身消費(fèi)居住，因此，消費(fèi)者必須在收入和儲(chǔ)蓄積累達(dá)到一定程度時(shí)，才可能形成對(duì)住房的購買力。對(duì)于很多家庭，特別是青年家庭和中低收入家庭而言，收入和儲(chǔ)蓄積累需要較長的過程，面臨著流動(dòng)性約束。短期內(nèi)或較長時(shí)間內(nèi)無力購買自有住房者，必然會(huì)走向租賃市場(chǎng)，以租房方式滿足其居住消費(fèi)。
    二、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于城市新移民住房消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)健康有序的城市化。當(dāng)前，我國正處于快速城市化的進(jìn)程中，存在龐大的新移民群體。移民群體在工作生活轉(zhuǎn)換的同時(shí)，也存在著住房需求的轉(zhuǎn)換。由于移民群體存在多方面的不確定性，他們的住房消費(fèi)，也多以租賃為主。此外，由于多方面原因，長期以來我國城市化進(jìn)程滯后于工業(yè)化進(jìn)程，形成了就業(yè)城市化而居住消費(fèi)不能相應(yīng)城市化的農(nóng)民工群體，既造成了移民群體生活成本的損失，也使城市消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育滯后，內(nèi)需不足。健康有序的住房租賃市場(chǎng)，則能為新城市移民提供有利的居住條件。
    三、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于抑制住房銷售市場(chǎng)的泡沫，促進(jìn)住房投資理性化。住房租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)，是一對(duì)相互影響、相互參照的共生市場(chǎng)。住房銷售市場(chǎng)需求，包括消費(fèi)型需求和投資、投機(jī)型需求兩大類。住房投資和投機(jī)，往往基于對(duì)未來房價(jià)和租金上漲的預(yù)期，以營利為目的。當(dāng)前的房屋租金，是未來租金的參照；而當(dāng)前房屋租賃供需，則是未來房價(jià)的參照。一般而言，住房價(jià)格越高、住房租賃需求越大，未來房價(jià)上漲預(yù)期越高，住房投資和投機(jī)也就越有利可圖。所以，不完善的租賃市場(chǎng)，不但會(huì)傳達(dá)錯(cuò)誤的租金價(jià)格和租金供需信息，也會(huì)誤導(dǎo)住房需求，形成住房銷售市場(chǎng)泡沫。而健康完善的租賃市場(chǎng)，有利于抑制住房銷售市場(chǎng)過度的投資和投機(jī)需求，促進(jìn)住房銷售市場(chǎng)的理性回歸。
    四、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于政府制訂有針對(duì)性的住房調(diào)控政策。住房租賃和銷售市場(chǎng)的共生關(guān)系，使租賃市場(chǎng)的信息成為監(jiān)測(cè)住房市場(chǎng)健康度的重要指標(biāo)，也成為制訂住房市場(chǎng)調(diào)控政策的重要參照信息。在完善的市場(chǎng)中，住房租賃價(jià)格能夠較好地反映城市的真實(shí)住房供需關(guān)系。一般而言，當(dāng)供給大于需求時(shí)，租賃價(jià)格上漲；反之亦然。因此，售租價(jià)格比（每平方米建筑面積房價(jià)與每平方米使用面積月租金的比值）被廣泛地用來衡量住房銷售市場(chǎng)的泡沫程度。售租價(jià)格比越高，住房市場(chǎng)投機(jī)成分越大，房價(jià)泡沫成分越強(qiáng)。在這種情況下，政府調(diào)控的重點(diǎn)，就在于打擊住房投機(jī)，擠壓房價(jià)泡沫。反之，售租價(jià)格比走低，則說明城市住房消費(fèi)需求增長快于住房供給增長。在這種情況下，政策調(diào)控的重點(diǎn)，就在于增加住房市場(chǎng)的有效供給。而不完善的租賃市場(chǎng)，則會(huì)提供不準(zhǔn)確的租售信息，對(duì)政策調(diào)控形成誤導(dǎo)。
    住房租賃市場(chǎng)的缺陷會(huì)影響相當(dāng)一部分人群住房需求的實(shí)現(xiàn)，也影響到了人們對(duì)于房屋市場(chǎng)發(fā)展和未來的判斷。改善百姓的住房狀況，滿足更多人的住房需求，既要發(fā)展和完善住房銷售市場(chǎng)，也要多方面加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的管理和調(diào)控，以梯度消費(fèi)理念支撐多元化需求。不同收入群體，應(yīng)根據(jù)收入實(shí)際，購買或租賃與自己承受能力相適應(yīng)的住房。在住房租賃市場(chǎng)這一塊，除了完全由市場(chǎng)提供的私人租賃房外，也應(yīng)發(fā)展面向最低收入階層的廉租房，以及非營利的公共租賃房。