盡管開發(fā)商采用了多種促銷手段，但目前國內多個城市的樓市銷售狀況依然不容樂觀。

　　“目前，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子不好過，如何融資是他們普遍且最為關心的問題�！苯�日接受記者采訪的多位業(yè)內人士都表達了相同或相似的看法。
　　記者發(fā)現(xiàn)，與以往開發(fā)商爭相一擲萬金拿地、“地王”身價不斷攀升有所不同，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對拿地變得越來越謹慎，多個城市出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。對此，專家認為，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗。

資金短缺開發(fā)商拿地底氣不足

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員李恩平告訴記者，從2007年初至第四季度初期，一些開發(fā)商特別是上市公司瘋狂拿地，各地“地王”層出不窮。根據(jù)總地價計算的10大“地王”競價信息，可以發(fā)現(xiàn)，成交價與起始價之間的溢價率非常驚人，一些地塊溢價率竟達到近五倍。
　　“不過，由于受美國次貸危機影響和國內進一步從緊的調控政策影響，2007年第四季度后期，年中一度保持的強勁用地需求趨勢開始發(fā)生逆轉�！崩疃髌秸f，2007年12月中旬開始，土地一級市場交易開始遇冷并明顯進入寒冬，北京、廣州、深圳、福州、南京等城市陸續(xù)傳來土地招拍掛出讓失敗信息。其中，2007年12月14日，廣州12宗地，2宗流拍，5宗底價成交；2007年12月14日至20日，深圳6宗居住用地全部出讓失敗；2007年12月26日，南京11塊商住用地，2塊流標，7塊底價成交。
　　李恩平認為，從2007年土地市場熱得燙手的土地交易和兩位數(shù)以上的高速地價增長率及隨后的市場冷凍，可以看出國內房地產(chǎn)開發(fā)市場并不健康。一方面暴露出部分開發(fā)商追求超額壟斷利潤的本質，另一方面也暴露出房地產(chǎn)市場短期“熱錢”過度涌入，土地市場充斥著短期性的投機行為，成為影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的害群之馬。
　　他同時指出，一些地方政府片面追求房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓費最大化也對此起到了推波助瀾的作用。因此，對于由地方政府主導的土地交易，僅僅通過土地督察或其他行政監(jiān)督很難規(guī)范，還必須由市場進行引導。
　　對于頻頻發(fā)生的土地流拍事件，明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非偶然。他解釋說，土地和房子就像是一對“孿生兄弟”，房價不斷升高會刺激地價的上升。開發(fā)商在對樓市銷售市場普遍看好的情況下，拿地熱情肯定很高而且會加價拿地，價格必然出現(xiàn)上漲，這也是去年“地王”頻頻出現(xiàn)的重要原因。相反，在樓市并不十分景氣、大家都在爭論有關“拐點”問題的情況下，開發(fā)商拿地的積極性肯定會受到影響，包括以萬科為代表的對全國樓市影響非常大的企業(yè)也都采取了謹慎態(tài)度。
　　陳云峰告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)商最大的資金投入就是在拿地階段，地價成本占整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的45%至60%之間。由于銀根緊縮，從銀行獲取購地貸款幾乎已經(jīng)不可能，開發(fā)商更多的是依靠銷售回款來購地，拿地方面的資金壓力對于開發(fā)商而言是最大的壓力。因此，由于開發(fā)商融資渠道本就單一，加上銀根緊縮等綜合性因素影響必然會直接影響開發(fā)商的拿地熱情，即使地價再低，也難以掩蓋資金緊張的情況，出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象也就不足為奇了。

銷售受阻資金鏈愈加緊張

　　“2007年以前，幾乎所有的人都在說房價上漲，僅有個別專家持不同意見，這是當時業(yè)界最為明顯的現(xiàn)象。但是進入2007年12月，開發(fā)商出現(xiàn)了普遍不樂觀的現(xiàn)象，雖然沒有說房價下跌，但都采取謹慎態(tài)度，只有極個別的開發(fā)商還沉浸在連續(xù)三年房價高速增長的夢里，而更多的開發(fā)商逐漸清醒了，大家對降價促銷等方式表現(xiàn)的尤為關心，這也是業(yè)內出現(xiàn)的最大變化�！标愒品逭f。
　　記者從北京國貿春季房展會和目前市場上在售的一些樓盤上證實了陳云峰的看法。目前樓市打折、促銷幾乎成為各房產(chǎn)商的共識，市場上出現(xiàn)了全款購房可享受9.3折優(yōu)惠、買房贈寶馬轎車等各種促銷手段。在北京春季房展會上參展的多個項目的銷售人員都對記者表示，如果能夠在展會期間確定購房，則可以享受9.6折、9.8折等優(yōu)惠，這在以往歷次展會上是很難看到的。
　　盡管開發(fā)商采用了多種促銷手段，但樓市銷售狀況依然不容樂觀。以北京為例，根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊公布的消息顯示，1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，同比下降49.6%，降幅比一季度擴大3.6個百分點。從銷售套數(shù)看：1至4月，北京市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%。其中，4月當月銷售住宅4619套，比3月減少502套。
　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，土地流拍和銷售受阻分別反映了企業(yè)和消費者對未來的市場預期。土地頻頻流拍說明房地產(chǎn)開發(fā)商資金面臨較大壓力，現(xiàn)金流比較緊張，已經(jīng)沒有多余的資金用來購地。而銷售受阻則反映出消費者對未來的市場前景并不看好，多數(shù)人選擇繼續(xù)觀望，這對房地產(chǎn)開發(fā)商本就脆弱的資金鏈將是十分嚴峻的考驗。
　　陳國強認為，這種狀況對于不同的企業(yè)，影響可能各不相同，對于部分資金實力較弱的企業(yè)而言，資金鏈隨時面臨斷裂的風險；而對于經(jīng)營狀況比較好的、資金相對充裕的企業(yè)而言，則可能是一個好的、新的發(fā)展機遇。

量力而行加速融資成當務之急

　　無論是發(fā)展新機遇還是可能面臨的絕境，接受記者采訪的專家認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，當務之急就是綜合衡量自身狀況，加速通過多渠道方式來進行融資。
　　21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部經(jīng)理齊凡認為，通常房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過銀行貸款融資。她指出，目前國內大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行。但是由于目前國家政策仍然會是從緊的貨幣原則，信貸不會放松。而上市融資，由于近期全球股市低迷，投資者入市態(tài)度審慎，對新股認購也十分冷淡，也減緩了地產(chǎn)企業(yè)股市融資速度。而在銀行貸款和上市融資越來越難的情況下，開發(fā)商不得不使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道，其中，房地產(chǎn)私募開始成為目前各房地產(chǎn)商尋求融資的主要手段。
　　陳國強建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前這種市場狀態(tài)下要量力而行，根據(jù)自身企業(yè)的資源條件，尤其是資金狀況，制定比較現(xiàn)實的經(jīng)營策略，同時對未來發(fā)展要有比較務實的做法。否則一旦外部環(huán)境發(fā)生新的變化，企業(yè)自身的選擇余地就會十分有限，甚至會面臨被淘汰的風險。他說，房地產(chǎn)開發(fā)商應該盡快通過多渠道來加速融資，降價促銷也不失為一個手段。
　　業(yè)內人士還建議，在目前的行業(yè)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應強調經(jīng)營效率、財務安全和穩(wěn)健經(jīng)營策略。因為隨著宏觀調控的不斷深入，行業(yè)的資金來源將面臨較大的挑戰(zhàn)，資金將取代土地成為制約住房供應能力的主要瓶頸，并成為推動行業(yè)整合的關鍵性因素。