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3月的樓市，先有北京21家、天津23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣稱推出“團(tuán)降”措施，后有廣州、深圳、北京等地因成交量回升促部分樓盤提價(jià)的消息傳出。在樓市博弈雙方處于膠著狀態(tài)的當(dāng)下，“霧里看花”的房價(jià)令持幣觀望的購房者更加難以抉擇。業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為，從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來判斷，樓市振蕩將成為未來幾個(gè)月的常態(tài)。不管是部分房企“團(tuán)降”，還是個(gè)別樓盤逆市上漲，對樓市“大盤”不會造成根本的“顛覆”。
“團(tuán)降”：“狼來了”的游戲？
據(jù)天津一家媒體報(bào)道，首批23家大型地產(chǎn)商承諾，根據(jù)各自不同成本、不同樓盤、不同品種等，從3月8日起一周內(nèi)，房價(jià)一次降到位。
正在盤算近期買房的天津市民劉利英，聽說有23家企業(yè)的樓盤要降價(jià)了，便多方打聽，但他并沒有找到參與活動(dòng)的企業(yè)和所涉樓盤的全部名單，而且，除發(fā)起人永泰紅磡公司一家的幾個(gè)樓盤在參與這個(gè)降價(jià)活動(dòng)外，其他房企并沒見什么動(dòng)靜。劉利英覺得，這是房地產(chǎn)開發(fā)商在作秀，又在玩“狼來了”的游戲。
記者以購房者的身份撥通了參與降價(jià)活動(dòng)的格調(diào)竹境項(xiàng)目的售樓電話。售樓人員說，他們的樓盤定價(jià)比較合理，一直銷得很好。而且上級公司泰達(dá)建設(shè)幾年來一直面向消費(fèi)者承諾“無理由退房”，不需要依靠所謂降價(jià)來吸引眼球。
當(dāng)記者就此事向天津房地產(chǎn)商會會長、本次活動(dòng)的倡導(dǎo)者、永泰紅磡集團(tuán)董事長李德福求證時(shí)，他委婉地拒絕了：“這個(gè)實(shí)在太敏感了，不方便向你透露�！�
據(jù)天津這家媒體報(bào)道，紅磡領(lǐng)世郡地產(chǎn)商自揭建房成本，將每平方米銷售價(jià)格由最高的8000元降到5500元。進(jìn)入2月份后，銷售市場持續(xù)火爆，在短短一個(gè)月內(nèi)就賣出了380套商品房。
記者發(fā)現(xiàn)，與此同時(shí)，天津的另外幾家平面媒體刊登了永泰紅磡集團(tuán)逆市招聘攬才的消息�？赡軣o人會懷疑房地產(chǎn)企業(yè)的誠意，但連續(xù)的“拋頭露面”，反而讓人懷疑房企的用意。
獨(dú)立地產(chǎn)評論人高文利說：“早在2008年，紅磡領(lǐng)世郡項(xiàng)目每平方米就降到了5500元，并借此熱賣，成為當(dāng)年天津樓市銷售冠軍，這怎么就突然成了2009年初的事了？”
至于北京21家房企“商品房首次聯(lián)合大降價(jià)”的消息，從市場反應(yīng)來看，并沒有提振多少消費(fèi)者的信心。因?yàn)橹灰蛞蝗﹄娫�，消費(fèi)者就會發(fā)現(xiàn)，參加此次降價(jià)活動(dòng)的開發(fā)商大多只選出一部分商品房實(shí)行降價(jià)，而且在戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的限制。
著名房地產(chǎn)評論人士牛刀明確表示，這完全是一種作秀，甚至另有所圖。除非像萬科那樣制定全國性的降價(jià)安排，否則都是假的。
記者試圖聯(lián)系一些中介機(jī)構(gòu)和投資分析師，大家都不愿意就此話題發(fā)表任何見解，出現(xiàn)反常的“集體失語”現(xiàn)象。
買賣雙方的心理價(jià)位何時(shí)對接？
應(yīng)該說，商品住宅完全具有商品的根本屬性。最重要的一點(diǎn)，就是符合市場的供求關(guān)系。春節(jié)過后，全國樓市交易量猛增，讓業(yè)內(nèi)人士仿佛回到兩年前的“好日子”。但不可否認(rèn)的是，全國樓盤的空置量仍然很高，是否回暖還未可知。
無論是房企聯(lián)合祭起“降價(jià)”大旗，還是個(gè)別樓盤小幅漲價(jià)，事實(shí)上都是樓市賣方常用的“逼空”手段，但為何購房者仍遲遲不出手？除開購房者越來越理性的因素外，最根本原因在于買賣雙方的心理價(jià)位仍存在較大差距。
目前樓市整體處于低迷狀態(tài)，與購房者認(rèn)為房價(jià)太高不無關(guān)系。與收入相比，高得離譜的房價(jià)讓大部分人喪失了購買力，也是不爭的事實(shí)。當(dāng)前國際上對“收入房價(jià)比”通行的定義是，居民戶均年收入和在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)之比。一般來說，合理的收入房價(jià)比為1比4至1比6。如果大于1比6，被稱為泡沫區(qū)。
以北京為例，即便與樓市頂峰時(shí)期相比房價(jià)已經(jīng)有所下降，五環(huán)附近普通商品住宅平均價(jià)格仍在1萬元左右，一套60平方米的小兩居就要60萬元，假設(shè)一個(gè)3口之家居住，只有戶均年收入達(dá)10萬元，收入房價(jià)比才為1比6。如果綜合考慮房屋的具體位置、房價(jià)波動(dòng)、收入穩(wěn)定等情況，在北京購房的壓力則更大。
全國的情況大體相同。只有隨著房價(jià)的下降，以及居民收入的預(yù)期穩(wěn)步增長，收入房價(jià)比才能趨于合理，買賣雙方的心理價(jià)位才有可能對接。因此，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商有時(shí)覺得“委屈”，認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)降低了不少，購房者怎么還是不買賬，但老百姓說得更直：“降得不到位，還是買不起”。
樓市將在振蕩中前行
對于此次京津等地部分房企的“團(tuán)降”活動(dòng)，房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士認(rèn)為，這些活動(dòng)是開發(fā)商態(tài)度的展示，給予購房者房價(jià)已經(jīng)觸底的暗示，但因言語多過行動(dòng)，營銷味道太濃，導(dǎo)致購房者對釋放信息的誤讀，也容易造成心理反感。
對于開發(fā)商來說，面對當(dāng)前樓市亂相，以后拼的就是“底氣”和“實(shí)力”。如果僅靠這種“下猛藥”式的自救，最后受傷就不僅是買賣雙方了，可能會再次導(dǎo)致購房者對房地產(chǎn)市場的不信任和持續(xù)觀望。
中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛表示，全國樓市目前正處于價(jià)格波動(dòng)并下行的階段。盡管2月份普遍出現(xiàn)交易量火爆的現(xiàn)象，但從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來判斷，樓市振蕩預(yù)期將成為未來幾個(gè)月的常態(tài)。不管是部分房企“團(tuán)降”，還是個(gè)別樓盤逆市上漲，對樓市“大盤”不會造成根本的“顛覆”。 |