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樓市調(diào)控如何“從長(zhǎng)計(jì)議”？
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2010-07-27 作者：王瑩 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)研究院
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新華社日前發(fā)文表示：房?jī)r(jià)17個(gè)月來(lái)環(huán)比首次下降、成交量逐步走出"谷底"、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持較快增長(zhǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說(shuō)明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過(guò)預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的"兩難"問(wèn)題增多，在此形勢(shì)下，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用"漸進(jìn)療法".事實(shí)上，7月20日中央黨外人士座談會(huì)和7月22日政治局會(huì)議也透露出類(lèi)似信息：在這兩次年中重量級(jí)會(huì)議上，刪去了"遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲"的提法。而在4月14日布置二季度經(jīng)濟(jì)工作的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)是"部分城市住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的問(wèn)題比較突出"、"堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲".其次，在中央黨外人士座談會(huì)上，胡錦濤主席提出的7個(gè)"要繼續(xù)"中房地產(chǎn)被排在倒數(shù)一、二位，而溫家寶總理則絲毫未談及房地產(chǎn)；而在政治局會(huì)議通稿中，房地產(chǎn)也被放到最后的位置。從這種安排看，房地產(chǎn)調(diào)控已被置于擴(kuò)內(nèi)需、農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展、淘汰落后產(chǎn)能、節(jié)能減排等問(wèn)題之后。在提到房地產(chǎn)的有限字句里，房地產(chǎn)調(diào)控被安排到改革問(wèn)題上，而談得更多的也是保障房問(wèn)題。
可以認(rèn)為，無(wú)論是解決樓市長(zhǎng)期存在的體制性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，還是解決樓市運(yùn)行中突出的緊迫性問(wèn)題，都要在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。很顯然，這與此前“堅(jiān)決遏制”所傳達(dá)的政策態(tài)度明顯不一。這標(biāo)志著，始于4月份的針對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的短期調(diào)控已宣告結(jié)束，樓市調(diào)控的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向“居者有其屋”的“從長(zhǎng)計(jì)議”。當(dāng)然，在這里仍需要指出也是重申的是：樓市調(diào)控的這種變化只是節(jié)奏和力度的改變，而非政策方向的改變，也不意味著4月份以來(lái)推出的一系列樓市調(diào)控措施會(huì)就此廢黜。
如果仔細(xì)觀察近期各部委的政策表態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委、住建部、國(guó)土部、統(tǒng)計(jì)局等多個(gè)部委已經(jīng)先后表示，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭被初步遏制——這些似乎是在為日后樓市調(diào)控力度、節(jié)奏放緩做出鋪陳。當(dāng)前需要警惕的是，從以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多時(shí)候即使政策本身不變，只要政策口風(fēng)變了，傳導(dǎo)到政策執(zhí)行端就會(huì)隨之改變。因?yàn)橹袊?guó)的每家銀行、每家房地產(chǎn)公司，都是深諳政策語(yǔ)言的市場(chǎng)動(dòng)物。種種跡象表明，盡管監(jiān)管部門(mén)一再明確表示，不會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸調(diào)控，但這樣的表態(tài)似乎沒(méi)有對(duì)銀行形成約束，一些地方仍然在按照銀行自己的思路，給開(kāi)發(fā)商、炒房客、地方政府融資平臺(tái)等發(fā)放貸款，且熱情一點(diǎn)沒(méi)減。正是有了銀行的大力支持，開(kāi)發(fā)商、炒房客才有與購(gòu)房者、調(diào)控政策進(jìn)行博弈的信心與底氣。
對(duì)比上一輪房地產(chǎn)調(diào)控，雖然政策的嚴(yán)厲度遠(yuǎn)不上這次，但是，政策出臺(tái)不長(zhǎng)時(shí)間，就出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、炒房客開(kāi)始斷供的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯回落。但是，本輪調(diào)控盡管被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控，但至今沒(méi)有聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、炒房客開(kāi)始斷供的消息，不僅如此，還在政策調(diào)控過(guò)程中，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)高價(jià)拿地、繼續(xù)囤積土地的消息，甚至出現(xiàn)了一些新"地王".與此同時(shí)，銀行放松三套房信貸政策的消息，也不斷地傳入到我們的耳中。
歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，決定地產(chǎn)調(diào)控命運(yùn)的，往往不是經(jīng)濟(jì)的漲跌，而是利益集團(tuán)的博弈。2008年，次級(jí)貸危機(jī)成為房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)大肆反撲的天賜良機(jī)，最終推翻了2007年底出臺(tái)的一系列重磅樓市調(diào)控政策，最終造成2009年中國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)一片低迷中的暴漲。這種慘痛的教訓(xùn)讓人記憶猶新。尤其是由于調(diào)控政策的作用是有保質(zhì)期的，在發(fā)布之初才最具沖擊力，經(jīng)過(guò)三個(gè)月的適應(yīng)期之后，政策的威力及被執(zhí)行落實(shí)的程度已經(jīng)可以把握，這個(gè)時(shí)候，通過(guò)一些手段繞開(kāi)政策也并非是不可能。
面對(duì)新政出臺(tái)三個(gè)多月來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及“量跌價(jià)滯”的現(xiàn)狀，真的很難預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化，尤其是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)象老百姓所期待的那樣出現(xiàn)顯著回調(diào)。如果銀行仍然象現(xiàn)在這樣對(duì)房地產(chǎn)一往情深，堅(jiān)信只有房地產(chǎn)才會(huì)給銀行帶來(lái)巨大的利益回報(bào)，并與地方政府一起維護(hù)高房?jī)r(jià)。那么，此輪調(diào)控就極有可能以失敗而告終，老百姓對(duì)調(diào)控政策的期待也將化為烏有。
當(dāng)前，樓市調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向“從長(zhǎng)計(jì)議”，這就要求即使是從長(zhǎng)計(jì)議、亦需要有實(shí)質(zhì)性的后續(xù)政策推出，否則政府信用將大打折扣，而既得利益集團(tuán)也將利用“狼來(lái)了”的效應(yīng)進(jìn)行又一輪惡性反撲，一旦這一幕成為事實(shí)，政策補(bǔ)救的成本將大大提高——"屢改屢敗"的事實(shí)將再次沉重打擊普通民眾對(duì)政府的信心，其結(jié)果或?qū)⒁l(fā)社會(huì)矛盾進(jìn)一步激化。
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