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讓增加供應(yīng)成樓市調(diào)控主要手段
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2010-07-05 作者：江蘇省鎮(zhèn)江市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 譚浩俊 來源：上海證券報
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樓市不是股市，如果股票市盈率脫離了市場實際承受能力和自身實際價值，總有一天會在市場自我調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)補跌或補漲，使股價回歸到理性狀態(tài)。因為，股市的“供求關(guān)系”是相對平衡的，股價沒有始終保持高位或低位的基礎(chǔ)和條件。但房價則不同，我國目前住房“市盈率”過高，主要是供求關(guān)系緊張、供需矛盾突出造成的，在市場供應(yīng)狀況尚未根本改變、住房供應(yīng)十分短缺的大環(huán)境下，指望通過市場自我調(diào)節(jié)達到價格理性回歸的目的，是不可能的，也是不現(xiàn)實的。也正因為如此，需要通過政府這只有形的手來調(diào)控市場，抑制房價，這也是此輪樓市調(diào)控的最主要目的之一。
必須肯定，此輪調(diào)控在穩(wěn)定房價，特別是控制房價持續(xù)上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果，也基本達到了預(yù)期目的。但是，樓市調(diào)控的最終目的并不是房價下降多少，而是促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，從根本上解決國民的住房問題。從這個角度來分析，則調(diào)控的作用還遠遠不夠，目的還遠沒有達到。
同時必須看到，在市場經(jīng)濟條件下，政府利用行政手段調(diào)控市場、遏制房價，也不可能無節(jié)制的、無期限的，而應(yīng)當(dāng)是暫時的、適可而止的。因為，行政手段不可能全面替代市場，更不可能永遠代替市場。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，雖然樓市調(diào)控政策出臺以來，房價有了一定幅度的下降，但隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著，需求的剛性矛盾更加突出了。房價下降和銷量下滑，并不是市場內(nèi)在因素而是政策外力的強制作用的結(jié)果，住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了。長此以往，消費者與開發(fā)商的利益博弈，會最終以消費者的無力長期對抗而宣告結(jié)束。更重要的是，房價下降和房租上漲同步出現(xiàn)，會向市場傳遞出錯誤的信號，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大，從而變相地鼓勵投資者、炒房客投資住房，使供求關(guān)系更加緊張，房價調(diào)控難度更大。
有人認(rèn)為，政府此時應(yīng)進一步加大調(diào)控力度，出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，迫使房價進一步下降，以達到促使房價理性回歸的目的。從表面看，這樣做不僅會取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎。但從長遠看，就未必是好事了。因為，這樣做會把房地產(chǎn)市場壓垮，并拖累整個宏觀經(jīng)濟，把普通勞動者能夠取得住房的通道都堵死了，這絕不是樓市調(diào)控的目標(biāo)。基于這樣的考慮，就不能過度地使用行政手段遏制住房市場的消費需求，而應(yīng)當(dāng)增加市場供應(yīng)，通過加大市場供應(yīng)力度來平衡房價、控制房價、緩和市場供求關(guān)系、緩解市場供求矛盾。
為此，筆者以為，現(xiàn)在就必須考慮調(diào)整調(diào)控策略，把如何大幅度地增加住房供應(yīng)作為調(diào)控的主要手段。首先，政府要建立長期穩(wěn)定的保障房建設(shè)機制，每年通過政策扶持、財政投資、社會資金調(diào)動等手段，提供不低于市場供應(yīng)50%的保障房，特別是公租房、廉租房；第二，加快土地供應(yīng)制度改革，改變目前由各地方政府壟斷開發(fā)用地供應(yīng)的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價，而逐步讓市場去決定地價、決定土地轉(zhuǎn)讓，而政府則把主要精力放在制定規(guī)則、保證保障房建設(shè)和供應(yīng)等方面；第三，認(rèn)真研究制定防止炒房的措施和辦法，通過出臺嚴(yán)格的政策和措施，把住房市場引向健康發(fā)展的軌道。
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