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2010-08-17 作者：陳云峰 來源：新浪-新浪博客
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“買房子嫌貴，拆遷房子嫌低”；“拆遷費一路上漲，漲的速度大于房價增長速度”；“拆遷推高地價、地價推高開發(fā)成本、成本推高房價房價”，這些看似沒有關(guān)系的事情或社會現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)由于拆遷成為隱藏在北京高房價幕后的元兇。
抑制拆遷成本過快上升是影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要鏈條，針對此種現(xiàn)狀，北京市政府辦公廳近日印發(fā)了《2010年加強投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》，強調(diào)將通過調(diào)控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本，并責成相關(guān)部門針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作措施。
我在接受《京華時報》專訪時表示：“目前，北京的情況是拆遷成本越來越高，拆遷難度越來越大，高房價高拆遷成本惡性循環(huán)。拆遷，已經(jīng)成為城市發(fā)展中一個不可回避的問題，如何有效控制成本和被拆遷人的利益訴求，更是一個社會性難題，但：現(xiàn)在非解決不可了。”
舉一個補償費超過3萬元的例子：2009年4月，北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎(chǔ)價格達到3萬元／平米；此前，北京市的拆遷按基準地價法評估，如果按以往方式，該地區(qū)最多補償8800元/平米。當時有專家評論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時抬高了地價。請注意：這個項目房價就是拆遷價，也就是說：拆遷部分開發(fā)商是賠錢在運作，拿商品房來貼補拆遷房。
再舉一個補償費超過2萬元的例子：在今年5月的通州，目前大多數(shù)房屋均價在2萬元/平米左右，通州運河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區(qū)拆遷每平米補償8000余元。請注意：拆遷費加上土地出讓金，和拆遷的資金成本和管理費，土地直接成本已經(jīng)接近房價的80%，再加上建安費，房地產(chǎn)開發(fā)成本已經(jīng)達到或超過了現(xiàn)在的房價。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲。
試想：如果不控制離譜的拆遷成本，房價如何控制得了？
同時，拆遷成本也提高也會影響土地供應(yīng)速度，從而“逼高”房價。
拆遷成本越來越高，造成大家對房價的心理預期越來越高，“房子都拆不動了”。拆遷難度加大，造成土地供應(yīng)減少，土地供不應(yīng)求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng)，要求妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來，政策房租售價格也會自然下降，從而緩解供需矛盾�，F(xiàn)實情況是：目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多，重點村改造等重點工程進度受到影響，但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導致調(diào)控拆遷成本的難點，不是簡單手段就能解決的，需要在就業(yè)、住房等方面有多種配套政策。北京按照供地計劃，2010年度本市供地總量為6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施，而拆遷難，已經(jīng)成為土地供應(yīng)計劃不能完成的首要原因。“一級開發(fā)頭疼的就是拆遷”，我也結(jié)合自己的工作實際感嘆不止。
拆遷涉及到社會利益再分配，也關(guān)乎城市建設(shè)和當?shù)卣恼�。像北京通州在打造世界級城市一樣，河北全省在轟轟烈烈搞拆遷，“三年大變樣”，好多看似市場化的東西，實際上政府也牽扯其中，搞不好，也會造成更多的社會矛盾。我觀察到在各級政府上訪的人群或法律訴訟中，拆遷成為最多的理由和糾結(jié)。從這種角度說：“中央政府加強拆遷方面的法律規(guī)定，和地方政府因地制宜的具體舉措相結(jié)合，新聞媒體穩(wěn)定拆遷預期，這些才是解決拆遷的根本之道。”
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