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| [以案說(shuō)法]城里人買(mǎi)農(nóng)民房合同無(wú)效 |
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| 2007-12-21 本報(bào)記者:李京華 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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由于房?jī)r(jià)上漲數(shù)倍，昔日將房子賣(mài)給畫(huà)家的農(nóng)民反悔了，這起引起社會(huì)關(guān)注的北京市通州區(qū)畫(huà)家村“宋莊房訟”案，北京市第二中級(jí)人民法院日前終審判決仍然認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
此案，馬海濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭不服提出上訴。
畫(huà)家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶，如今這里擁有很多農(nóng)民房改建的藝術(shù)家工作室、商店，以及造型各異的美術(shù)館、畫(huà)廊等。從1994年多名畫(huà)家入住宋莊到現(xiàn)在，畫(huà)家村已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近1500名藝術(shù)家，成為中國(guó)最大的、國(guó)內(nèi)外知名的畫(huà)家聚居地，并于2006年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。十多年前畫(huà)家剛來(lái)時(shí)，買(mǎi)個(gè)上百平米的農(nóng)家院只要一兩萬(wàn)元，而現(xiàn)在要二三十萬(wàn)元。目前在畫(huà)家村定居的1500余名藝術(shù)家中，有200多人買(mǎi)了農(nóng)民房。
據(jù)了解，畫(huà)家村陸續(xù)發(fā)生賣(mài)房農(nóng)民因反悔起訴畫(huà)家的案件，至今形成了13起農(nóng)民討房訴訟，這就是廣受社會(huì)關(guān)注的“宋莊房訟”。13起農(nóng)民討房案起訴的理由基本相同：購(gòu)房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，依據(jù)則是“城里人不許買(mǎi)農(nóng)民房”的政策。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。
同時(shí)，二中院也在判決中指出，出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣(mài)人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
審理法官說(shuō)，鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。 |
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