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2010-07-27 作者:唐福勇 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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上半年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政雖讓樓市應(yīng)聲而震,卻震而未落;緊接著成交量大幅萎縮,雖屢現(xiàn)打折促銷,房?jī)r(jià)卻依然在頑強(qiáng)中不倒。而今,房貸增速的回落會(huì)否成為房?jī)r(jià)下跌的最后一根稻草呢? 雖然房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回落還沒(méi)有看到,但房貸增速的回落已經(jīng)在7月23日央行公布的《2010年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》中完全體現(xiàn)出來(lái)。 數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。上半年,主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增1.38萬(wàn)億元;6月末余額同比增長(zhǎng)40.2%,比3月末低4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4423億元,6月末余額同比增長(zhǎng)26.1%,分別比上年末和3月末低4.5、5.0個(gè)百分點(diǎn)。 以上數(shù)據(jù)的時(shí)間對(duì)比點(diǎn)值得關(guān)注,基本上是以3月末為一個(gè)分水嶺,而房地產(chǎn)調(diào)控新政正是今年4月份正式出臺(tái)的。這表明,調(diào)控政策出臺(tái)實(shí)施一個(gè)季度后,至少在貸款增速上有了明顯變化,雖然仍保持一定的增速,但增速有所放緩。 現(xiàn)實(shí)的情況是,不論是人們能看到的現(xiàn)象和數(shù)據(jù),還是人們的體會(huì),都能夠傳達(dá)兩個(gè)意思:一是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,銀行收緊了貸款的發(fā)放,并且綜合調(diào)控政策還提高了貸款的門檻和相應(yīng)成本;二是新政策出臺(tái)后,開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻禍,房產(chǎn)商本身從銀行貸款的需求也大幅降低,更不用說(shuō)對(duì)二三套房貸利率及首付的提高等硬性規(guī)定。 而百姓的個(gè)人貸款需求同樣在降溫,這與人們對(duì)新政出臺(tái)后持幣觀望等待房?jī)r(jià)下跌息息相關(guān)。數(shù)據(jù)表明,上半年個(gè)人購(gòu)房貸款新增9323億元,6月末余額同比增長(zhǎng)49.6%,比上年末高6.5個(gè)百分點(diǎn),比3月末低3.8?jìng)(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)依然透露出一些明顯的信息:一是3月末之后,人們對(duì)房市的預(yù)期發(fā)生了方向性變化,從繼續(xù)看漲向看跌轉(zhuǎn)化;二是去年底到今年第一季度房?jī)r(jià)的快速瘋漲造成了當(dāng)季成交量絕對(duì)數(shù)值的增大,緊接著的一個(gè)季度成交量雖有萎縮,但絕對(duì)成交數(shù)據(jù)可能仍維持在一定水平,因此,6月末余額同比雖比上年末高6.5個(gè)百分點(diǎn),但比3月末低了3.8?jìng)(gè)百分點(diǎn);三是3月末之后,百姓個(gè)人的實(shí)質(zhì)性購(gòu)房需求也明顯降低,但這一降低比例似乎與人們感受到的市場(chǎng)成交量大幅萎縮有一定差距,其中除了短暫的三個(gè)月的時(shí)間周期因素外,具體原由還有待進(jìn)一步的數(shù)據(jù)解釋。 更重要的是,房貸增速放緩給了市場(chǎng)一個(gè)明確信號(hào),那就是房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)不再那么火熱,需求開(kāi)始松動(dòng),并有實(shí)質(zhì)性降低,而且這只是個(gè)開(kāi)始。在這當(dāng)中,人們一度擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,擔(dān)憂中央對(duì)房市的調(diào)控與2008年時(shí)一樣,不能夠持久,這也是造成今年第二季度觀望情緒濃厚,房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌的根本因素之一。 當(dāng)前來(lái)看,這一擔(dān)憂暫時(shí)不存在了。近期,中央高層及國(guó)家各部委頻頻表示房市的調(diào)控政策保持不變。只要政策調(diào)控的預(yù)期不變,房?jī)r(jià)的下跌將只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)的信貸同樣會(huì)逐步回落,并且這種回落只有在達(dá)到某種市場(chǎng)需求相對(duì)平衡時(shí)才會(huì)停止。果若此,則于房?jī)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)需求和縮小與實(shí)際購(gòu)買力之間的差距,將是一件長(zhǎng)久的好事。
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