中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構(gòu)20日發(fā)布的一項研究報告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。當(dāng)日發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》表示，目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點尚未到來。
筆者認(rèn)為，難道貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑？我看未必，今年1—10月份全國固定資產(chǎn)的投資增速僅為24%，而中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速雖然從一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)的投資增速。
2009年月均銀行對房地產(chǎn)的信貸為1600多億元，而今年月均銀行對開發(fā)的信貸超過了1900億元，可見在總的信貸規(guī)模7.5萬億元比去年減少了2萬多億元的情況下，房地產(chǎn)業(yè)獲得的銀行支持不是削弱了而是增加了。
2009年的在施面積約為30億平方米，而今年預(yù)計約為40億平方米。至10月份已超過了36億平方米，并還在增長，新開工面積已超過了13億平方米，創(chuàng)了歷史的新高。土地購置的面積大幅增長，全年預(yù)計會超過30%的增幅，這也是多年以來少有的。至少說明了開發(fā)商不缺錢，也不缺沖動的投資熱情。
筆者認(rèn)為，目前中國是學(xué)習(xí)美國的“微通脹方式”刺激投資或消費或調(diào)整經(jīng)濟，例如美元或人民幣都是用一種微通脹的方式來發(fā)展。所以就算今年8月物價CPI已達(dá)到3%，說明是通脹，甚至超過3%達(dá)到5%或6%，應(yīng)該疊加上去。因為政府的為經(jīng)濟保增長是可以忍受的CPI高一點，高一點也不會對經(jīng)濟產(chǎn)生什么“不良影響”。從微通脹經(jīng)濟理論來說，房價每年要上漲一點是肯定的，這就是所謂的通貨膨脹預(yù)期，不僅可以吸引海外大批熱錢和國內(nèi)豐富的行業(yè)資金，還可以吸引更多有錢人的資金進入房地產(chǎn)市場。2008年金融風(fēng)暴時，房地產(chǎn)是最具有抗房地產(chǎn)金融風(fēng)暴和通貨膨脹及價值貶值等保值的功能，2008年中國房價也沒下降多少，2009年房價大幅度的上漲，超過了下降幅度的10%。
目前中國每個城市的土地是越來越稀少和地皮年年會升值及土地是不可再生資源，尤其是一線城市的上海和北京及廣州等深圳四個城市，臺灣和香港及澳門三個城市，城市土地嚴(yán)重缺乏，2009年開始大規(guī)模的實施規(guī)劃，三舊改造或者是填海挖山平地，目的是解決土地開發(fā)利用資源疲乏的現(xiàn)象。最主要是土地是國家的，公有制，或者是集體的，集體制，而不是私有的。而房子可以居住或投資，或者可以作為不動資產(chǎn)作為貸款或融資的條件。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品房資本運作模式的單一。2009年，房地產(chǎn)商品房項目資本金從35%硬拉到20%，意味著多出15%資金是可以供應(yīng)開發(fā)商流動或資本儲備使用。一是允許房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過“預(yù)售”的方式回收資金，就是所謂的商品房預(yù)售制度。例如，2010年5月份時，廣西向國務(wù)院等部門建議取消商品房預(yù)售制度，在廣西南寧作為試點城市實施，結(jié)果全國開發(fā)商一片恐慌和叫苦連天，甚至所有的批評和矛盾指向廣西。二是開發(fā)商可以利用低開高走的方式推盤，快速回收資金，解決下期的投資資金問題。三是房地產(chǎn)商品房項目資本金才20%，利用這20%，就可以掘起幾十億，甚至幾百億房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資金。
例如可以通過土地貸款融資或者是延長土地出讓金支付期限，雖然國土部有政策規(guī)定，但是地方政府一般是執(zhí)行不到位。其實開發(fā)商只要通過一期或一批商品房預(yù)售，開盤價格比市場低一點，就可以解決自有資金的部分。只要房地產(chǎn)商品項目資本金比例是20%，開發(fā)商搶奪土地肯定是不會有所顧及的。例如國企和央企本來就資金富裕，或者說有資金沒處投資，房地產(chǎn)作為暴利行業(yè)和利潤回高及投資風(fēng)險小的產(chǎn)業(yè)，選擇房地產(chǎn)作為未來今后主要產(chǎn)業(yè)是理所當(dāng)然的，因此決定了地王出現(xiàn)是正常的。
在中國房地產(chǎn)土地制度的拍賣規(guī)則“價高者等”的情況下，地價高也是必然的，地價導(dǎo)致房價高。并且地價低也可會導(dǎo)致房價高，因為商品房市場化，房地產(chǎn)價格物價部門基本上沒什么有力的監(jiān)控和管理及采取指導(dǎo)價，另外是房地產(chǎn)開發(fā)門檻如果低會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的建筑質(zhì)量等問題。
房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方政府財政收入一半或三分之或主要的來源，土地處讓金和房地產(chǎn)稅費及通過房地產(chǎn)行業(yè)拉動60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資和消費的稅費等。另外房地方產(chǎn)可以保增長，讓GDP不往下跌。如果房價大跌，GDP必然會大跌的。況且地方政府需要通過房地產(chǎn)拉動投資和消費及開發(fā)區(qū)域經(jīng)濟，同時加快城市化的發(fā)展和三舊改造等問題，還可以解決保障房的部分資金。目前地方政府建保障房的資金都是地方財政，主要是靠土地出讓金和政府部分補帖及銀行貸款或者是吸收民間資金，或者是委托給開發(fā)商建，建好后，以市場價格的比例再回收。
再次，2007年開始，政府對于房地產(chǎn)市場干預(yù)比較多，但是沒有解決供應(yīng)和遏制投資投機炒房的具體政策和硬性規(guī)定的問題。例如廣東珠三角規(guī)劃內(nèi)容中提到，讓商品房市場化，卻忽略了保障房的供應(yīng)和落實�！�417”國務(wù)院“新國十條”政策調(diào)控目標(biāo)有明確的規(guī)定。另外是廣東省人民政府頒布的五個配套規(guī)劃中關(guān)于珠三角公共服務(wù)住房保障體系一體化內(nèi)容有明確的表示，讓市場去解決問題，導(dǎo)致房價上漲成為必然的事實。這次宏觀調(diào)控的口號就是遏制部分城市房價過快的現(xiàn)象。
毫無疑問，主要有三層意思，第一是政府從來沒說過要打壓房價，或者是打壓到房價下降到30%或50%，或者是達(dá)到老百姓心理的調(diào)控價位，或者是下降的幅度，或者是老百姓能夠購買得起，政策調(diào)控就是達(dá)到政策的調(diào)控的目的。第二是政府調(diào)控的目的是防止房價大起大落，上漲過快影響到經(jīng)濟的發(fā)展和社會的不和諧。因此，出政策調(diào)控樓市，保持中國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。第三是政府也沒明確說，支持房價上漲，僅僅是把房價問題讓市場去調(diào)節(jié)或者是回到市場去解決，政策調(diào)控僅僅是政府短期性的政府行政和市場監(jiān)督行為。
2009年為經(jīng)濟刺激發(fā)了4萬元和近10萬貸款，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，解決了2008年金融危機之后出現(xiàn)經(jīng)濟下滑坡的現(xiàn)象。但是導(dǎo)致市場剩余資金流動過快。今年9月-12月房價上漲是肯定的。一是今年8月份“CPI達(dá)3%”，甚至?xí)_(dá)5%或6%。二是銀行存款出現(xiàn)“負(fù)利率”了。三是人民幣和通貨膨脹預(yù)期依然存在。四是其他行業(yè)資金和熱錢會一直如影隨形的跟著房地產(chǎn)。五是dGDP增長和寬松的貨幣政策。六是地方土地財政收入。七是城市化進程，流動人口暴增，城市戶籍制度改革，城市人口不斷的膨脹，例如結(jié)婚或工作或小孩讀書，將產(chǎn)生巨大的購買需求。八是家庭結(jié)構(gòu)分裂快速，購買需求增加。九是房地產(chǎn)關(guān)系到60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
最后，政府不會讓房價大跌，也不會讓房價暴漲，只會讓房價繼續(xù)保持上漲。政策調(diào)控之下，9月份紛紛入市。CPI是政府可控制或允許的范圍內(nèi)，由于新政對購房者心理的預(yù)期有影響，導(dǎo)致房價緩慢上漲到明年。今年房價稍微上漲速度放緩慢。是因為政府調(diào)控沒有打到樓市的“關(guān)鍵點”。目前決定房價上漲的最主要因素，依然是房地產(chǎn)項目資本運作模式。開發(fā)商的“命根子”商品房項目開發(fā)運作模式，簡單說資金運作如何建房的模式。根據(jù)統(tǒng)計部門公開的數(shù)據(jù)，開發(fā)商項目開發(fā)的主要資金，其中50%資金是自有資金和預(yù)售款及30%工程款，另外20%開發(fā)商的銀行貸款資金。
如果政府不打在開發(fā)商的“資金命脈”上，繼續(xù)保持商品房開發(fā)樓盤的資本金20%，房價上漲過快是可以看見的。2009年，國務(wù)院在原來房地產(chǎn)商品房項目資本金35%的比例，下降到20%以后，地王就出現(xiàn)了，同樣一塊地多賺到了15%。當(dāng)然地價會漲，房價也會漲。2004年“121號文件”中提出取消商品房預(yù)售制度，地產(chǎn)大老就叫苦。如果沒有取消預(yù)售制度，沒有把資本金的門檻提高.另外是解決土地市場供應(yīng)不平衡，完全把巨大庫存釋放，房價是不可能大跌。說明政府確實不是想讓房價掉下去，政府不喜歡大漲大跌，開發(fā)商和買了房的購房者也不答應(yīng)。