房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢及政策建議
2010-09-16   作者:國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部 鄧郁松  來源:中國經(jīng)濟時報
 

  預(yù)計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預(yù)計到9月底或10月份,商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。
  預(yù)計從四季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

  一、未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整

 。玻埃埃鼓晁募径纫詠恚槍Σ糠殖鞘蟹績r上漲過快等問題,國家出臺了一系列調(diào)控政策,特別是4月17日,《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式出臺,從堅決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來看,這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。1—6月,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1—5月回落7.1個百分點,比1—4月回落17.4個百分點。其中,6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米,下降3.2%。房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)律表明,銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo),在銷量下降3—6個月后,房地產(chǎn)投資和房價也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù),預(yù)計2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。
  《通知》出臺后,由于對二套房開始實行嚴(yán)格的信貸政策,這不僅會打壓投資投機性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預(yù)計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預(yù)計到9月底或10月份,商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。
  房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取資金短期內(nèi)也并不樂觀,綜合考慮兩方面影響,預(yù)計從四季度開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。
  商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價格才可能出現(xiàn)實質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個月,房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調(diào)控政策出臺后,雖然銷量下降,但新房價格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長,銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開始,市場供求形勢將開始發(fā)生變化,短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,這也預(yù)示著新房價格的實質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價格調(diào)整壓力將可能進一步加大。

  二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的理想模式

  目前我國正處于城市化加速期,未來10年我國城市化率有望年均提高1個百分點左右,即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結(jié)構(gòu)、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時,我國住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過拆舊建新實現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些?傮w看,未來10年,我國仍需要房地產(chǎn)市場保持持續(xù)較快發(fā)展。
 。玻埃埃衬暌詠,針對部分城市房價上漲過快等問題,我國一直對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行、抑制房價過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產(chǎn)市場大幅波動的狀況并未改變,特別是2007年以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
  受經(jīng)濟波動、利率變化等因素影響,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動是正常的。但如果房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動則表明市場運行存在較大問題,這不僅不利于房地產(chǎn)市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行帶來較大沖擊,因此必須盡快改變市場大幅波動狀況,尋找一種市場調(diào)整的理想模式。
  滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根本動力,而保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ);诖,需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標(biāo),將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行作為調(diào)控目標(biāo),在此基礎(chǔ)上,統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力、房價、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測指標(biāo)變化,確保在未來10年左右的時期內(nèi),房價能夠在合理的水平上正常波動,銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。

  三、政策建議

  保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)大幅波動的情況,建議進一步完善相關(guān)政策,以保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
 。保畬Ω纳菩托枨蠛屯顿Y投機性需求做出明確界定,鼓勵改善型需求,進一步抑制投資投機性需求。假定購房人群年齡集中在20—64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20—34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購房的比例在2/3左右。在二次以上購房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購買一處房產(chǎn),但最多同時擁有兩套住房),也會有一定比例的投資投機性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機性需求進行準(zhǔn)確區(qū)分,在對需求進行調(diào)控時,出臺的政策要么是同時鼓勵兩種需求,要么是同時抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動,進而造成房地產(chǎn)市場需求的大幅波動。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機性需求具有本質(zhì)差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵梯度消費,還是為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行,都要求進一步明確改善型需求和投資投機性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上對改善型需求和投資投機性需求實行差別化政策?紤]到政策的可操作性,建議將個人在購房后同時最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購房后同時擁有三套及三套以上住房界定為投資投機性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機性需求的基礎(chǔ)上,宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時根據(jù)改善型需求的特點繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機性需求對市場的負(fù)面沖擊較大,建議進一步加大對投資投機性需求的抑制力度,對北京等投資投機性需求比例較高的部分城市,要出臺具體政策嚴(yán)格限制投資投機性購房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的界定為非常住人口)購房,在個人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購買第三套及以上住房,防止少數(shù)個人或機構(gòu)憑借資金優(yōu)勢大量進行投資投機性購房,干擾市場的正常運行。
 。玻畬嵭蟹(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調(diào)整對房地產(chǎn)市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。2007年四季度以來,我國對購房首付和利率政策進行了幾次調(diào)整,特別是在住房貸款利率方面先后實行過1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,并進而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行,建議不宜頻繁調(diào)整首付政策,可根據(jù)物價和宏觀經(jīng)濟運行情況及時調(diào)整基準(zhǔn)利率,但不宜對住房金融利率政策實行頻繁大幅調(diào)整,而應(yīng)長期實行中性的住房金融利率政策。
 。常M一步完善市場供應(yīng)側(cè)管理。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定供應(yīng)對市場健康運行至關(guān)重要,要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管,打擊各類“囤地”、延遲開發(fā)和“囤積”等行為。一是加大對現(xiàn)行土地政策的執(zhí)法力度,特別是要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置滿兩年、依法無償收回等政策,從制度和政策層面解決目前存在的“囤地”和延遲開發(fā)等問題,加快房地產(chǎn)開發(fā)進度,增加市場供給;二是對開發(fā)商竣工一年以上的未售房屋比照商業(yè)用房征收房產(chǎn)稅,以打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤積”行為。
 。矗M快明確房產(chǎn)稅政策。目前社會上對征收房產(chǎn)稅的爭議較多,應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)政策。建議只對個人(不以家庭為單位)擁有的二套及以上住房征收房產(chǎn)稅,這樣既可以抑制一人擁有多套房屋的需求,增加存量房的供給,也便于操作,同時以個人為單位意味著部分家庭仍然可以擁有兩套免房產(chǎn)稅的住房,這有利于為市場上提供一定量的租賃房源,對房地產(chǎn)市場總體發(fā)展而言是非常必要的。

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