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2010-08-05 作者：朱大鳴 來源：網(wǎng)易-網(wǎng)易博客
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重慶最近成了中國改革新的實驗場，新的重慶模式正在改變整個中國房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)。日前，“重慶模式”成了媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，不僅是重慶開啟內(nèi)地百萬農(nóng)民工進(jìn)城入戶的先河，而且它開創(chuàng)了“以戶口換土地”的模式，解決了眾多城市建設(shè)遇到的土地瓶頸問題。有專家分析，“重慶模式”可以成為中國地方房地產(chǎn)發(fā)展的樣本。
這個消息一經(jīng)傳出，就引起了業(yè)內(nèi)的熱議，當(dāng)然，說什么的都有。郎咸平認(rèn)為這種模式能夠救中國的經(jīng)濟(jì)，他將房產(chǎn)稅比作用石頭投進(jìn)火山口，于事無補(bǔ)；而也有不少人擔(dān)憂，失去土地的農(nóng)民，今后怎么辦？
那么，什么事重慶模式呢？了解“重慶模式”在6月中旬由七大部委聯(lián)合推出，它的進(jìn)展分三步：第一步，未來三年建設(shè)4000萬㎡的公租房，以解決100-200萬人的居住問題。第二步，從2011年開始陸續(xù)引入300萬農(nóng)民工進(jìn)城并入戶，從而讓農(nóng)民工放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地，也為公租房提供了土地。第三步，加強(qiáng)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群，解決農(nóng)民工工作問題。
其實，所謂的重慶模式，我們在兩年之前已經(jīng)提出了，就是用土地?fù)Q戶口的模式，更本質(zhì)意義上來說，重慶抓住了城市化的趨勢，今后大量的農(nóng)民必須要成為市民，只把剩余農(nóng)民當(dāng)做農(nóng)民工來對待，顯然不是最終的出路，農(nóng)民工僅僅是中國現(xiàn)實情況下不得已的一個過渡。
土地?fù)Q戶口，即實現(xiàn)了土地價值的實現(xiàn)，又能夠順應(yīng)城市化的歷史趨勢，還能解決當(dāng)前樓市供需嚴(yán)重失衡的局面，應(yīng)當(dāng)說整體上是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢的。
首先，土地?fù)Q戶口，土地價值更高效利用，是適應(yīng)市場規(guī)律的做法。中國當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)還不完全，主要是很多資源不是通過市場配置的。土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致了房價飆升，就說明，干預(yù)一定會導(dǎo)致高價，因為土地資源的配置不是按著經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置的，而是按著權(quán)力意志配置的，必然導(dǎo)致資源的錯配和低效益。
第二，大興公租房建設(shè)是符合中國實際的保障房制度。眾所周知，中國的保障房建設(shè)還很落后，主要是地方積極性不夠，財力不足。土地實現(xiàn)價值之后，土地財政自然充足，地方積極性也會提高。但是，我們必須明白，中國的財力還不足以像新加坡那樣，80%的人都住組屋，不可能都給予產(chǎn)權(quán)，這也不符合獎勵勤勞懲罰懶惰的規(guī)則。不過，既然市民化是個趨勢，那就必須要給予中低收入者居住城市一定的保障，住房是市民化的核心保障，這個時候，就需要搞保障房，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去公信力，廉租房的條件又是城市居民的專利，現(xiàn)在大興工租房，可以將條件放開，成為農(nóng)民市民化的核心保障。也是大學(xué)生剛畢業(yè)應(yīng)當(dāng)主題選擇的模式，這樣以來，高房價灼傷的人群密度會小很多，待到他們有能力購買商品房的時候，可以搬離工租房，給需要公租房的人群。
第三，大規(guī)模的土地走向市場，是解決當(dāng)前地價推動房價房價拉動地價怪圈的根本。保障房應(yīng)當(dāng)大量的增加，這是毫無疑問的事情，因為現(xiàn)在保障房也很稀有，條件很苛刻，而且價格又很高。即使你不以戶口換土地，很多城中村的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象也是頑疾，城市的擴(kuò)大必然帶來更多的小產(chǎn)權(quán)房問題，以前我們主張要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房，但是現(xiàn)在看來，絕非一朝一夕的事情，而現(xiàn)在的公租房，比如北京的公租房，由于拆遷成本太高，讓新華社這樣大媒體都看不懂了。因此，無論是破解小產(chǎn)權(quán)房堰塞湖，還是破解公租房價格高居不下的怪現(xiàn)象，擴(kuò)大土地供應(yīng)是必須的，雖然這僅僅是從保障房角度而言的。
商品房之所以高的離譜，最重要的源頭是土地供應(yīng)是嚴(yán)重不足的，土地供應(yīng)的不足勢必導(dǎo)致地價一輪輪的向上翻，房價當(dāng)然也毫不客氣的向上翻，企圖通過房產(chǎn)稅這樣的石頭塊堵住需求的火山噴發(fā)，那簡直是抱薪救火，無濟(jì)于事，反而繼續(xù)助推房價波浪式向上飆漲。而投資性的資本正是瞄準(zhǔn)了需求龐大的房市，一再興風(fēng)作浪。
當(dāng)然，重慶模式既然是實驗，也與我們以前的設(shè)想有些出入。
第一，以地票換房子應(yīng)當(dāng)更能保障失地農(nóng)民的利益。既可以采取地票換實際的房子，也可以換取貨幣，當(dāng)然也可以根據(jù)實際情況，采取換取保障房的模式。
第二，戶籍背后的社保和工作，應(yīng)有切實的保障。一紙戶口背后不就是農(nóng)民的保障嗎，人們渴求的也是這些社會福利。不夠，僅僅給這些還不行，還得創(chuàng)造工作，給新市民提供長期立足城市的保障。
第三，既然是實驗性的，應(yīng)允許邊干邊學(xué)。重慶模式會不會是我們中國城鎮(zhèn)化浪潮的風(fēng)向標(biāo)和試劍石，或許是吧，最起碼我們看到了以市場手段解決當(dāng)前房地產(chǎn)畸形化的跡象了。
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