別用中介炒作房租轉(zhuǎn)移房產(chǎn)調(diào)控視線
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住房和城鄉(xiāng)建設部安排,其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束,近日形成了初步調(diào)研報告并上交給了住建部。報告稱部分中介炒作系房租上漲主因。 中介炒作系房租上漲主因”這個理由是站不住腳的,哪怕是房價高漲的前兩年,房租態(tài)勢一直都維持在較為平穩(wěn)的水平,何以到了淡市反而能不斷走高?如果中介真有一炒房租就漲的神通,何必到了快揭不開鍋時才想起這一招?何況,當下網(wǎng)上房屋租賃現(xiàn)象的火熱,更反證了中介并無可能挾市場資源壟斷而暴炒。 其實,我們更應關注的是房地產(chǎn)中介行業(yè)是否會重蹈覆轍,再現(xiàn)2008年資金鏈斷裂紛紛關門的慘淡,事實上,一旦連續(xù)出現(xiàn)中介公司倒閉事件,又勢必引發(fā)更大規(guī)模的行業(yè)信任危機——民眾擔心自己所咨詢的任何一家中介都有可能明天關門大吉,這將導致成交量繼續(xù)萎縮,更多本已瀕臨危機的中介公司進入“集體撤退”的倒計時。 也許,隨著房地產(chǎn)嚴冬的繼續(xù)延續(xù),更多的房地產(chǎn)中介、一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商會熬不過寒冷而逐漸倒閉,但這就能換取房地產(chǎn)開發(fā)商的整體動搖嗎?事實上,這種洗牌過程恐怕也是某些大房地產(chǎn)商所樂見的結(jié)果——通過對中小房地產(chǎn)商的清洗,形成行業(yè)資源的加速集中化,最終形成幾家大房地產(chǎn)商的壟斷格局。 屆時,掌握了行業(yè)資源的大房地產(chǎn)商們有可能形成價格聯(lián)盟,由于對土地入口資源實行人為控制,隨時可以通過支配性權力的濫用制造“需求假象”,即對供給量根據(jù)利潤率進行調(diào)整——有土地不開發(fā),有房子不賣,逼迫民眾高價買房。 寡頭壟斷也會阻礙競爭。當幾家大房地產(chǎn)商可以通過高價賣房獲得巨額利潤,又將資本投入到土地資源的瘋狂搶奪時,土地交易的競拍環(huán)節(jié)事實上就驅(qū)逐了中小房地產(chǎn)商。資源分配的貧富分化,讓行業(yè)內(nèi)差距不斷拉大,最終會導致中小房地產(chǎn)商的徹底消亡。 競爭有利于保持價格低廉,并促使企業(yè)不斷變革以避免被擠出市場。但當房地產(chǎn)市場變成純粹的資本游戲,大房地產(chǎn)商只需要通過控制土地“入口”、與地方政府保持高度緊密聯(lián)系,就能掌握房價的完全話語權,所有的行業(yè)變革都變得無足輕重,而房地產(chǎn)開發(fā)作為自然壟斷的基礎行業(yè),根據(jù)“投入——產(chǎn)出”理論分析,這些行業(yè)的產(chǎn)品或服務,往往是其他行業(yè)的投入。一方面這些行業(yè)的供給不足,另一方面其他行業(yè)價格的連續(xù)超幅度上漲,都將使得相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受阻,但房價始終減不下來,造成政策公信力與民眾承受力的雙輸,這就是所謂“最壞的壟斷”。 房地產(chǎn)調(diào)控如何真正治標,避免形成加劇壟斷的逆淘汰,還需要有關部門實地調(diào)研,按照市場規(guī)律制定相關政策。
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