樓市政策調(diào)控的目標(biāo)有官方的正版，也有坊間流傳的“山寨版”，而“山寨版”解讀的房?jī)r(jià)下跌多半與商業(yè)銀行的壓力測(cè)試有關(guān)。在4月份的一次理論研討會(huì)上，某發(fā)言人預(yù)測(cè)樓價(jià)將全面下跌，下跌幅度在30%以內(nèi)，依據(jù)為：銀行壓力測(cè)試的結(jié)果表明樓價(jià)下跌30%不會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。最近又有銀行的壓力測(cè)試了，據(jù)說(shuō)要測(cè)試樓價(jià)下跌60%，我想“山寨版”的政策解讀要有更新版，應(yīng)該有人推斷樓價(jià)將下跌60%了！
　　 商業(yè)銀行的壓力測(cè)試是風(fēng)險(xiǎn)管理的常規(guī)行為，原來(lái)沒(méi)有媒體關(guān)注，所以壓力測(cè)試的量化指標(biāo)和市場(chǎng)預(yù)期無(wú)關(guān)�，F(xiàn)在由于觀察樓價(jià)的“山寨人士”需要有依據(jù)，壓力測(cè)試目標(biāo)就變成了被炒作的樓價(jià)下跌目標(biāo)。壓力測(cè)試的目標(biāo)是應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)度很高，2007年有美國(guó)的次貸危機(jī)，1997年有亞洲的金融危機(jī)，導(dǎo)火線都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格暴跌而引發(fā)的跨國(guó)債務(wù)鏈斷裂。問(wèn)題是：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何衡量？
　　本次壓力測(cè)試的指標(biāo)從30%提升到60%，并非說(shuō)明樓價(jià)將下跌60%，恰恰相反，說(shuō)明房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款在銀行信貸資產(chǎn)總額中的占比很低，下跌60%才有可能觸發(fā)銀行的信貸危機(jī)。國(guó)金證券研究所的報(bào)告說(shuō)明，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占信貸資產(chǎn)的比重不到30%。全國(guó)銀行業(yè)信貸資產(chǎn)總額超過(guò)40萬(wàn)億，其中開(kāi)發(fā)商貸款不到3萬(wàn)億，占比不到8%。根據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年6月底，全國(guó)住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款余額不到6萬(wàn)億，占比不到16%。即使把分類含混不清的地方政府融資總額也算上一半，再加上不到4萬(wàn)億，總計(jì)不到13萬(wàn)億的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占信貸資產(chǎn)總額的比例也才剛超過(guò)30%，那么可能觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占比大概是多高呢？
　　在筆者看來(lái)，金融風(fēng)險(xiǎn)還很遠(yuǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)卻很近，所以建議開(kāi)發(fā)商們盡快主動(dòng)降價(jià)以“安撫山寨情緒”。我判斷金融風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)近的指標(biāo)有四：第一，本次美國(guó)的次貸危機(jī)和1991年日本樓市崩盤之前，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占信貸資產(chǎn)總額之比均接近甚至一度超過(guò)了60%；第二，美國(guó)金融海嘯來(lái)臨之前，居民住宅財(cái)產(chǎn)稅的稅基總值與按揭貸款余額之比超過(guò)了1:0.9（還有數(shù)據(jù)說(shuō)是1:1），所以房?jī)r(jià)下跌15%－30%就引發(fā)了數(shù)百萬(wàn)家庭喪失了住宅抵押品贖回權(quán)；第三，亞洲金融危機(jī)的導(dǎo)火線是泰國(guó)，房?jī)r(jià)暴跌的原因之一是外資大舉撤離，所以應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款中的外資占比；第四，房?jī)r(jià)上漲若激勵(lì)銀行發(fā)放房屋凈值貸款（HOME EQUITY LOAN），房地產(chǎn)信貸規(guī)模就有可能失控。按照這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有金融危機(jī)爆發(fā)的跡象，各大商業(yè)銀行在貸款評(píng)級(jí)或分類中也都把居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款定義為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀監(jiān)會(huì)不斷要求商業(yè)銀行拿出優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)搞壓力測(cè)試，用心之良苦，可惜還是被有些專家借題發(fā)揮。
　　在中國(guó)，商業(yè)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)間很短。按揭業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度雖然很快，但信貸總額占比不高，創(chuàng)新品種很少，所以從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，中國(guó)住宅市場(chǎng)現(xiàn)在不是房?jī)r(jià)越高風(fēng)險(xiǎn)越高：按揭購(gòu)房的貸款比例將隨房?jī)r(jià)上漲而下降！
　　最近坊間熱議的話題之一是“黑房率”，城市房產(chǎn)有投資消費(fèi)雙重屬性，在投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，晚上9－10點(diǎn)較長(zhǎng)期不亮燈的房子被稱為投資房，“黑房率”是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)投資率的標(biāo)準(zhǔn)之一。在按揭貸款的房?jī)r(jià)占比較低的國(guó)家，投資人的“黑房率”并不是衡量銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商的“爛尾樓”才是。因?yàn)椋�“黑房”是已�?jīng)賣出的房子，意味著金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)分散轉(zhuǎn)移給投資人了，投資人的“黑房”若現(xiàn)金比例很高甚至全現(xiàn)金持有，等于是為銀行和開(kāi)發(fā)商分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以用“黑房率”論證金融風(fēng)險(xiǎn)很高也是缺乏常識(shí)的邏輯混亂。也難怪，生逢亂世，心不平，世乃不平！