《決定》長期看將顯著影響房地產(chǎn)
2013-11-18   作者:張達  來源:證券時報
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    盡管《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容并不多,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”等政策長期來看將顯著影響房地產(chǎn)業(yè),有利于增加土地供給,完善房地產(chǎn)稅制體系。隨著房地產(chǎn)長效機制的形成及落地執(zhí)行,房地產(chǎn)市場有望回歸平穩(wěn)。
    《決定》提出,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?s小征地范圍,規(guī)范征地程序,完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍,減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。
    上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,上述政策長期來看將顯著影響房地產(chǎn)業(yè),但短期看仍然困難重重,尤其是最重要的宅基地仍沒大動作。宅基地不屬于經(jīng)營性建設(shè)用地,所以未來幾年內(nèi)不可能實現(xiàn)與國有土地同等入市。而工業(yè)、商業(yè)、綜合等性質(zhì)的經(jīng)營用地,有望實現(xiàn)入市。主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房,暫時也看不到轉(zhuǎn)正的希望。
    國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科認(rèn)為,土地改革預(yù)計是未來幾年最大的制度紅利之一,預(yù)計后續(xù)將看到開發(fā)商的利潤率回升、銷售、投資規(guī)模加速上行。她認(rèn)為,目前行業(yè)最大的瓶頸是一二線城市地價過高,開發(fā)商擴張難。若供應(yīng)上行,地價將溫和回落,地價回落將減輕成本壓力,有助利潤率上行;同時較低成本會使得開發(fā)商定價更靈活,投資銷售增速有望上行。供應(yīng)上升還將使得房價從上漲逐步趨向穩(wěn)定,市場發(fā)展更為健康,同時市場不必再擔(dān)心可能出臺的加碼調(diào)控政策。
    李品科認(rèn)為,改革不但可以改善農(nóng)民生活,促進農(nóng)村生產(chǎn)集約化,而且增加土地供應(yīng)將降低一二線城市供不應(yīng)求的狀態(tài)!坝捎谝痪城市土地價值最高,在一線擁有非住宅用地的房企最受益!彼f。
    值得注意的是,《決定》還提出,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。這里并沒有提“房產(chǎn)稅”,而是“房地產(chǎn)稅”,楊紅旭認(rèn)為,可能意在指代整個房地產(chǎn)稅收體系,而立法即將走人大流程,還有很長的路要走。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,房產(chǎn)稅的推進速度在加快,《決定》中提到的“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,推進部門信息共享”,更多是房產(chǎn)稅的必要前期準(zhǔn)備,也會對市場部分灰色房源存量有威懾作用,可能會出現(xiàn)部分拋售!半m然增加試點的直接影響不大,征收范圍和征收額都會較小,但一旦房產(chǎn)稅試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也有可能給部分市場帶來一定的存量供給,預(yù)期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費等調(diào)控政策出臺!睆埓髠フf。
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