日前，上海房地產(chǎn)新政細(xì)則浮出水面。
房地產(chǎn)新政以行政手段為主，對(duì)銀行貸款、開發(fā)商定價(jià)、土地稅收的控制已經(jīng)到了細(xì)致入微的地步：除了房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)，調(diào)控之手指向貸款、融資、定價(jià)等各個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域。三套房停貸，投資投機(jī)性購房無法使用金融杠桿；房?jī)r(jià)過高的開發(fā)企業(yè)喪失了融資機(jī)會(huì)，將面臨清查稅收的威脅；所得稅與土地增值稅進(jìn)行了調(diào)整，出臺(tái)房產(chǎn)稅的呼聲更是一浪高于一浪。
所謂房產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。其實(shí)，對(duì)于廣大低收入群體而言，最為關(guān)注的是征收房產(chǎn)稅能否平抑居高不下的房?jī)r(jià)。
近年來，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下已經(jīng)成為房市走向中值得關(guān)注的現(xiàn)象。持續(xù)火爆的房市同樣也是一把“雙刃劍”，它不僅占用大量的資金，同時(shí)也會(huì)帶來市場(chǎng)供需失衡，極易形成泡沫，亟待國(guó)家運(yùn)用稅收、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控。近期有關(guān)住宅房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅的消息也似乎已經(jīng)確鑿無疑。
不言而喻，征收房產(chǎn)稅，一方面能增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，促使消費(fèi)者理性消費(fèi)，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；另一方面，能有效提高房地產(chǎn)資源的利用效率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)流動(dòng)，刺激土地的供給，避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)。此外，還能改變住房消費(fèi)習(xí)慣，使小戶型受到消費(fèi)者追捧。
早在1986年9月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，此后一擱就是20多年。暫行條例制訂時(shí)，國(guó)內(nèi)住房制度改革還未進(jìn)行，居民住房大都為租賃型的公有住房，房產(chǎn)稅的開征意義不大。而在住房制度改革以后，房地產(chǎn)很快成為政府積極扶持的一個(gè)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅無疑就被視為壓抑市場(chǎng)需求的消極因素而打入冷宮�，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四溢，房市調(diào)控?fù)]出房產(chǎn)稅這記重拳似乎勢(shì)在必行，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在這種狀況，已經(jīng)使房產(chǎn)稅這個(gè)稅種抑制房?jī)r(jià)過快的功效大打折扣。
用業(yè)內(nèi)人士的話，征收房產(chǎn)稅，對(duì)于各方都有好處。地價(jià)下跌，對(duì)于開發(fā)商來說，成本下降，風(fēng)險(xiǎn)容易控制；對(duì)于購房者來說，房?jī)r(jià)下跌，使買房的門檻降低，能夠讓自己買得起房；對(duì)于政府來說，征收房產(chǎn)稅，讓政府有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，不像現(xiàn)在，一些地方政府拼命抬高地價(jià)，無疑是殺雞取卵。但房產(chǎn)稅真的能遏制高房?jī)r(jià)嗎？雖然，對(duì)處于保有階段的房產(chǎn)開征稅收后，會(huì)降低業(yè)主繼續(xù)保有房屋的愿望。但是，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)必須有一個(gè)前提條件，這就是商品房的供求基本平衡，甚至供大于求，其實(shí)在這種情況下即使不收稅，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)下跌。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況顯然并非如此，以城市化帶動(dòng)的對(duì)商品房的剛性需求日趨旺盛，而由于可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地增量有限，這決定了商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系不可能因?yàn)樵黾佣愂斩玫礁淖�，賣方、出租方完全可以把稅收成本轉(zhuǎn)嫁給買方、租賃方，這反而可能推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。
應(yīng)該說，完善合理的稅收體系，是衡量一個(gè)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系發(fā)育程度的重要指標(biāo)，也是社會(huì)公正的具體體現(xiàn)。征收房產(chǎn)稅對(duì)于國(guó)家而言，能夠擴(kuò)大稅基，抑制投機(jī)，控制兩極分化，但也會(huì)出現(xiàn)“買房容易養(yǎng)房難”的現(xiàn)象，如果調(diào)適失當(dāng)?shù)脑�，并不�?huì)給老百姓帶來直接的收益。在房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離價(jià)值的前提下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)只會(huì)為開發(fā)商和炒家?guī)砘虼蠡蛐〉目臻g，并不會(huì)轉(zhuǎn)化為購房者的福利。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收變革最重要的作用在于改革和完善國(guó)家財(cái)稅體制。征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常深遠(yuǎn)，其引發(fā)的市場(chǎng)變化將非常復(fù)雜。我不贊同那種認(rèn)為“任何一項(xiàng)稅收改革，都是利用稅收這一杠桿撬動(dòng)一部分人的利益，以達(dá)到平衡更多人利益的目的”的判斷。對(duì)于普通百姓來說，也許現(xiàn)在還很難用“好消息”或“壞消息”來概括征收房產(chǎn)稅的利弊得失。
總的看來，征收房產(chǎn)稅將會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但如何去執(zhí)行則需要政府有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)。普通百姓，最不希望看到的結(jié)果是，征收房產(chǎn)稅為新一輪房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造空間，從而引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)飆升。