中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市正出現(xiàn)回暖勢(shì)頭：11月第一周成交量 “凝固”，第二周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現(xiàn)止跌回升，第三周18個(gè)城市開始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴隨著成交量的反彈，部分城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)果真正在或者說已經(jīng)反彈了嗎？這事還得細(xì)琢磨。首先需要指出的是，周度成交數(shù)據(jù)有點(diǎn)不靠譜。一周時(shí)間跨度太小，難以準(zhǔn)確反映市場(chǎng)走勢(shì)。比如，上周就有媒體炒作11月第三周的成交數(shù)據(jù)，其中提到10個(gè)重點(diǎn)城市中北京成交量跌幅最大，而此次第四周的數(shù)據(jù)又表明，北京（受保障性住房成交影響）漲幅最大；兩周時(shí)間，北京的成交量就坐了一次過山車。所以，研究市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在時(shí)長(zhǎng)選擇上，以月度為宜，可兼顧季度。
　　總體分析，“9·29新政” 調(diào)控效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)。從全國(guó)數(shù)據(jù)來看，10月份新建商品房成交面積，環(huán)比9月下降11.2%；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，由9月的0.5%回落至10月的0.2%。然而，值得密切關(guān)注的是，這一波調(diào)控的短期成效，遠(yuǎn)不如4月的“國(guó)十條”。5月全國(guó)新建商品房成交量環(huán)比4月下降近20%，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，由4月的1.4%急劇回落至5月的0.2%，6月進(jìn)一步出現(xiàn)0.1%的負(fù)增長(zhǎng)。
　　從一線城市和重點(diǎn)二線城市來看，表現(xiàn)更為明顯。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的全國(guó)十大重點(diǎn)城市成交指數(shù)表明，“國(guó)十條”出臺(tái)一個(gè)月后，十大重點(diǎn)城市成交量劇減約六成，“9·29新政”出臺(tái)一個(gè)月后，成交量?jī)H下調(diào)三成多點(diǎn)。以上海為例，5月成交量環(huán)比4月暴降七成，而10月比9月卻基本持平。由此證明，近兩個(gè)月的市場(chǎng)情緒，遠(yuǎn)比5-6月穩(wěn)定。
　　回頭看看，確實(shí)也有些出人意料。被稱為史無前例嚴(yán)厲的“國(guó)十條”，也不過讓市場(chǎng)調(diào)整了4個(gè)月，而且房?jī)r(jià)基本沒跌，只是成交量顯著萎縮；被稱為空前行政干預(yù)的“9·29新政”，在限購、限貸、限外、限價(jià)等諸多苛政的壓制下，市場(chǎng)的“抗壓性”居然如此之好。由此，我們完全可以理解前段時(shí)間溫總理在澳門所說的“房?jī)r(jià)難調(diào)控”，以及近日住建部副部長(zhǎng)仇保興拋出的“調(diào)控面臨六大難點(diǎn)”。
　　之所以10-11月樓市降溫步調(diào)緩慢，有兩大外部因素不容忽視。一是CPI持續(xù)走高，10月高達(dá)4.4%，11月或達(dá)5%左右。去年樓市火爆過程中，通脹預(yù)期是一個(gè)重要的推動(dòng)因素，而近段時(shí)間通脹正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，人們相當(dāng)擔(dān)憂。在存款負(fù)利率、股市劇烈震蕩的情況下，即便是購房需憑“房票”，限制貸款，依然難以打消部分人購房的念頭。就當(dāng)前市場(chǎng)而言，博取短期差價(jià)的炒房行為已經(jīng)很少了，而那些尋求保值、增值的長(zhǎng)期投資者、改善需求者，依然比較活躍。
　　第二個(gè)因素是人民幣升值。這也是近半年才漸受關(guān)注的事。受迫于歐美壓力，我國(guó)今年6月重啟匯改，至今已升值3%左右。人民幣正在升值，且還將升值，這就導(dǎo)致外資大量涌入國(guó)內(nèi)。況且，美國(guó)二次定量寬松的貨幣政策，將在未來幾個(gè)月內(nèi)持續(xù)增加人民幣對(duì)美元升值的壓力。海外游資進(jìn)入內(nèi)地后，樓市是一個(gè)重要的去處。
　　加之近期國(guó)家打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作，前幾個(gè)月在這一市場(chǎng)興風(fēng)作浪的國(guó)內(nèi)外游資，被迫尋找新的投資領(lǐng)域。這些不利因素，共同制約了本輪房地產(chǎn)調(diào)控效果的“立竿見影”。按照當(dāng)前的政策力度，加之冬季傳統(tǒng)淡季正在到來，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)慢慢降溫，但房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，尤其是一線城市的高房?jī)r(jià)能否合理下調(diào)，還存在很大的不確定性。
　　觀察當(dāng)前主要城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，投資性需求依然存在，少數(shù)項(xiàng)目開盤時(shí)，照樣上演排隊(duì)搶房的場(chǎng)景；另外，土地市場(chǎng)尚未明顯降溫，近期杭州、溫州、武漢等地接連曝出地王。從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的角度分析，房?jī)r(jià)是一種重要的資產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)具有一定消費(fèi)價(jià)格的屬性，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，則對(duì)于國(guó)家抑制通貨膨脹的政策目標(biāo)非常不利。
　　在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控絲毫不能放松�！皣�(guó)十條”實(shí)屬嚴(yán)厲，但卻沒能達(dá)到效果，重要因素之一是相關(guān)部門和地方政府沒有將政策落實(shí)到位。“9·29新政”不能重蹈覆轍，中央應(yīng)大力督促相關(guān)部門和地方政府執(zhí)行政策“不走樣”，尤其是要加強(qiáng)問責(zé)。前段時(shí)間有媒體報(bào)道，個(gè)別實(shí)行“限購”的城市，或者朝令夕改，或者遲遲不執(zhí)行，這些行為都是與中央調(diào)控方針相違背的。我們預(yù)計(jì)，接下來幾個(gè)月，假若部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然上漲，房產(chǎn)稅必然會(huì)“靴子落地”。