新“國五條”細則全面落地之后,土地市場曾一度“急凍”,但5月初即開始出現(xiàn)急升。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從5月3日起到5月10日期間,上海、廣州以及長沙三地出現(xiàn)3個年內(nèi)地王。
值得注意的是,5月9日,上海浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)共6宗地塊成交,其中兩幅地塊樓面單價相繼刷新上海年內(nèi)單價地王,甚至以40079元/平方米的價格創(chuàng)下滬三年以來的樓面地價新高。
“一天之內(nèi)年度地王二次被刷新,大型房企對一線城市熱門地塊角逐的激烈程度可見一斑!泵缆(lián)物業(yè)全國研究中心杜俊丹向記者如是表示。除此之外,有分析人士也向記者表示,政府集中推地也是地王頻現(xiàn)的主要原因,但上述幾宗地塊成交的溢價率相對以往確實提升幅度在增加。
地王頻出
5月3日,長沙金融生態(tài)區(qū)的一幅商住地塊,最終經(jīng)過42輪競拍,由湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以35.79億元競得,但有消息人士透露,長沙金地此次是跟其他公司聯(lián)合競拍。
值得一提的是,該地塊占地面積約6.64萬平方米,折合樓面地價4913元/平方米,溢價率44.3%,成為了長沙年內(nèi)新總價地王。除此之外,同一天掛牌出讓的另一宗地塊也創(chuàng)下年內(nèi)長沙土地拍賣最高溢價率紀錄,溢價率為81.32%。
5月6日,佳兆業(yè)以最高限制價格18.68億元競得白云區(qū)同寶路8號、10號地塊地塊,剔除保障房后,該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米,而該地塊是佳兆業(yè)經(jīng)過200輪競拍,擊敗10多家知名房企,最終以約45%的溢價率搶得的。同時,該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的2.06萬元/平方米的樓面地價,成為白云區(qū)新地王。
然而,地王紀錄被刷新的步伐并未停止。
5月9日,遠東新世紀中國投資以9.78億元競得上海世博A09B-02商辦地塊,樓板價超4萬元/平方米,溢價率48.03%。該樓板價刷新了剛剛由臺企Maxbase
Holdings Limited
創(chuàng)下的單價樓板價3.99萬元/平方米的最新紀錄,成為新的上海單價地王。
值得一提的是,上述兩塊地的成交為上海同一天兩度刷新年內(nèi)地王紀錄。而逾4萬元/平方米的樓面地價也是上海近三年來首次突破2010年4月份創(chuàng)下的5.24萬元/平方米的單價地王紀錄。
盡管不到10天的時間內(nèi),一、二線城市相繼爆出3個地王,但業(yè)內(nèi)人士仍預計,5月下一個被刷新的年內(nèi)地王紀錄可能為北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊。
“豐臺塊處于三環(huán)之內(nèi),位置非常稀缺,高溢價率成交是大概率事件,有望刷新北京地王紀錄(2013年北京最高樓面地價3.24萬元/平方米)。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向《證券日報》記者表示,預計該地塊所建樓盤的銷售價格或?qū)⑦_到7萬元/平方米。
不過,美聯(lián)物業(yè)全國中心同時認為,該區(qū)域并非熱點區(qū)域,居住條件差,配套設(shè)施也有待跟進,對開發(fā)商的后續(xù)運營能力要求較高。
房企拿地成本攀升
從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,其年內(nèi)地王或者準地王溢價率都超過了40%。此外,一些非準地王的優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率也明顯在攀升,以北京門頭溝區(qū)新城某商業(yè)金融地塊為例,該地塊5月7日出讓,溢價率高達104%。
由此可見,“相對以往低于30%,甚至底價成交的土地市場主流趨勢,房企拿地成本明顯在攀升,而且一線城市商住地塊成為房企角逐的主戰(zhàn)場”,一位知名房企高層向本報記者表示,但如果企業(yè)運營商業(yè)地塊的經(jīng)驗和資金實力不強,攀升的土地成本無疑將加重企業(yè)的壓力,但目前來看,部分房企正以各種合作方式分攤其風險。
據(jù)悉,華夏幸福基業(yè)投資開發(fā)股份有限公司和鑫苑(中國)置業(yè)有限公司已經(jīng)打算合作競拍北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同“準地王”地塊。
盡管如此,從下面一組數(shù)據(jù)依然可以窺見房企對于土地市場的樂觀情緒仍在升級。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,一線城市(除廣州外)和部分熱門二線城市(杭州)前4月土地市場成交量價齊升。其中北京表現(xiàn)的非常搶眼,前4月土地成交面積450.5公頃,同比增加345%,占去年累計成交面積的98%;平均樓面地價達到10359元/平方米,同比增30%。此外上海、深圳和杭州前四月土地成交面積同比增113%、227%和273%,平均樓面地價分別同比增21%、15%和12%。
對此,鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向本報記者表示,土地成本量價齊升對房企可能產(chǎn)生一定影響,但絕大多數(shù)房企對中長期樓市普遍看好,短期拿地積極性較高。此外,目前樓市房價仍然高居不下,土地交易價格也很難出現(xiàn)下降,預計下半年各地還將會逐漸迎來成交高峰。