高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是貨幣政策轉(zhuǎn)向的主要因素。如果房?jī)r(jià)不跌，貨幣政策不敢放松，整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策就不能專注于明年保增長(zhǎng)的目標(biāo)。
　　不但短期對(duì)高房?jī)r(jià)的高壓政策不會(huì)改變，即便是未來幾個(gè)月房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性回落以后，政策也不可能改變。

　　就中短期而言，中國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)在所難免，而且這種回調(diào)已經(jīng)成為維護(hù)經(jīng)濟(jì)全局利益的迫切要求。

　　一般而言，一國(guó)貨幣緊縮要么是擔(dān)心通脹，要么是擔(dān)心股市泡沫，要么擔(dān)心以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫。中國(guó)政府年初率先提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，而且連續(xù)上調(diào)三次，也是針對(duì)上述三個(gè)方面。事實(shí)證明，很多人預(yù)期中的通脹并未出現(xiàn)，股市泡沫不但沒有加劇反而下跌。因此，如果不用擔(dān)心通脹和股市泡沫的話，房?jī)r(jià)能否如期回調(diào)已經(jīng)成為制約下一階段經(jīng)濟(jì)政策走向的主要因素。
　　首先，在全球產(chǎn)能過剩的大背景下，真正的通脹不可能出現(xiàn)。無論是美國(guó)還是中國(guó)，汽車、家電、通訊設(shè)備、紡織服裝、日用消費(fèi)品的產(chǎn)能都是嚴(yán)重過剩的。在兩年前原油價(jià)格上漲的140美元的時(shí)代，我們都沒有看到塑料等化工終端制造產(chǎn)品的相應(yīng)價(jià)格上升；在鐵礦石和鋼鐵價(jià)格成倍上漲的2007和2008年我們都沒有看到車價(jià)的上漲。20世紀(jì)80年代、90年代的“短缺經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)永遠(yuǎn)成為歷史了，無論發(fā)行多少貨幣，都只能流向資產(chǎn)市場(chǎng)或資本市場(chǎng)，要么就一直在商業(yè)銀行“趴著”，形成“貨幣流動(dòng)性陷阱”。在這種背景下，CPI已不應(yīng)該作為貨幣政策的調(diào)控目標(biāo)，而剔出糧食和能源價(jià)格的“核心CPI”才是貨幣政策能夠調(diào)控的——中國(guó)的“核心CPI”過去10年來一直穩(wěn)定在2%以下，即便糧食和能源價(jià)格有周期性波動(dòng)，也不該通過緊貨幣來調(diào)控。
　　除了CPI，曾經(jīng)影響貨幣政策的另一個(gè)主要因素是對(duì)股市泡沫的擔(dān)憂。而事實(shí)證明，即使在2008年中國(guó)股市從6100點(diǎn)下跌到1700點(diǎn)的泡沫破裂中，也并沒有造成任何金融機(jī)構(gòu)倒閉，更談不上造成金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家簡(jiǎn)單地認(rèn)為股市泡沫破裂會(huì)造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的假設(shè)是錯(cuò)誤的——只有“銀行信用的卷入”與“股市泡沫破裂”同時(shí)發(fā)生，才會(huì)造成金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國(guó)的政策切斷了銀行信貸流向股市的基本通道，無論多大的股市泡沫破裂都不會(huì)造成金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
　　在這種背景下，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)刺激政策，尤其是貨幣政策轉(zhuǎn)向的主要因素。如果房?jī)r(jià)不跌，貨幣政策不敢放松，整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策就不能專注于明年保增長(zhǎng)的目標(biāo)，整個(gè)中國(guó)就要為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的利益而付出慘重的代價(jià)。

　　一個(gè)國(guó)家的貨幣是發(fā)多了還是發(fā)少了，不能僅僅把貨幣發(fā)行量與GDP做個(gè)簡(jiǎn)單的除法就下結(jié)論，而需要詳細(xì)分析貨幣的流向。很多學(xué)者把信貸和GDP做個(gè)比率，就認(rèn)為中國(guó)貨幣過剩，要求緊縮�？墒乾F(xiàn)實(shí)狀況是什么呢？
　　常言說，“大河有水小河滿，大河無水小河干”。中國(guó)絕大部分中小企業(yè)的信貸需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足，信貸還需要進(jìn)一步擴(kuò)大。把中國(guó)的所有企業(yè)總資產(chǎn)加起來，然后把所有企業(yè)總的負(fù)債加總起來，算一算中國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率其實(shí)是很低的。再把中國(guó)的居民家庭資產(chǎn)和家庭負(fù)債做個(gè)比率，家庭的資產(chǎn)負(fù)債率更低。因此，中國(guó)的信貸投放還有很大的增長(zhǎng)空間。也許中國(guó)去年接近10萬億新增信貸讓很多人覺得恐懼，今年8萬億很多人也認(rèn)為多了，明年再來個(gè)10萬億所有的人就基本上習(xí)慣了——經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的很多問題都這樣。用不了幾年，中國(guó)的新增信貸還要到15萬億、20萬億，為什么呢？因?yàn)樨泿呕�程度在提高、�?jīng)濟(jì)的體量在變大、資產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的體量都在變大。
　　成倍擴(kuò)張的地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年吸納了多少貨幣？原本沒有貨幣化的股權(quán)在新股上市、非流通上市的過程中吸納了多少貨幣？藝術(shù)品市場(chǎng)　、大宗商品市場(chǎng)　、礦產(chǎn)市場(chǎng)　、股指期貨等金融衍生工具以及未來的碳排放權(quán)交易市場(chǎng)還要吸納多少貨幣？
　　當(dāng)然，吸收貨幣最多的還是中央銀行和地產(chǎn)市場(chǎng)　。60多萬億的儲(chǔ)蓄總額，17%被中央銀行凍結(jié)起來，而數(shù)十萬億規(guī)模的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年的上漲中所吸納的貨幣比“央行存款準(zhǔn)備金陷阱”所占用的金融資源還要多！
　　中國(guó)的上市公司目前仍然是全球盈利增長(zhǎng)最快的；中國(guó)的大盤藍(lán)籌股市場(chǎng)已經(jīng)是全球估值最低的資本市場(chǎng)之一。之所以2010年漲幅是全球最差的，主要不是因?yàn)橛信菽�，更不是因�(yàn)橛�利少，而是因�(yàn)槿卞X。
　　伴隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)模在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來越大，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力也將與日俱增。除了人們經(jīng)常談?wù)摰摹柏?cái)富效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)影響，股市的民間投資的影響更大——托賓Q理論和全球資本市場(chǎng)實(shí)踐證明：當(dāng)股市行情高漲的時(shí)候，原本計(jì)劃收購(gòu)企業(yè)的資本巨頭和企業(yè)家必須通過新建企業(yè)完成投資，結(jié)果民間投資必然高漲；反之，當(dāng)股市低迷的時(shí)候，那些原本計(jì)劃新建企業(yè)的資本巨頭和企業(yè)家都會(huì)停止新建廠房，而去通過購(gòu)買股票來完成投資，結(jié)果民間實(shí)業(yè)投資必然低迷！
　　所以，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)必將更多地依賴資本市場(chǎng)，而資本市場(chǎng)的繁榮離不開資金支持，尤其是無效占用資金的有效轉(zhuǎn)移——如果央行繼續(xù)凍結(jié)巨額金融資源，資本市場(chǎng)就沒有大行情；如果房?jī)r(jià)不下跌，中國(guó)股市就不會(huì)大漲。

　　圍繞“高房?jī)r(jià)”這樣一個(gè)輿論焦點(diǎn)，所暴露出的社會(huì)問題包括：中低收入者購(gòu)房困難問題、貧富差距問題、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的官員腐敗問題、高額土地出讓金的來源和使用問題、房地產(chǎn)稅收問題、地方政府和中央政府利益博弈的問題、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)問題、經(jīng)濟(jì)適用房商品化和富人化問題、保障性住房建設(shè)問題、社會(huì)保障體系問題、高房?jī)r(jià)制約全社會(huì)居民消費(fèi)能力問題……等等。
　　單純從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律而言，這些問題都是一個(gè)國(guó)家在人均收入達(dá)到3000美元以后必然要面對(duì)的。能否成功跨越“中等收入陷阱”，步入高收入國(guó)家行列，必須要解決從依賴投資和出口到依靠本國(guó)居民消費(fèi)、從依靠地產(chǎn)和低端制造業(yè)到依靠中高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的問題。
　　從相關(guān)政策角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)新的階段，必須從依靠經(jīng)濟(jì)手段發(fā)展商業(yè)住宅轉(zhuǎn)向依靠政治手段大力推動(dòng)發(fā)展公屋建設(shè)，從階段性的“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)向科學(xué)化的稅收結(jié)構(gòu)，從通過家電、汽車等短期補(bǔ)貼政策向通過提高社會(huì)保障水平、刺激長(zhǎng)期消費(fèi)動(dòng)力轉(zhuǎn)變。
　　但房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問題。我認(rèn)為，不但短期對(duì)高房?jī)r(jià)的高壓政策不會(huì)改變，即便是未來幾個(gè)月房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性回落以后，政策也不可能改變，預(yù)計(jì)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可能要持續(xù)兩年以上。