新“國五條”的出臺大大超出市場預期，本周一數(shù)十只地產(chǎn)股應聲跌停，盡管周二銀行股帶領大盤放量拉升，但龍頭地產(chǎn)股仍未擺脫跌勢。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李品科認為，新政短期對地產(chǎn)行業(yè)乃至整個市場的負面沖擊毋庸置疑；中期來看，申銀萬國宏觀策略首席分析師李慧勇表示，地產(chǎn)調(diào)控早調(diào)比晚調(diào)好，不僅能避免房價攀升可能帶來的經(jīng)濟過熱，更有利于地產(chǎn)行業(yè)中期的健康發(fā)展。從調(diào)控政策的連續(xù)性來看，未來一到兩個月政策將進入密集發(fā)布期，其給市場帶來的沖擊仍會存在，因而地產(chǎn)股的調(diào)整暫時還難言終結(jié)。
未來三個月進入政策觀察期
中國證券報：最新公布的新“國五條”大大超出市場預期，怎么看待這一政策？
李品科：這表明政府調(diào)控地產(chǎn)的態(tài)度明確，政策出臺具有一定的前瞻性，將對整個行業(yè)的需求及量價造成影響。我們預計后續(xù)政策將逐步落實，從而進一步抑制投資、投機需求，并多方位努力增大供應。從短期效果來看，執(zhí)行后將限制投資、投機及部分改善性需求，對于整體銷量將產(chǎn)生負面影響，地產(chǎn)銷量可能會有1-2個季度的調(diào)整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性較大。
李慧勇：從宏觀角度看，新“國五條”表明房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，結(jié)合前期資金面從寬松到中性的轉(zhuǎn)變，說明在增長問題不大的情況下，宏觀調(diào)控已經(jīng)開始從“�！毕颉罢{(diào)”轉(zhuǎn)變，以應對可能的未見增長先見泡沫、未見增長先見通脹的風險。因而，該項政策的標志意義較大，該政策的發(fā)布比其本身的具體規(guī)定意義更重要。從微觀來看，新政將現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴厲程度提升到了一個新的水平。與現(xiàn)有的調(diào)控措施相比，新政的亮點不在于推出了超預期的調(diào)控政策，而在于以更嚴厲的措辭督促政策的執(zhí)行。不過，由于新政還存在執(zhí)行層面的問題，因而政策效果還有待觀察。
中國證券報：新“國五條”規(guī)定，二手房的轉(zhuǎn)讓所得按20%進行征稅，這將給整個住房市場帶來什么樣的沖擊？未來會否出現(xiàn)剛需被擠到新盤的情形？
李品科：調(diào)控肯定將抑制整個房地產(chǎn)的投資、投機及部分改善性需求，并抑制整個行業(yè)的銷量。我們不認為該政策將導致二手房量價大跌、一手房量價上漲。單純只看住宅按差價征收個稅這一政策，確實會導致一手和二手房此消彼長，但前提是購房總需求不變。未來購房總需求將下降，買家將進入觀望階段。
李慧勇：鑒于該《通知》的宣示效應和拐點性質(zhì)，我們預計短期將對市場預期和消費者行為產(chǎn)生較大影響。《通知》要求一季度各地方要出臺具體的細則，如調(diào)控目標、上浮比例等，這將持續(xù)給市場帶來沖擊；預計3、4月份仍會不斷有政策出臺，因而沖擊不斷。另外，《通知》對房產(chǎn)稅沒有明確，但根據(jù)有關工作安排，今年或擴大房產(chǎn)稅試點，這也會是一個沖擊。從這個角度講，《通知》發(fā)布并不是房地產(chǎn)調(diào)控的終結(jié)，而是一個新的開始，未來三個月將是一個重要的觀察期。
經(jīng)濟復蘇基調(diào)不變
中國證券報：地方政府的調(diào)控細則將陸續(xù)出臺，會否中斷房地產(chǎn)投資回暖的趨勢？對經(jīng)濟的復蘇進程又會帶來什么樣的影響？
李品科：我們預計新開工、房地產(chǎn)投資增速將受到負面影響，但負面程度會小于地產(chǎn)銷售，具體程度仍待進一步觀察，原因在于開發(fā)商的觀望情緒也會上升。我們維持2013年房地產(chǎn)投資增速為16.5%、新開工增速為10.4%的判斷。
李慧勇：盡管調(diào)控短期對地產(chǎn)乃至整個市場的心理影響巨大，但調(diào)比不調(diào)好，早調(diào)比晚調(diào)好，我們給予這次調(diào)控積極評價。及時啟動房地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過早到來的經(jīng)濟過熱情況，更有利于經(jīng)濟的穩(wěn)定。我們維持中國經(jīng)濟2013年全年增長8.2%、CPI上漲3%，即總體復蘇的判斷。從季度走勢看，全年經(jīng)濟將呈現(xiàn)倒U型走勢。
中國證券報：新國五條的出臺擾動了市場情緒，招保萬金周一均應聲跌停。該政策對地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在預期層面，還是會帶來實質(zhì)的利空沖擊？
李品科：我們認為，投資者不應過于關注住房個人所得稅的征收，而忽視了其他頗有新意和成效的政策舉措，至少政策對地產(chǎn)行業(yè)投資及投機需求壓制的目標明確，未來預計仍會對這類需求進一步抑制和擠出。
李慧勇：由于此次政策仍以抑制需求而不是擴大供給為主，因此難以從根本上解決房地產(chǎn)價格上漲的問題。要真正達到治理房地產(chǎn)泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應該大范圍開征持有稅，以及按照市場需求放開土地供給，畢竟周期性的調(diào)控只能加大市場波動。
而眾所周知，地產(chǎn)調(diào)控的影響是全局性的。一是會對相關產(chǎn)業(yè)鏈造成直接影響。如果地產(chǎn)不好，那么從投資品到和住房相關的消費品都會受到直接影響。二是影響中國經(jīng)濟。這一輪經(jīng)濟復蘇很大程度上與地產(chǎn)復蘇相關，如果這一前提改變，則中國經(jīng)濟復蘇的前景無疑將蒙上陰影，將極大地影響投資者的信心。
短期承壓不改地產(chǎn)股中期機會
中國證券報：就全年來看，地產(chǎn)股的運行將遵循何種路徑？機會該如何把握？
李品科：我們繼續(xù)維持1月以來對地產(chǎn)板塊偏謹慎的觀點，短期該板塊仍將承受壓力。但此次調(diào)整更有利于年內(nèi)以中期龍頭地產(chǎn)股為代表的趨勢性投資機會。政策的嚴格實施有利于銷量回落、價格平穩(wěn)，使得后續(xù)政策的壓力及市場預期得到釋放，因而行業(yè)中期迎來趨勢性機會的可能性加大。
短期來看，我們認為仍需要等待細則的進一步出臺，包括部委、國稅對于住房交易個稅的相關細則，主要城市房價控制目標和具體政策落實的細則，部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關具體措施，房產(chǎn)稅可能的試點擴容等，而相關政策的執(zhí)行將落實在銷量的變化上。
李慧勇：從地產(chǎn)調(diào)控的邏輯看，未來1-2個月是政策出臺的密集期，二、三季度將是政策觀察期，政策影響的大小要待具體實施細則明確后才能明朗，預計一批受調(diào)控影響較小的龍頭公司的投資價值會再次體現(xiàn)。