7日，在住建部政策研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院主辦的2013年第十三屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，多家房企熱議城鎮(zhèn)化對(duì)未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。多位房企大佬認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是城鎮(zhèn)化主要配角。未來(lái)十年，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，進(jìn)城農(nóng)民住房需求和社區(qū)商業(yè)需求是房企的機(jī)會(huì)，但如何踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)是挑戰(zhàn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)是主要配角

　　萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶表示，城鎮(zhèn)化不是城市化的延續(xù)。以歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化應(yīng)該具備四個(gè)特點(diǎn)：第一，新型制造業(yè)的高速發(fā)展是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)特征；第二，較低的運(yùn)輸成本決定了海岸線和重要的內(nèi)河沿岸成為制造業(yè)轉(zhuǎn)移和分散人口的主要區(qū)域，除此以外的內(nèi)陸地區(qū)機(jī)會(huì)很少；第三，人口分布跟隨著制造業(yè)的布局而布局；第四，通過衛(wèi)星城的建設(shè)，在特大型城市周邊發(fā)展100到500萬(wàn)人口的中型城市，更符合城市管理和投資效率。
　　他同時(shí)指出，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀存在許多問題。其中，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度和公共資源集聚不匹配；發(fā)展速度過快，導(dǎo)致城市配套建設(shè)跟不上；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化不匹配；物理居住和心理感受不匹配。
　　毛大慶還認(rèn)為，城鎮(zhèn)化和市民化絕對(duì)不是土地的城鎮(zhèn)化，更加不是房地產(chǎn)化。在未來(lái)十年，城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)應(yīng)是其主要配角。
　　金融街副總經(jīng)理王志剛表示，在未來(lái)新的城鎮(zhèn)發(fā)展中，政府做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、導(dǎo)向，不能讓房地產(chǎn)開發(fā)商作為主導(dǎo)角色。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)幫助政府滿足農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)后的住房需求。
　　路勁基建董事局主席單偉豹也認(rèn)為，如果沒有因地制宜的產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)的輔助，城鎮(zhèn)化是很危險(xiǎn)的。在這個(gè)層面上來(lái)說，不能為了房地產(chǎn)開發(fā)去城鎮(zhèn)化，而是在城鎮(zhèn)化的過程中需要房地產(chǎn)開發(fā)去輔助它。

　　進(jìn)城農(nóng)民住房剛需是機(jī)會(huì)

　　王志剛表示，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是今后十年新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大量進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口的住房需求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說確實(shí)帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)。但城鎮(zhèn)化發(fā)展，也不可能是一窩蜂，做不好，也會(huì)走向另一個(gè)極端，引發(fā)諸多“城市病”。
　　面對(duì)城鎮(zhèn)化，開發(fā)商怎么做？中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為，房企焦點(diǎn)應(yīng)該放在剛需上，新進(jìn)城的農(nóng)民肯定是剛需人群。在未來(lái)十年，農(nóng)民住房需求絕對(duì)是房企應(yīng)把握的機(jī)會(huì)。此外，在就業(yè)本地化、產(chǎn)業(yè)本地化之后，城鎮(zhèn)的寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求，這也是房企應(yīng)該瞄準(zhǔn)的地方。
　　不過，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志提醒，一些房地產(chǎn)商前幾年到三四線城市找機(jī)會(huì)，結(jié)果被套牢了。城鎮(zhèn)化還僅僅是一個(gè)概念，開發(fā)商不要盲目進(jìn)入，一定要先理解、調(diào)研，想清楚了再行動(dòng)，步伐慢一點(diǎn)，緩則免悔。
　　中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)、搜房控股董事長(zhǎng)莫天全表示，房地產(chǎn)界的機(jī)會(huì)在一二線城市或者它們周邊的中小城市，而不是那些比較偏遠(yuǎn)的三四線城市。雖然那些三四線城市發(fā)展的空間或者未來(lái)的潛力很大，但也只能按照中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平或者當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展水平去發(fā)展，房地產(chǎn)商應(yīng)該遵循城市化的規(guī)則去做，而不是簡(jiǎn)單的去考量城鎮(zhèn)化。