自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預售制度以來，房地產(chǎn)市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月，住建部發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確指出不僅要引入預售資金的監(jiān)管賬戶，而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售，引入監(jiān)管機制的趨勢才明朗，商品房預售制度正�；�有了可能。
　　預售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性，并有助于降低開發(fā)商的存貨成本，在國際上具有相當?shù)钠毡樾浴２贿^各國和各地區(qū)都對住房預售的市場準入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴�露等進行了嚴格的監(jiān)管，總體上共性包括：
　　第一是嚴格的預售準入條件：一般而言，大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預售資格進行較為嚴格的限制。如在美國，雖然預售的方式比較靈活，甚至可以未開工預售，但是資信和商譽好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。
　　第二是嚴格控制預售資金的支付節(jié)點和支付比例：幾乎所有的國家在期房預售時，都嚴格要求預售合同中對預售資金的支付節(jié)點、方式和比例進行明確。
　　第三是嚴格的預售款第三方專門管理：從國際經(jīng)驗看，幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶，預售資金并不能一次性全部進入開發(fā)商的賬戶，而是由專業(yè)的律師事務所或銀行進行專門管理，并在嚴格的監(jiān)管下按照建設工程進度逐筆撥付。
　　2009年，中國期房預售面積占全部住宅銷售的比例已達72.1%(10年前這一比例僅為40%)，這說明住宅預售早已成為我國主要的房屋銷售方式，相對于成熟經(jīng)濟體，我國的住宅預售占比已經(jīng)很高。然而，對比國際經(jīng)驗，中國的住宅預售制度服務于開發(fā)商的融資需求，是特定經(jīng)濟環(huán)境下的一種過渡性安排。
　　從政策取向上看，引入監(jiān)管是預售制度正�；�的關鍵，具有政策糾偏意義：中國與發(fā)達國家或地區(qū)預售制度的重要區(qū)別在于預售款包括定金、預收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M入開發(fā)商的資金賬戶，從而在預售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商。正是這個角度講，引入監(jiān)管的關鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設進度分批、分期支付，并在每個環(huán)節(jié)明確設定支付比例。從北京市擬出臺的監(jiān)管方案看，將預售款引入專門賬戶管理，并參照基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點核撥資金，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國際監(jiān)管慣例，具有較高的可操作性。實際上，引入監(jiān)管機制本身并不是新政策，而是參照國際經(jīng)驗，實現(xiàn)預售制度正常化的重要步驟，屬于政策糾偏的范疇。