隨著房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“回暖”跡象，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士紛紛猜測，中央有關(guān)部門是否會出臺新的調(diào)控政策，而最新的消息是，有關(guān)部委近日分別出臺措施，以達(dá)到“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的目的。這組總計(jì)五條的措施，迅速被媒體冠以“新國五條”的稱呼而寄予進(jìn)一步抑制房價(jià)的厚望。
　　近年來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施頻繁出臺，“國八條”、“國六條”，乃至今年1月出臺的“國十一條”和今年4月出臺的“國五條”，直至此次出臺的“新國五條”等等。在我們的經(jīng)驗(yàn)中，政府如此屢出重拳而仍然不能達(dá)到預(yù)期目的，似乎僅房地產(chǎn)市場調(diào)控一例。而房地產(chǎn)市場在不斷出臺的政策重壓之下，仍然表現(xiàn)得如此頑強(qiáng)，不僅出乎持幣等待房價(jià)下跌的百姓預(yù)料，甚至也會讓決策者始料不及。
　　面對如此悖謬的局面，開發(fā)商的通常說辭，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的“剛性需求”，即出于生活必需而難以抑制、缺乏彈性，因而對價(jià)格極不敏感的需求。從近年來房地產(chǎn)市場的走勢來看，也確實(shí)呈現(xiàn)出對價(jià)格并不敏感，甚至“反向敏感”，即追漲殺跌的特性。加上都市白領(lǐng)不斷發(fā)出居無定所的呼聲，及所謂“丈母娘需求”等概念的拋出，剛性需求推高房價(jià)的說法，似乎得到不斷的印證。而這樣的結(jié)論如果成立，則中央政府不斷出臺的措施不僅注定無效，而且由于歷次調(diào)控措施中最有力的部分，往往是以收緊信貸、抑制需求為主，因而每次調(diào)控稍有松動(dòng)，必然引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈。此類已成固定模式的調(diào)控循環(huán)，在很大程度上已經(jīng)被開發(fā)商吃透，只要不是那些資金鏈過分脆弱的小開發(fā)商，大多可以從容地等待市場回暖，卻不會出于對未來的悲觀預(yù)期而降價(jià)銷售。
　　其實(shí)，“居者有其屋”固然是每個(gè)人必須滿足的基本需求，但說到底住房并不等于吃飯，房地產(chǎn)市場并不存在沒有彈性的所謂剛性需求，需求、供給、價(jià)格之間的矛盾和互動(dòng)，必然引導(dǎo)消費(fèi)者對自身的需求做出主動(dòng)或被動(dòng)的調(diào)整。尤其是在人均住房面積已近30平米，而房價(jià)卻為大多數(shù)市民難以企及的北京等大城市，再以剛性需求解釋房地產(chǎn)市場在各種政策打壓下依然頑強(qiáng)的現(xiàn)象，無論如何難以自圓其說。
　　導(dǎo)致房地產(chǎn)市場對價(jià)格并不敏感，甚至表現(xiàn)出追漲殺跌的“反向敏感”的根本原因，是對房地產(chǎn)市場的預(yù)期看漲。近年來最讓人心癢難撓的財(cái)富故事，已經(jīng)不是股市里的“楊百萬”，而是如果5年前多買了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一輩子都不可能得到的數(shù)百萬收益。在這樣的財(cái)富效應(yīng)示范之下，市場確實(shí)表現(xiàn)出極大的需求，卻和所謂剛性無關(guān)。只要人們對未來的預(yù)期不再那么堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場自然會恢復(fù)到真實(shí)的需求，房價(jià)也自然會應(yīng)聲而落。
　　以此回顧歷次調(diào)控措施的落空，根本原因在于只是暫時(shí)抑制了消費(fèi)者的購買能力和意愿，卻沒有從根本上改變對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。在一個(gè)長期看漲，且大幅看漲的市場中，短期的需求扼制總是很難起到實(shí)際的作用。
　　而若試圖在一個(gè)宏觀向好，且流動(dòng)性充盈的市場中，改變公眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，除了盡快且大幅地加大供給之外，沒有另外的辦法。因此，如果此次“新國五條”的目標(biāo)，確實(shí)是著眼于長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場調(diào)控，而非僅僅要達(dá)到短期內(nèi)的價(jià)格指數(shù)目標(biāo)，則唯有其中的第四條值得高度關(guān)注，即采取何種手段，盡快切實(shí)增加住房有效供給，而且進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)制度和供應(yīng)方式的改革，形成長期穩(wěn)定的土地供應(yīng)機(jī)制，使公眾形成房地產(chǎn)市場必將長期、穩(wěn)定、充足供應(yīng)的預(yù)期，才可能使房價(jià)趨于穩(wěn)定。反之，如果開發(fā)商和消費(fèi)者一致認(rèn)定此次調(diào)控不過是又一次短期動(dòng)作，以至在“房價(jià)早晚還得翻番”這一結(jié)論上達(dá)成“共識”，就可能形成開發(fā)商與消費(fèi)者一同等待政策松動(dòng)的悖謬局面。