“金九銀十”沒有成為地產(chǎn)商收獲的季節(jié)，政府出臺更多的“救市”政策是他們最迫切的希望。新華社發(fā)(施廣德 攝)

　　市中心房價下跌近4%，新建商品房銷售面積下降10%以上，土地出讓量從去年的近5900多畝驟減至今年的169畝，與去年相比，安徽蕪湖的房地產(chǎn)市場可謂是“冰火兩重天”。
　　面對樓市“寒冬”，蕪湖市日前出臺了一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以財政補貼中低收入家庭購買第一套小戶型房，合理減輕開發(fā)商的負擔(dān)，引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)中小戶型房，防止房地產(chǎn)市場“大起大落”沖擊經(jīng)濟。“新政”一出，針對其是迫不及待的“救市”之舉，還是適時出臺的合理調(diào)控，“冷清”的房地產(chǎn)市場上立即激起了熱議。

　　蕪湖樓市遭遇“冰凍期”

　　偉星置業(yè)是最早進入蕪湖房地產(chǎn)市場的開發(fā)商之一，從2000年初至今，已在蕪湖開發(fā)了7個樓盤，3個全部賣清，正在開發(fā)的面積達100萬平方米。盡管在蕪湖擁有比較高的知名度和美譽度，但與其它樓盤一樣，偉星同樣面臨著銷售考驗。
　　偉星開發(fā)的“左岸”小區(qū)目前正在緊張的建設(shè)中，幾棟住宅樓已初具規(guī)模。但與“熱鬧”的建設(shè)場面形成鮮明對比，這個樓盤的售樓處卻顯得格外冷清，記者幾次進入裝修精致的售樓中心，都沒有見到一位購房者。
　　偉星遭受的“冷遇”其實是蕪湖房地產(chǎn)市場的共同體驗。為遏制房地產(chǎn)市場過熱、擠壓泡沫，在落實國家宏觀調(diào)控政策的同時，蕪湖市早在去年4月開始便相繼出臺了一系列從緊的地方政策，調(diào)控效果明顯，全市二手房交易量從去年三四月間便持續(xù)下降。今年1至8月，新建商品房交易量也大幅下降，住宅用房銷售面積為60.88萬平方米，較去年同期減少10.79%。
　　“去年蕪湖市一個樓盤300套新房推出后，出現(xiàn)7000余人搖號搶購的狀況。今年同一個樓盤，同樣推出300套新房，幾乎無人問津�！笔徍�市房地產(chǎn)管理局副局長駱紅旗說。
　　在“鏡湖世紀城”項目臨時售樓處，置業(yè)顧問朱嵩明顯地感覺到，如今的市場已經(jīng)大不一樣了�！耙郧皝砜捶康幕�本上是來買房的，現(xiàn)在來的大多是隨便看看，老百姓一點都不急著買房了�！�
　　面對嚴峻的市場形勢，開發(fā)商對于后續(xù)發(fā)展顯得“底氣”不足，蕪湖市今年土地拍賣出讓量也隨之“一落千丈”。據(jù)統(tǒng)計，去年該市土地出讓5962.96畝，出讓金78.33億元，約80%是住宅用地。今年到目前僅有兩宗169畝成交，出讓金1.458億元。

　　新政意在防止樓市“大起大落”

　　記者了解到，蕪湖商品房銷售價格去年快速上漲，下半年平均漲幅達每平方米1000至1500元，商品住房價格高居安徽省前列，甚至超過省城合肥市。普通市民、政府部門，甚至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都認為，蕪湖房市“忽然高燒”是“極不正常的”。在股市過熱、上市開發(fā)企業(yè)大量拿地、供應(yīng)量相對有限以及老百姓“買漲不買跌”的心態(tài)共同作用下，“瘋漲”實際上是將未來兩三年的上漲空間提前“預(yù)支”。
　　今年以來，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商的日子不太好過，而土地出讓量的銳減則引發(fā)了一些地方政府的擔(dān)憂。駱紅旗表示，房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的周期性，蕪湖2007年出讓的土地按正常進度大約能夠滿足未來兩到三年的開發(fā)量。但今年如此之低迷的土地出讓量，會導(dǎo)致未來幾年的商品房開工量、竣工量嚴重不足。上一個建設(shè)周期完成后，全市的商品房供應(yīng)很可能出現(xiàn)“斷檔”，引發(fā)新一輪的商品房供求失衡，房價再度出現(xiàn)“大起”。
　　市場信號的變化催生了“微調(diào)”的決定。今年9月初，蕪湖出臺了《關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，也被稱為“蕪湖新政”。
　　對于市民買房，“新政”給出了種種優(yōu)惠：購買第一套自主商品房可享受契稅50%的補貼；下調(diào)第一套商品住房公積金貸款首付比例至20%，上調(diào)公積金貸款最高額度上限，允許符合條件的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，允許在還清第一次住房公積金貸款本息的情況下辦理第二次公積金貸款；購買第一套自主商品房的中低收入家庭，如果選擇符合規(guī)定的小戶型，還可得到每平方米100元的補貼以及契稅100%的補貼。
　　按照市政府的計劃，房價調(diào)整被視為難得的“契機”，可以解決一大批中低收入家庭的住房困難問題�！靶抡�”采取政府委托開發(fā)商在其開發(fā)的住宅小區(qū)內(nèi)代建拆遷安置房，再限制價格、限制面積由政府回購給百姓，期望一舉解決拆遷安置房建設(shè)周期長、建設(shè)質(zhì)量差的問題，使拆遷戶也能住進同等配置的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。目前代建安置房共規(guī)劃75萬平方米，其中60萬平方米已開工。以一套房屋面積平均60平方米計算，可解決約萬戶家庭住房問題。
　　此外，“新政”還制定了一些有利于開發(fā)商的條款。根據(jù)土地基準價和市場變化調(diào)整土地出讓起始價；對于土地競買保證金和建設(shè)工期保證金，按照相關(guān)規(guī)定的標準暫時下調(diào)30%收��；2007至2009年內(nèi)出讓的房地產(chǎn)開發(fā)地塊，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防易地建設(shè)費等相關(guān)費用從拿到施工許可證時繳納延緩至拿到預(yù)售許可證時繳納。

　　新政效果有待市場檢驗

　　與蕪湖“新政”幾乎同時，長沙、西安等其它二三線城市也紛紛出臺政策，調(diào)整房地產(chǎn)市場，引發(fā)了熱議。面對同樣的“救市”質(zhì)疑，蕪湖市副市長洪建平表示，蕪湖并不是簡單救市。他分析說，目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為蕪湖市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2007年房地產(chǎn)投資約占全市GDP的8%左右，房地產(chǎn)業(yè)還影響上下游20多個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的“大起大落”，會對整個經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的負面影響。在房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)明顯下降“信號”時，地方政府應(yīng)該適當?shù)貙⑦^緊的調(diào)控政策“往回拉一拉”。
　　去年拿了2600畝地的上海綠地集團蕪湖置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理姜威表示，新的政策對于緩解開發(fā)商資金壓力、恢復(fù)信心和開發(fā)量是非常有利的。如一個10萬平方米的小區(qū)，緩繳配套費用一項就能使500萬資金留在開發(fā)商手中幾個月，緩解建設(shè)資金壓力。相反，如果開發(fā)商資金和信心持續(xù)不足，難免會有大量閑置地塊甚至“爛尾樓”出現(xiàn)，不利于經(jīng)濟健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。
　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的朱天明認為，蕪湖等二三線城市房地產(chǎn)市場存在的問題與一線大城市不同。中小城市人口少、市場容量小，更容易形成壟斷，市場價格受房地產(chǎn)開發(fā)商的影響很大，這是以蕪湖為代表的中小城市商品房價格迅速上漲的主要原因之一。他認為，按今年1至8月的蕪湖市商品房銷售面積計劃，去年蕪湖市出讓的大量土地還可供全市開發(fā)四五年。此時不宜由政府推動市場進一步擴張，否則再擴張后市場會形成更強烈的暴跌，不利于經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。
　　在一個售樓處，記者隨機采訪了幾位看盤的市民。他們均表示，近期內(nèi)買不買房還得“再看看”，不會因為政策的刺激就立即出手。而蕪湖市相關(guān)部門也表示，此次出臺的一些政策已明確設(shè)定了適用時間段，未來會根據(jù)市場和國家政策的變化作出及時調(diào)整。

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