新年房貸減負(fù) 提前還貸合適嗎?
2013-01-21   作者:閆瑾  來源:北京商報(bào)
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    去年六七月,央行連續(xù)兩次降息;新年伊始,按年調(diào)息的“老房貸”客戶可以享受一次難得的福利,就是給自己的房子月供“減負(fù)”。但是很多房貸一族并沒有好好算一筆賬,究竟需不需要少還?少還多少錢?這時(shí)提前還貸還合適嗎?

  案例1

  貸款購房時(shí)間:2011年10月初
  2011年10月貸款利率:7.05%
  貸款利率折扣:7折
  貸款方式:商業(yè)貸款
  貸款額度:100萬元
  調(diào)息方式:按年調(diào)息
  案例:小張?jiān)诒本┕ぷ饔?年余,在2011年10月初貸款購置了一套位于東五環(huán)的住房,住房面積為70平方米,房價(jià)為126萬元。小張?jiān)?011年10月,向銀行申請(qǐng)貸款100萬元用于購房,由于小張的個(gè)人資歷較好,能享受首套房7折的貸款利率。當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率為7.05%,小張?jiān)谙硎?折優(yōu)惠后的貸款利率為4.935%,調(diào)息方式選擇的是按年調(diào)息。
  一轉(zhuǎn)眼,2013年如期而至,對(duì)于小張這樣的老房貸,在經(jīng)歷過2012年的兩次降息之后,2013年1月1日起,每月應(yīng)繳納的月供與2011年10月開始時(shí)相差191.23元,但是優(yōu)惠折扣不會(huì)有任何變化。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷幫記者細(xì)化了這筆賬,相關(guān)分析師表示對(duì)于小張這類貸款購房日期為2011年10月的“老房貸”,在2013年1月1日起應(yīng)支付的月供將“減負(fù)”。
  同時(shí),偉嘉安捷提醒小張這類“老房貸”,在貸款購房時(shí)享受到的優(yōu)惠利率折扣次年依舊保留。另外,若2013年貸款利率有新的變化,小張將于次年也就是2014年1月1日起,執(zhí)行最新的利率。

  案例2

  貸款購房時(shí)間:2012年12月
  2012年12月貸款利率:6.55%
  貸款利率折扣:8.5折
  貸款方式:商業(yè)貸款
  貸款額度:100萬元
  調(diào)息方式:按年調(diào)息
  案例:白領(lǐng)小程在2012年12月貸款購置了一套位于海淀區(qū)的小戶型房產(chǎn),房屋面積為55平方米,房價(jià)為142萬元。向銀行貸款100萬元,使用商業(yè)貸款。由于2012年整體貸款政策環(huán)境較為寬松,再加上小程的個(gè)人資歷較好,所以在12月還能享受到首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率。2012年12月貸款基準(zhǔn)利率為6.55%,8.5折優(yōu)惠之后貸款利率為5.5675%。
  步入2013年,像小程這樣的新房貸族會(huì)有變化嗎?偉嘉安捷市場(chǎng)部分析師吳昊告訴記者,小程這類在2012年末入市的“新房貸”一族,采用商業(yè)貸款,貸款利率按照最新貸款利率執(zhí)行,月供金額不會(huì)出現(xiàn)變化。
  小程在貸款100萬元年限20年執(zhí)行最新貸款利率6.55%的情況下,月還款額為7485.2元,總還款額為1796447.27元。

  案例3

  貸款購房時(shí)間:2012年6月
  2012年6月貸款利率:6.8%
  貸款利率折扣:無,基準(zhǔn)利率
  貸款方式:商業(yè)貸款
  貸款額度:100萬元
  調(diào)息方式:按年調(diào)息
  案例:徐平(化名)總覺得自己沒趕上好時(shí)候,剛買上房、貸了款,央行就降息了。又因?yàn)樽约旱男庞每ù饲坝羞^幾次并無惡意的逾期,所以能享受的利率優(yōu)惠并沒享受到,基準(zhǔn)利率貸了100萬元。聽說按年調(diào)息,終于盼到新年要執(zhí)行新的利率優(yōu)惠了,徐平急不可待地就想算筆賬,雖然利率折扣沒享受成,新年的利息“減負(fù)”自己能節(jié)省多少呢?
  徐平在貸款100萬元年限20年執(zhí)行貸款利率6.8%的情況下,月還款額為7633.4元,總還款額為1832014.88元,新年徐平的月供將減少148.2元,總共應(yīng)還款額將減少35567.6元,相比有房貸折扣的,自己還是虧了些。
  吳昊提醒借款人,在與銀行簽訂貸款購房合同時(shí),要仔細(xì)看清合同細(xì)則,謹(jǐn)慎選擇調(diào)息方式,做到心中有數(shù)。而選擇的調(diào)息方式,將直接與借款人月還款額度掛鉤,一旦利率有新的變動(dòng),次年的還款額也將有所變動(dòng)。另外,貸款購房時(shí)享受的優(yōu)惠利率折扣也將一直保留。

  小貼士
  不必“盲目”提前還貸

  對(duì)于享受7折房貸利率,以及當(dāng)還款年數(shù)已接近還款中期時(shí),不適合提前還貸。對(duì)于公積金貸款的客戶而言,年利率僅為4.5%,并不需要急著還貸。對(duì)于商貸客戶而言,5年以上貸款利率為6.55%,首套利率在享受折扣的基礎(chǔ)上,也不必提前還貸。如果借款人手頭攢夠了提前還貸的資金,且具有較好的個(gè)人投資能力,預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本,最好將流動(dòng)資金用于其他投資。
  對(duì)于“老房貸”來說,何時(shí)享受到降息的利好取決于當(dāng)初與銀行的合同約定,如果約定“遇央行利率變化從次月起執(zhí)行”,也就是按月調(diào)息的,即從降息次月起執(zhí)行。如果約定“從次年1月1日起執(zhí)行”,也就是按年調(diào)息的,則從降息的次年1月1日起執(zhí)行。

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