房地產(chǎn)開發(fā)貸未停但獲批難上加難
降薪波及銀行信貸部門
2014-03-03   作者:高改芳  來源:中國(guó)證券報(bào)
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    傳統(tǒng)銀行目前處境微妙。原先占銀行利潤(rùn)大頭的房地產(chǎn)開發(fā)貸和政府融資平臺(tái)貸都在被清理之列。奔波在放貸一線的銀行信貸員,除了去年年終獎(jiǎng)遭遇腰斬外,由于今年頭兩個(gè)月業(yè)績(jī)難以完成,已經(jīng)出現(xiàn)降薪現(xiàn)象。他們預(yù)計(jì)今年的收入很可能還不如去年。
    “業(yè)務(wù)從來沒這么難做過。”某股份制銀行信貸員吳沖(化名)在電話里的聲音明顯帶著焦躁。他去年下半年瞅準(zhǔn)了上海的一家有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商,放了3億元開發(fā)貸,算是勉強(qiáng)完成信貸任務(wù)。而今年要想完成任務(wù)可謂難上加難。
  房地產(chǎn)開發(fā)貸暫停的消息不脛而走。2月26日多家銀行發(fā)布內(nèi)容相似的公告,大意是說近期與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策未做調(diào)整。事實(shí)究竟怎樣?
  “確實(shí)沒有停發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸,但是今年銀行對(duì)開發(fā)商的要求提高了——必須是上海本地、資質(zhì)好的大型房企!眳菦_告訴中國(guó)證券報(bào)記者。尖銳的矛盾隨之而來——規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)好的開發(fā)商給出的貸款利率是7%,甚至還要下浮。但吳沖能給的最低利率是10%至12%。
  這類矛盾歷來有之,以往吳沖拉上支行長(zhǎng)和房企老板三五個(gè)回合談下來,雙方各讓一步,貸款就談成了。但是今年的情況不同:開發(fā)商的庫(kù)存多,銷售難,優(yōu)質(zhì)房企再不敢貿(mào)然提高借款利率。
  對(duì)房地產(chǎn)后市看不清,銀行自然不敢把屬于調(diào)控行業(yè)的開發(fā)貸利率降低。吳沖所在的小銀行想趁大銀行警惕風(fēng)險(xiǎn)時(shí),撿到些好客戶,但這次他們沒敢輕舉妄動(dòng),今年以來吳沖沒談成一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸。他向中國(guó)證券報(bào)記者抱怨,“開發(fā)貸表面上仍在運(yùn)行,但審批環(huán)節(jié)通不過與停辦沒啥區(qū)別!
  據(jù)了解,銀行這樣做的原因有二。首先,銀行流動(dòng)性吃緊,無錢可放。因?yàn)?月的新增貸款創(chuàng)歷史新高(去年12月簽訂的貸款合同所導(dǎo)致),但同時(shí)存款大量流失。其次,余額寶把活期儲(chǔ)蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系?赡軓慕^對(duì)數(shù)字看,余額寶的量不大,但對(duì)銀行流動(dòng)性影響巨大,因?yàn)橥瑯I(yè)存款的流動(dòng)性很差,而活期儲(chǔ)蓄存款才是銀行的最好“活水”。
  杭州率先出現(xiàn)房產(chǎn)降價(jià)并非偶然。有人士這樣解釋:余額寶的運(yùn)營(yíng)公司總部在杭州,全國(guó)各地由活期儲(chǔ)蓄存款轉(zhuǎn)變而成的“余額寶”都要在這里歸集,這會(huì)對(duì)杭州當(dāng)?shù)劂y行的流動(dòng)性造成巨大影響。

  難遇好行業(yè)

  如果拋開房地產(chǎn)業(yè),其他行業(yè)就更別提了。
  “你不要說我的話聳人聽聞,愿意接受10%以上利率的實(shí)體企業(yè),他們的老板差不多都是做好了跑路準(zhǔn)備。”當(dāng)了近十年客戶經(jīng)理,吳沖非常有經(jīng)驗(yàn),“和你一分一分談價(jià)格的企業(yè),是想還錢的;你一說價(jià)格,無需多想就爽快答應(yīng)的,差不多就是沒想過要還你錢的老板!爆F(xiàn)在利潤(rùn)率在10%以上的實(shí)體企業(yè)并不多。而愿意在這個(gè)時(shí)候逆勢(shì)擴(kuò)張、能夠承受10%以上利率的企業(yè)更是少之又少。
  而從去年三季度以來就開始不斷暴露的鋼貿(mào)壞賬,已經(jīng)讓上海乃至全國(guó)的銀行沒過好年。吳沖只拿到一半的年終獎(jiǎng)!皼]辦法,銀行計(jì)提了大筆壞賬準(zhǔn)備。我們領(lǐng)導(dǎo)的年終獎(jiǎng)都少了!眳菦_說。他今年每個(gè)月的基本工資也從8000元左右降到5000多元。如果找不到項(xiàng)目放不了貸款,或者完不成每家企業(yè)客戶日均15萬(wàn)元的存款指標(biāo),就沒有獎(jiǎng)金。
  春節(jié)后的第一個(gè)月,杭州就出現(xiàn)了幾個(gè)樓盤的大幅降價(jià)。吳沖心里很不踏實(shí)。他知道杭州的房地產(chǎn)庫(kù)存很多,銀行的借款利率在15%以上。賣不了房就還不了銀行貸款。上海的情況雖說好些,但他去年放出去的開發(fā)貸,樓板價(jià)都在3萬(wàn)元以上,經(jīng)不起房?jī)r(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)。
  最讓銀行信貸客戶經(jīng)理揪心的是,今年鋼貿(mào)壞賬的暴露情況可能比去年還嚴(yán)重,所以今年銀行降薪似乎難以避免。待遇的降低,加劇了客戶經(jīng)理在各家銀行之間的流動(dòng)。今年以來,某總部在南方的股份制銀行的員工流失了約三分之一。

  跑路魅影浮現(xiàn)

  從去年三季度以后,銀行的金融借款合同糾紛案就多起來。鋼貿(mào)壞賬、老板跑路、企業(yè)破產(chǎn),不一而足。
  上海一家投資咨詢公司的老板老趙是吳沖的老相識(shí),經(jīng)常給吳沖及其所在的支行行長(zhǎng)聯(lián)系業(yè)務(wù)。老趙以前是一家大型國(guó)有銀行信貸科科長(zhǎng)。上世紀(jì)90年代初就下海自己辦起了貸款中介公司。和許多在灰色地帶游走的貸款中介不同,老趙是財(cái)務(wù)科班出身,從來不會(huì)教唆企業(yè)通過財(cái)務(wù)造假等不法手段取得貸款,而是通過合理規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來滿足銀行要求。所以,老趙才能在這個(gè)行業(yè)一干就是近20年,他的客戶基本上都是些頗具規(guī)模和有素質(zhì)的企業(yè),極少出現(xiàn)欠錢不還的情況。
  A公司是上海一家有一定知名度的服裝制造企業(yè),在上海最知名的商廈內(nèi)設(shè)有專柜。A公司老板通過老趙從銀行拿到了六七千萬(wàn)元貸款?膳R近春節(jié),老板突然聯(lián)系不上,害得老趙一天到晚和銀行一起跑法院、打官司,年也沒過好。
  直到與企業(yè)主失去聯(lián)系,老趙才了解到A公司背后的故事。
  A公司的經(jīng)營(yíng)一年多以前就走上下坡路——由于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起,大型商場(chǎng)的銷售額出現(xiàn)大幅滑坡。而A公司的銷售額之所以能讓老趙滿意,得益于A公司每到年終參加商場(chǎng)促銷、返點(diǎn)而突擊產(chǎn)生銷售量。商場(chǎng)促銷時(shí),A公司甚至?xí)约嘿I自己的商品,得到商場(chǎng)“滿一百送三十”活動(dòng)的返券,如此循環(huán),企業(yè)賺的只是商場(chǎng)的返點(diǎn)。除了這塊業(yè)務(wù),A公司的銷售其實(shí)很糟糕。
  “這就是難點(diǎn)。現(xiàn)在的私營(yíng)企業(yè)主通常都辦了移民,擁有海外資產(chǎn)。我們很難知道他是不是做好了欠錢不還的準(zhǔn)備!崩馅w說。
  去年11月,上海法院網(wǎng)上公布的金融借款合同糾紛案多達(dá)260余起,現(xiàn)在這些都成了“敏感信息”,已無法在法院網(wǎng)上查到。
  “今年的情況會(huì)比去年嚴(yán)重!眳菦_說。這次很可能是銀行已經(jīng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商中存在類似情況:要么借新還舊,導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表失真;要么老板早已為自己找好退路。所以銀行覺得房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大,必須停一停,重新制定房地產(chǎn)貸款政策。

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