房價為何有易升難降的市場表現(xiàn)？原因在于：超寬松的貨幣態(tài)勢未改變；調(diào)控目標(biāo)不明確，使得市場對政策理解產(chǎn)生差異；過往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失。未來房價走勢判斷：貨幣不收，房價難降。
自4月份出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來，房價走勢不僅牽動著普通百姓的心，引領(lǐng)著中國資本市場的波動，也關(guān)系著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的進程。9月底再次出臺加碼的“二次調(diào)控”措施，實際上就是承認(rèn)了前期樓市調(diào)控效果不佳。回顧半余年的調(diào)控歷程，縱然在政策高壓下，房價仍然頑強上行。房價為何有易升難降的市場表現(xiàn)？我認(rèn)為原因在于以下幾點：
1.超寬松的貨幣態(tài)勢未改變。房地產(chǎn)市場的金融屬性是相當(dāng)明顯的，因此用傳統(tǒng)的供求分析很可能讓人得出錯誤的結(jié)論。城市化、經(jīng)濟發(fā)展、人口變動等因素都是影響樓市發(fā)展的根本和長期性因素。但在短期內(nèi)，對樓市變動有決定性影響的，顯然是投資需求和居民財富分布結(jié)構(gòu)的變動。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國居民重要投資工具之一，用于自住的真實消費需求比重在不斷下降。
《中國城市狀況報告（2010/2011）》稱，中國城鎮(zhèn)居民自有住房率達87.8%；上海市有關(guān)部門針對本地居民進行的一項抽樣調(diào)查統(tǒng)計也顯示，2009年上海市本地居民戶均擁有的住房套數(shù)為3套。可見，構(gòu)成住房市場無底洞式的旺盛需求，大多為投資需求。當(dāng)一種資產(chǎn)主要被用作投資需求時，其金融屬性就大大增加，并超過其本身的實體經(jīng)濟屬性。當(dāng)房地產(chǎn)被金融屬性主導(dǎo)時，貨幣態(tài)勢，即流動性充裕變化狀況，就成了決定房價走勢的基本因素。正是當(dāng)前超寬松的貨幣態(tài)勢，以及過分充裕的流動性狀況，決定了樓市泡沫不僅不會破滅、反而會繼續(xù)擴大的趨勢，造就了當(dāng)前樓市房價易升難降的局面。
2.模棱兩可的調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控目標(biāo)不明確，使得市場對政策理解產(chǎn)生差異，進而產(chǎn)生不同的預(yù)期，形不成向下的預(yù)期合力。雖然“國十條”開篇就明確提出了調(diào)控的目標(biāo)是“遏制房價的過快上漲”，但界定卻不明確：到底多快是“過快”？非過快的選擇有緩慢上漲、停滯和下降，政策的追求對象是哪一個？這些政策都沒有明確。如果緩慢上漲是政策容許或是政策的追求目標(biāo)，而現(xiàn)在的市場表現(xiàn)又不能令調(diào)控部門滿意，那么現(xiàn)實當(dāng)中的緩慢上漲是否速度仍然過快，或者“緩慢上漲”根本就不是政策目標(biāo)？如果緩慢上漲沒能成為政策認(rèn)定的“過快上漲”的對立面，那么“停滯”和“下降”哪一個會是？如果是下降，要下降到多少？總之，政策目標(biāo)的模糊，令開發(fā)商、投機者、自主型的真實需求者各方都在揣摩政策底線，市場各方之間充滿著非理性的博弈。
3.過往調(diào)控歷史使得政府公信力缺失。2008年席卷全球金融危機，也對中國的資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。2008年下半年，中國房地產(chǎn)價格也在市場作用下，開始了自行的調(diào)整。但就在這種市場自發(fā)的調(diào)整剛展開之時，中國實施了規(guī)模空前的反危機措施，開始向宏觀經(jīng)濟體系大規(guī)模“放水”，貨幣投放迅速增加，流動性開始泛濫。但在危機初期之時，由于真實需求的下降，貨幣投放并未改變實體經(jīng)濟領(lǐng)域價格變化趨勢，通貨緊縮態(tài)勢繼續(xù)發(fā)展，從而刺激了貨幣當(dāng)局進一步維持超寬松貨幣的決心和勇氣，力度也愈發(fā)擴大，終于引起那些具有高金融屬性的資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、大宗交易商品等）價格飛漲。自從2005年國務(wù)院新、舊“國八條”和25號文發(fā)布后，國家層面的調(diào)控房價行為就沒有停止過。但現(xiàn)實的調(diào)控效果是，年年調(diào)控年年漲、越調(diào)越漲，及至2008年金融危機爆發(fā)，當(dāng)房地產(chǎn)市場投機者、開發(fā)商等眾多參與機構(gòu)和人員，做好了“死”的準(zhǔn)備時，沒想到天降甘霖，空前的貨幣“大放水”讓樓市投機者個個賺得盆滿缽滿。中國房地產(chǎn)調(diào)控的歷史現(xiàn)狀，不僅使得政府政策的公信力受損，而且使得投資者的“抗體”增加，極大地增加了市場對調(diào)控的“耐藥性”。
未來房價走勢判斷：貨幣不收，房價難降。
自2005年3月舊“國八條”頒布后，房地產(chǎn)調(diào)控的力度并非不強，措施并非不具針對性，但每次都被市場輕松化解，拋開仁者見仁、智者見智的諸多具體原因，最根本的基礎(chǔ)就是——2005年至現(xiàn)在正是我國貨幣供給快速增加時期。1998年中國開始房地產(chǎn)市場化之時，貨幣深化指標(biāo)（M2/GDP）為120%，2005年快速上升到158%，之后便在此水準(zhǔn)上穩(wěn)定下來，2009年時在“反危機”的貨幣擴張政策下，中國貨幣深化指標(biāo)再次快速上升，由2008年的155%暴漲到了181%，居全球首位，遙遙領(lǐng)先于世界主要經(jīng)濟體�；诜康禺a(chǎn)的金融屬性，僅在產(chǎn)業(yè)層次上，在實體領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行調(diào)整，其效果要么是無效、要么是導(dǎo)致新問題出現(xiàn)，同時還使得經(jīng)濟體系中“尋租”現(xiàn)象增多，在制度上成就了腐敗的系統(tǒng)性基礎(chǔ)（這已被現(xiàn)實證明了）。
從當(dāng)前貨幣政策走向看，貨幣當(dāng)局仍無加大貨幣回收力度的跡象。2010年9月29日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第三季度例會，仍然強調(diào)強調(diào)“繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策”，更為重要是，在現(xiàn)實當(dāng)中，當(dāng)前中國經(jīng)濟決策中的利益糾結(jié)已使得政策調(diào)整成為既得階層的可操控工具。在全社會通脹預(yù)期高企情況下，流動性充裕格局仍然得以維持的狀況說明，貨幣當(dāng)局仍極力維護當(dāng)前的流動性充裕局面，盡管其它部門在政策導(dǎo)向上宣稱要治理通脹和控制房地產(chǎn)泡沫。
從治理通貨膨脹角度，快速回收貨幣的效果是最佳的，但猛烈的貨幣回收措施對當(dāng)前房地產(chǎn)利益集團是一個重要打擊，在現(xiàn)有利益格局沒轉(zhuǎn)換前，即現(xiàn)有既得利益集團的資產(chǎn)調(diào)整沒完成前，對全社會利益格局調(diào)整有重大影響的強烈貨幣收緊政策是很難出臺的。未來我國的貨幣回收力度將比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格走勢也將進入一個平穩(wěn)、緩慢，但為時較長的回落軌道。